Výnosy prémiového „retailu“ a „industriálu“ se vyrovnávají

Podle analýzy společnosti Savills se v celé kontinentální Evropě výnosy z prémiových průmyslových nemovitostí a prémiových obchodních center vůbec poprvé v historii vyrovnaly. Důvod? Poptávka po logistice prudce roste v důsledku zvýšené aktivity ve sféře internetového obchodu.

Data globální poradenské společnosti ukazují, že historické průměrné rozpětí mezi výnosy z prémiových obchodních center a průmyslových nemovitostí stejné kvality bylo až do roku 2018 na úrovní 143 bazických bodů (bps), kdy následně kleslo na 108 bps a v roce 2019 na 54 bps. V 1. čtvrtletí 2020 byly ovšem výnosy z průmyslových nemovitostí poprvé o 9 bps nižší než výnosy z prémiových obchodních center, a to 4,95 % oproti 5,04 %. Takto rychlé vyrovnávání byla také výsledkem postupného růstu výnosů (o 40 bps) z obchodních center v posledních dvou letech.

„Konvergence výnosů z prémiových průmyslových nemovitostí, zejména logistických, a maloobchodních kapacit, konkrétně obchodních center,  odráží přesun zájmu investorů od fyzického maloobchodu směrem k logistickým nemovitostem ve spojitosti s nárůstem internetového obchodu a rostoucí poptávkou po skladových prostorech. Tento trend se v celé Evropě v posledních měsících v souvislosti s koronavirem ještě prohloubil, což dokazovalo, že více spotřebitelů než kdykoli předtím nakupovalo on-line, a to nejen z vlastní vůle, ale také z nutnosti,“ říká Marcus de Minckwitz ze Savills.

Přestože byl podle analytiků Savills konec 1. čtvrtletí z investičního hlediska meziročně klidnější a to mělo pokračovat i ve 2. čtvrtletí, očekává se silný nárůst logistických transakcí. Vzhledem k neúměrnému zasažení maloobchodního sektoru pandemií by mohlo v průběhu roku 2020 rozpětí mezi výnosy z průmyslových nemovitostí a obchodních center dále růst.

Historický moment

„Jedná se o historický milník jak pro průmyslový, tak pro maloobchodní sektor a rozhodně odpovídá obecnému trendu, který pozorujeme i na českém a slovenském trhu. Nedávná karanténa v obou zemích prohloubila již existující a rostoucí sentiment, tedy celosvětovou nejistotu v maloobchodním sektoru, která tlačí na růst výnosů tohoto odvětví,“ říká Fraser Watson ze Savills ČR a SR. Sektor průmyslových nemovitostí podle něj vykazuje pokles prémiových výnosů společně s tím, jak roste poptávka po skladových a logistických prostorech a současně v důsledku omezené nabídky a zvýšené poptávky ze strany investorů. Ta je ovšem patrná právě jen ve sféře kapacit pro logistiku, nikoli v ryze průmyslových objektech, protože výroba je považována za pandemií výrazně ohroženou.

Zájem o „industriál“ také poroste

Podle odhadu Capital Economics by průmyslové nemovitosti měly dosáhnout celkové výnosnosti 6,6 % oproti 2,7 % u maloobchodních kapacit a 4,6 % v případě průměrné výnosnosti všech nemovitostí v zemích eurozóny.

„Vzhledem k rozsahu poptávky investorů a nízkým mírám neobsazenosti jsou vyhlídky pro průmyslové nemovitosti nejpozitivnější, přičemž 79 % sledovaných trhů očekává nárůst objemu transakcí ve druhé polovině roku 2020. Tento trend by se měl udržet i v letech 2021 a 2022,“ předvídá analytička Eri Mitsostergiou ze společnosti Savills. A dodává: „Předpokládá se, že kapitálové hodnoty průmyslových nemovitostí odpovídajícím způsobem porostou, přičemž 47 % trhů předpovídá nárůst od druhé poloviny roku 2020. Pandemie by mohla přinutit mnoho společností přehodnotit své regionální dodavatelské řetězce, což by potenciálně mohlo vytvořit nová výrobní centra. Celkové objemy průmyslových investic by se tím dále podpořily.

Industriál versus retail

SF/pb