CEE: hotelový segment prosperuje

Hotelnictví v regionu střední a východní Evropy (CEE – Česká republika, Slovensko, Polsko, Maďarsko,Bulharsko, Rumunsko) se stále těší zájmu investorů – objem investic by v tomto segmentu realitního trhu do konce roku mohl dosáhnout 800 mil. eur. To je sice oproti loňskému roku mírný pokles, nicméně jeho hlavním důvodem je skutečnost, že setrvalý zájem o hotely v metropolích regionu nelze uspokojit kvůli nedostatku prémiových nemovitostí.

Solidní investorskou poptávku také dokládá skutečnost, že 74 % celkového objemu transakcí za rok 2017 a 54 % za první tři čtvrtletí tohoto roku připadá na společnosti kotované na burzách. V posledních letech se současně zvyšuje internacionální ráz investorů, kteří v regionu nakupují nemovitosti.V součtu dosáhly přeshraniční investice za první tři čtvrtletí roku 2018 významných 67 % jejich celkového objemu. Projevil se ale i značný pokles investic z mimoevropských zemí, zejména ze Středního východu a Asie.

K největším letošním transakcím patří koupě hotelu Sofitel Budapest Chain Bridge společností Starwood Capital (75 mil. eur) a hotelu Sheraton Prague norskou firmou Wenaasgruppen (42,5 mil. eur). K významným obchodům patří rovněž koupě Cukrovarnického paláce v Praze rakouskou společností UBM za účelem přestavby na lifestylový hotel.

Ještě stále doháníme Západ

Díky zdravým základním ukazatelům nabídky a poptávky na šesti hlavních trzích CEE, solidnímu růstu a relativně nízkým cenám hotelových nemovitostí zájem investorů o region neklesá. Za první tři čtvrtletí roku 2018 proběhly transakce v objemu vícenež 400 mil. eur a v posledním, velmi silném čtvrtletí by tato částka měla být podobná díky několika velkým transakcím, které jsou téměř před uzavřením. Ve srovnání se silným rokem 2017, kdy celkový objem transakcí přesáhl 900 mil. eur, se sice jedná o pokles, zároveň je to však výrazně více než v letech 2015 a 2016.

„V důsledku historických a politických vlivů musel hotelový trh střední a východní Evropy dohánět třicetileté zpoždění oproti Západu,“ říká Lukáš Hejduk z advokátní kanceláře CMS a dodává: „Toto tempo změn se odráží v míře rozvinutosti odvětví a investic do něj v celém regionu. Navzdory mírnému poklesu objemu investic v roce 2018 odvětví v posledních pěti letech zaznamenalo pozoruhodný růst a rok 2019 by měl být investičně opět silný. Stále je tu velký objem kapitálu, pro který hledají investoři rozumné zhodnocení a hotely v regionu CEE nabízejí vyšší výnosy než řada jiných oblastí Evropy či dokonce kategorií nemovitostí.“

Posílení nabídky

Investiční cyklus se nyní nachází ve fázi, kdy se investoři, kteří své hotely zhodnotili, zajímají o jejich prodej institucionálním investorům, kteří uplatňují strategii dlouhodobé držby a hledají aktiva generující stabilní peněžní toky. To vede k zásadním změnám v provozní struktuře hotelů v regionu, kdy je větší počet zejména nově vybudovaných hotelů provozován formou dlouhodobých pronájmů.

„Hotely se v současné době mění z alternativních investic na mainstreamové, protože si stále více investorů uvědomuje vyzrávání hotelového trhu CEE. Podíl CEE na celkovém objemu investic do tohoto sektoru v Evropě se od roku 2010 více než zdvojnásobila v roce 2017 dosáhl zhruba 4,5 %. Stále je zde však velký prostor k růstu, uvážíme-li, že na region připadá přes 8 % nocí strávených v hotelích a téměř 10 % nabídky hotelových pokojů na celém kontinentu,“říká Bořivoj Vokřínek ze společnosti Cushman & Wakefield. Objem transakcí by tak podle něj mohl být každý rok přes dvě miliardy eur – na trhu je ovšem nedostatek kvalitních a velkých hotelů.

Mileniálovské formáty

Změny v chování spotřebitelů a vývoj hotelových konceptů v posledních letech vedou ke stírání rozdílů mezi tradičními kategoriemi hotelů. Velkým množstvím veřejného prostoru, pestrou nabídkou stravování a trendovým designem se historicky mohly chlubit především hotely kategorií Luxury a Upper-Upscale, kdežto nyní jsou tyto vymoženosti stále běžnější v celém spektru ubytovacích zařízení. Stírají se také rozdíly mezi krátkodobým a dlouhodobým ubytováním. V rostoucí míře se mezi rozhodujícími skupinami zákazníků prosazuje tzv. generace mileniálů.  „Je zajímavé sledovat vývoj hotelového trhu CEE – rostoucí počet náročných investorů a nástup nových značek, které svoje koncepty přizpůsobují na míru potřebám nových generací klientů. Jde o cenově dostupné lifestylové hotely, soft značky, hostely nové generace a novátorské koncepty apartmá s obsluhou,“ dodává Bořivoj Vokřínek.

SF/pb