SVJ Korunní 810: od katastrofy k fungující komunitě

Ke konci minulého roku v Česku bylo celkem 64 803 sdružení vlastníků jednotek (SVJ). Řada z nich se však potýká se značnými problémy, jako je netransparentní hospodaření, nezájem o práci orgánech SVJ a vůbec špatné mezilidské vztahy. V podobném stavu se ještě nedávno nacházel také komplex Korunního dvora na pražských Vinohradech. V roce 2015 však nastal jeho přerod ve fungující a živou komunitu.

Je na místě poznamenat, že v komplexu Korunní 810 dnes žije přes osm stovek obyvatel, takže jejich počtem přesahuje průměrnou českou obec – vybudovat a rozvíjet tady komunitní život je tak zjevně úkol opravdu nelehký.

Areál Korunní dvůr na pražských Vinohradech původně sloužil jako měšťanský pivovar, jeho provoz ale  skončil už ve 40. letech 20. století. Poté se pozvolna měnil v brownfield –  a hlavně v chátrající areál postižený vysokou kriminalitou, která z něj nevymizela ani po rekonstrukci na začátku 21. století. Komplex rezidenčních a komerčních budov, který postrádal vizi budoucího rozvoje, byl navíc zatížený vysokým investičním dluhem a problematickou komunikací mezi orgány SVJ, správcem a jednotlivými vlastníky jednotek, tedy bytů i kancelářských prostor. Na druhou stranu bylo zjevné, že nemovitost v takové lokalitě, v bezprostřední blízkosti historického centra a s vynikající dopravní dostupností má silný potenciál. Ten ovšem zůstával nevyužitý.

Malá revoluce

„Do společnosti Korunní Dvůr, s.r.o., respektive SVJ Korunní 810, jsem vstoupil po propuknutí krize. Tou dobou ovšem byl celý areál místem duchů,“ říká Roland Hoffman, který má s realitami rozsáhlé profesní zkušenosti  (pracuje v investiční skupině M.L.Moran) a který se předsedou SVJ stal v roce 2013. Tehdejší poměry v Korunní ještě dokresluje v detailu: „Nechápal jsem třeba, jak je možné, že s náklady zhruba tři miliony korun ročně za ostrahu se běžně kradou kočárky z uzavřených budov, kola rovnou z balkónů a vykrádají se auta přímo v podzemních garážích.“

Ke změně přímo revolučního rázu došlo koncem roku 2014. Výbor, již v kompletně novém obsazení, přistoupil k zásadnímu kroku: správu komplexu převzal z „outsourcingu“ do vlastních rukou. „Mnoho lidí nás od této změny zrazovalo. Říkali, že nemáme šanci rychle nastavit potřebné procesy, že nezvládneme řídit vlastní zaměstnance,“ říká Ronald Hofman a dodává: „Do roka jsme byli schopni prezentovat významně kladné výsledky.“

Rozvoj SVJ jako komunity

Prvním krokem ke změnám a eliminování nefungujícího „outsourcingu“ bylo sestavení kvalitního, proškoleného týmu vlastních zaměstnanců. Důkladnějším a efektivnějším řízením pracovních činností zaměstnanců se podařilo postupně naplňovat vize a cíle výboru SVJ – zkvalitnit a rozšířit nabídku poskytovaných služeb, stejně jako zlepšit životní podmínky uživatelů a vlastníků při současném dosahování značných finančních úspor. „Celkové náklady byly sníženy téměř o 20 % a byl dokonce vytvořen účetní zisk. Například sledováním cen plynu a energií a jejich nákupem ve správný okamžik jsme ušetřili značnou částku,“ uvádí Roland Hofman. Dílčím, ale klíčovým úspěchem bylo podle něj také vytvoření nonstop recepce, ochotné vstřícně, slušně a okamžitě s lidmi komunikovat. Ti se pak začali o provoz areálu více zajímat a prostřednictvím recepce aktivně komunikovali se správou i s výborem SVJ.

Správa komplexu tak dostala podobu konkrétních obličejů, denně přítomných osob, nikoliv občasných e-mailových zpráv externí správcovské firmy.

Ke kvalitnější komunikaci mezi členy SVJ, jeho orgány a správou přispěla také instalace správcovského softwaru, přímo propojeného s aktualizovanými webovými stránkami areálu a vytvoření online informačního systému, poskytujícího jednotlivým vlastníkům přístup k nejaktuálnějším datům týkající se jejich jednotky (přehled a stav plateb, vyúčtování služeb atd.).

Vlastní silou k vyšší kvalitě

Pracovníci správy v režii SVJ odstranili graffiti, vymalovali, vyčistili kanalizaci a svody, zprovoznili areálové osvětlení, rozšířili výjezdy z garáží a podnikli desítky dalších kroků ke zvýšení komfortu vlastníků i uživatelů areálu. „Najednou zmizely okopané rohy, zarostlé sloupky, polorozpadlé schody. Navíc jsme byli pružní, organizovaní, požadavky obyvatel jsme řešili promptně. To byla obrovská změna. Když jste během předchozí éry nahlásili prasklou žárovku, měsíce jste měli na chodbě tmu,“ popisuje Roland Hofman.

Citelným zlepšením života v komplexu byly i revitalizace zeleně a zkvalitnění úklidu. Areál začal doslova a do písmene vzkvétat. To podstatně zlepšilo celkovou atmosféru a podpořilo komunikační kanály- společná prostranství se stala opravdu společenská. Obsazenost komplexu začala rychle stoupat, poměrně rychle bylo dosaženo 100% obsazenosti. „S dosahovanými výsledky jsme získávali důvěru obyvatel areálu, díky čemuž se nám podařilo včas schválit nové stanovy a také nový, efektivnější a spravedlivější rozúčtovací klíč. Na tvorbě nových stanov se podílel Svaz českých a moravských bytových družstev, několik advokátních kanceláří, konzultantů i samotní vlastníci prostřednictvím připomínek,“ vysvětluje Roland Hofman.

Bez entusiasmu to nejde

Angažovanost členů výboru při řízení chodu SVJ a správy celého komplexu ovšem vychází z osobního nadšení a radosti z této činnosti  a jejích výsledků – standardní odměny funkcionářů SVJ  vzhledem ke své obvykle zanedbatelné výši nemohou být motivací k dobré a obětavé práci. „Nutnost stoprocentní vnitřní motivace a časová náročnost řízení správy přímo sdružením, tedy orgány SVJ, činí pozice ve výboru, neřkuli post předsedy, dost neatraktivní. Někdy se lidé domnívají, že by jako členové výboru jednali lépe, ale ve finále o ty pozice nikdo skutečně nestojí,” komentuje Roland Hofman.

SF/pb