CEE: realitní investoři mají nového favorita

Podle investiční analýzy společnosti Avison Young se v regionu střední a východní Evropy (CEE) v oblasti realitních investic udály významné strukturální posuny, jaké nebyly zpozorovány ani po finanční krizi v roce 2008.

Jedním z nich je vznik v regionu nového druhu investic, a to do rezidenčních nemovitostí, jež zažívají obrovský rozmach. Středem zájmů jsou také aktiva “odolná proti covidu” – výrazným trendem jsou proto investice do obchodních parků. Ty se v České republice svými výnosy přibližují výnosům nákupních center. Celkově se ovšem objem investic za 1. pololetí 2021 v regionu CEE meziročně snížil o 30 %. V samotné České republice došlo k poklesu investiční aktivity o 59 %.

Pandemické změny  

Pandemie mimo jiné přinesla fenomén práce z domova, ale i přesto byl segment kanceláří v rámci celkového objemu investic stále dominantní. Investice do kancelářských budov představovaly v rámci celého regionu střední a východní Evropy 46 % jejich celkových objemů (1,95 miliardy eur).

V roce 2008 byly nejméně atraktivní třídou aktiv průmyslové a logistické nemovitosti, jež jsou ovšem nyní jednoznačným vítězem investičního trhu. Téměř každý institucionální investor hledá tyto nemovitostí a výnosy se tak každým čtvrtletím snižují (v ČR 4,50 % ročních čistých příjmů). Posiluje také poptávka investorů po už zmíněných maloobchodních parcích. Výnosy nejkvalitnějších „retail“ parků v České republice jsou nyní na úrovni 5,75 % a přibližují se k výnosům nákupních center, které momentálně dosahují 5,50 %.

Nová hvězda – rezidence

Velký rozmach na investičním trhu momentálně zažívají rezidenční nemovitosti určené k pronájmu, tzv. build-to rent. Rezidenční objekty se objevují na nákupních seznamech všech hlavních institucionálních investorů, domácích i mezinárodních. Konkurence je proto vysoká a výnosy extrémně nízké – investoři zjevně primárně počítají s dlouhodobým růstem hodnoty vloženého kapitálu.

„Dnešní projekty jsou prodávány již před jejich dokončením. Proto jsou investoři, bojující mezi sebou, ochotni se k transakcím zavázat dopředu a v některých případech i poskytnout finanční prostředky k dokončení projektu,” uvádí Ryan Wray, výkonný ředitel společnosti Avison Young ČR. Výnosy se pohybují od 3,50 % v Praze až do 6,00 % v Bukurešti. „Očekáváme, že tento segment bude v druhé polovině roku více posilovat, protože probíhá řada významných transakcí. Tento typ nemovitostí se tak stane dalším pilířem investičního trhu,” doplňuje Lukáš Kalina, ředitel společnosti Capital Markets.

Čeští rekordmani

V prvním pololetí roku 2021 klesl objem investic v regionu CEE o 30 % z 6,1 miliardy eur v roce 2020 na letošních 4,2 miliardy. V České republice klesl objem investic o 59 % – z 1,9 miliardy eur v první polovině roku 2020 na 790 milionu letos.

Zásadním faktorem vývoje investičního trhu je nedostatek dostupných nemovitostí. Výsledkem jsou výnosy, klesající napříč všemi sektory kromě nákupních kapacit a tzv. high street obchodních prostor v centrech velkých měst.

České investiční fondy investovaly nejvíce z celého regionu a vygenerovaly17 % (740 milionů eur) z celkového objemu investic v rámci CEE. „Růst a dominance domácího kapitálu připomíná roky 2008 – 2012, kdy v investicích do komerčních realit vítězili místní investoři. Zásadním rozdílem ale je, že domácí hráči dnes již pouze nevyplňují prostor, vzniklý úprkem zahraničního kapitálu na své domácí trhy. Postupně se transformovali na konkurenceschopné hráče a daří se jim nad západním kapitálem vyhrávat,” dodává Lukáš Kalina.

SF/pb