Střední a východní Evropa – investorský eden

Celkové investice do komerčních nemovitostí v regionu střední a východní Evropy (Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Slovensko) dosáhly podle údajů společnosti Cushman & Wakefield v posledním čtvrtletí loňského roku výše 4,4 miliardy eur, což představuje 27% meziroční nárůst. Objem realitních investic v oblasti za celý rok 2016 přesáhly úroveň 11 miliard eur, takže ve srovnání s rokem 2015 se jedná o nárůst o 11 %.

V České republice bylo proinvestováno 30 % ze všech investic proudících do regionu střední a východní Evropy. Polsko přitáhlo téměř polovinu tohoto investičního kapitálu, celkový objem v tomto případě stoupl meziročně o 5 % na 5,2 miliardy eur. Maďarsko zaznamenalo v porovnání s rokem 2015 téměř dvojnásobný objem investic, a to celkem 1,2 miliardy eur. Ovšem v poměru ke své velikosti byl český investiční trh nejaktivnější ze všech zemí středovýchodní Evropy. Téměř 70 % transakcí se uskutečnilo v Praze.

Tygr středu Evropy

„Česká republika má nejsilnější ekonomiku ve středovýchodní Evropě, přičemž její politická situace je relativně stabilní a již řadu let předvídatelná. Praha zůstává u většiny investorů aktivních v tomto regionu na špičce nákupních priorit. Je to patrné rovněž ze srovnání investovaných částek. Česká republika se v něm umísťuje daleko lépe, než by tomu nasvědčovala velikost její ekonomiky,“ říká Alexander Rafajlovič ze společnosti Cushman & Wakefield.

Co se teritoriálního původu týká, už tradičně do střední a východní Evropy plynou investice ze severní Ameriky – od roku 2004 pocházelo 60 % „neevropských investic“ do realit v regionu právě odtud. Tento trend se ale mění.  „Kapitál ze severní Ameriky byl obvykle v regionu střední a východní Evropy aktivnější na horním konci výnosového spektra. Probíhající komprese výnosů a vysoká výkonnost trhů nájemců odměňuje ty, kteří přišli brzy, zatímco nové příležitosti pro přidanou hodnotu jsou stále vzácnější,“ říká Alexander Rafajlovič.

V roce 2016 kapitál z mimoevropských zdrojů, který tvořil přibližně polovinu celkové investované částky, přicházel ve stále větší míře z Asie a Jižní Afriky. Zástupcem jihoafrického kapitálu byla především investice společnosti Redefine do společnosti Echo a několik akvizic nákupních center retailových specialistů Rockcastle a NEPI po celém regionu.

Vysoce aktivní byli loni asijští investoři. Zejména se jednalo o akvizici developera P3 singapurským státním investičním fondem GIC v hodnotě převyšující 1 miliardu eur. Tato akvizice může podnítit další asijské investory, kteří byli aktivní na klíčových evropských trzích, ke vstupu do středovýchodního regionu. Celkově kapitál přicházející ze Singapuru přesahoval čínské investice.

O slovo se hlásí domácí investoři

Ačkoliv ve středovýchodní Evropě co do realitních investic dominuje mezinárodní kapitál, v České republice se místní investoři podíleli na více než 30 % transakcí. Také Polsko zaznamenalo na začátku roku 2016 nebývalou aktivitu domácích firem, když Slovensko tradičně spoléhalo na investory z regionu, především slovenské, české a rakouské.

Značné množství investovaného kapitálu nadále tlačilo výnosy směrem dolů, a to celém v celém regionu, průměrně o 50 bazických bodů. Největší pokles zaznamenala Praha, kde nejvyšší výnosy v sektoru kancelářských a maloobchodních prostor spadly o 125 bazických bodů. Ve Varšavě došlo k poklesu o 50 bazických bodů.

„S ohledem na stále silnou poptávku investorů očekáváme v celém regionu ještě vyšší kompresi výnosů, což povede k dalšímu růstu kapitálu. V Polsku to bude zhruba 2 %, v České republice 7 % a v Maďarsku od 10 do 15 %. Ačkoliv půjde o slabší růst než v roce 2016, u všech trhů v regionu se očekává, že předčí evropský průměr včetně Velké Británie o trochu více než 1 %,“ říká Jeff Alson z Cushman & Wakefield.

Atraktivní kanceláře

Investoři loni v sledovaném regionu preferovali hlavně kancelářské budovy – ty předstihly segment maloobchodních prostor a jsou dnes nejžádanější třídou aktiv. Investice v tomto segmentu loni stouply o 43 % na více než 4 mld. eur a jejich cílem byly především Česká republika a Polsko. Objemy investic do maloobchodních prostor během roku meziročně klesly o 14 % na 3,6 mld. eur. Nadále zůstala žádaná nákupní centra, především v Polsku. V sektoru logistiky, kde se do investiční bilance promítl zmíněný prodej společnosti P3, došlo v roce 2016 k velkému nárůstu, a to o více než 20 % na 2,3 mld. eur.

„Významný nárůst investic v posledním čtvrtletí roku 2016 dokazuje, že region střední a východní Evropy nabírá na atraktivitě, přičemž roste jak rozsah, tak diverzita investovaného kapitálu. Rok 2017 bude ale ve znamení nedostatku volného kapitálu v celé Evropě. Investoři budou sledovat nájemce v hledání udržitelné hodnoty. Z tohoto hlediska se kanceláře a logistika regionu střední a východní Evropy jeví jako mimořádně atraktivní. Absorpce tady totiž překovává novou výstavbu a nájmy v klíčových lokalitách začínají opět růst,“ říká James Chapman z Cushman & Wakefield.

SF/pb