Roland Hofman, M.L. Moran: V průmyslových parcích navazujeme na historické dědictví

Průmyslové nemovitosti nelze budovat, řídit a spravovat bez smyslu pro místní komunitu, bez znalosti genia loci dané lokality a regionu i potřeb obyvatel. Právě tyto souvislosti jsou tématem rozhovoru s Rolandem Hofmanem, předsedou dozorčí rady investiční skupiny M.L. Moran, do jejíhož portfolia spadají mj. průmyslové parky v Tachově, Bruntále a Žirovnici.

Budování komunity – o tom developeři industriálních nemovitostí většinou nemluví. Vy naopak ano.

Máte pravdu, náš přístup je jiný. Potřeby, názory a preference lidí neodhadnete, pokud jim nenasloucháte. Proto v našich průmyslových parcích doslova žijeme a rosteme s místními obyvateli. Nebudujeme fabriky a sklady kdesi u dálnice na zelené louce. My stavíme na historických základech lokality – proto nutně volíme jiný přístup v Praze, jiný v Tachově. Stejně tak Bruntálsko i Žirovnicko mají svá specifika. Velkou inspiraci pro tento přístup jsem získal v Londýně, kde vytváření komunity začíná už samotným územním plánem. „Masterplan“ v Londýně citlivě řešil stavební změny v jednotlivých čtvrtích s dopadem na celistvost celého města. Vše s obrovským časovým přesahem, přitom developeři i vedení města pracovali s komplexními vizemi včetně developmentu. To se mi líbilo, tak jsem chtěl pracovat.

Kde jste měl možnost své vize poprvé rozvíjet?

V rámci činnosti SVJ v pražském Korunním dvoře, ale to je trochu jiná oblast. Nicméně dnes se tytéž principy a postupy snažím rozvíjet v našich průmyslových parcích.

Nabízí se otázka – jak?

Jsme malý, ale výkonný tým, nikoli korporace s mezinárodním vlastníkem s vedením v zahraničí. Aktuálně spravujeme parky v Tachově, Bruntále a Žirovnici, plánujeme tady nové investice i development. Veškerá aktivity si řídíme a dozorujeme sami, v jednotlivých areálech osobně trávíme několik dní v týdnu. Společným jmenovatelem našich parků jsou jejich historické kořeny a respektovaní přirozených předností jednotlivých lokalit. Jedná se o příměstské nebo dokonce přímo městské areály. Stavíte-li na zelené louce, startovací realitou je pole. V našem případě je východiskem život místních lidí, kteří od pradávna hledají prostor ke vzájemné komunikaci, sdílení a uspokojováni svých potřeb – a přesně to musí splňovat každý development. Kantýna, školka, ubytování pro celé rodiny, školicí místnosti, nová veřejná prostranství. Společné pro naše industriální parky je i to, že naši dlouhodobí nájemci spolu koexistuji a doplňují se. Jedna firma vyrábí plastové výlisky, druhá vstřikovací formy, třetí zajišťuje expedici … Jednoduše řečeno – symbióza.

Průmyslové areály nebudujete, jak sám říkáte, na zelené louce, ale de facto revitalizujete brownfieldy. V čem je to podle vás jiné?

Revitalizace brownfieldů je finančně i časově náročnější než investice do greenfieldů. Pro obyvatele příslušné oblasti je ovšem mnohem přínosnější. Oživením brownfieldu, konkrétně obnovou fasád, recyklací instalací a interiérů, zachováním nosných konstrukcí na další desítky let, zabraňujeme vzniku množství odpadu, k němuž během bourání a strhávání budov nutně dochází. Značně tak šetříme i energii. Podstata a průběh revitalizace brownfieldu je proto mnohem více „eko“ a „green“, než leckterý postmoderní projekt. Navíc odstraňujeme ekologickou zátěž brownfieldových prostorů akumulovanou z minulých dekád, která často přináší zdravotní i ekonomická rizika. To je ovšem o hodně obtížnější než pouhá oprava starého areálu.

Pojďme teď do vašich tří průmyslových parků na krátkou exkurzi…

V každém z nich se snažíme navázat na historické průmyslové dědictví regionu. V Tachově i v Bruntále je to výroba plastů pro nejrůznější účely, v Žirovnici knoflíkářství. K tomu se ve všech třech areálech v posledních letech přiřazuje i výroba součástek pro automobilový průmysl, který je dlouhodobě tahounem české ekonomiky.

Na Tachovsku se průmyslu a logistice i díky blízkosti hranic s Německem daří, vznikla tu řada industriálních zón.

Nová průmyslová aglomerace samozřejmě zvyšuje atraktivitu celého regionu. My máme tu výhodu, že jsme přímo ve městě. Do našeho areálu mnozí zaměstnanci chodí pěšky či jezdí na kole. Industriální park Tachov je pro výrobu plastů využíván od svého vzniku v roce 1967. Tachovský areál je brownfieldem, v důsledku čehož první fáze tvorby komunitní části areálu vyžadovala sanaci starých zátěží a předinvestiční přípravu pozemků. Nyní se zaměřujeme na zřízení moderního ubytování pro celé rodiny, závodní jídelny, školky, mobilní čerpací stanice, zvelebení společného prostranství. Za minulé éry bylo přímo součástí areálu i technické učiliště – jeho opětovně propojení a sepětí s naším areálem je také součástí našich plánů.

Na Bruntálsku je to jiné – to je region s vysokou nezaměstnaností.

Proto je zde každé nové pracovní místo důležité. Náš průmyslový park je přirozenou součástí městské komunity a jejího života. Supermarket, nádraží, nemocnice, městský úřad jsou v pěší vzdálenosti. Už samotnou sanací a vyčištěním průmyslových pozemků na naše náklady zlepšujeme životní prostředí obyvatel. Současnou prioritou je odklon nákladní dopravy z rezidenční části a zvelebení další části průmyslových pozemků nacházejících se v průmyslové zóně „Východ”. Na nich hodláme vystavět několik průmyslových hal pro lehkou výrobu. Tím vytvoříme více než 500 nových pracovních míst. Věřím, že v Bruntále se naše činnost propíše do zvýšené životní úrovně místních obyvatel, širších spotřebních možností a vyšší vzdělanosti. Už teď spolupracujeme s místní odbornou střední školou, studenti docházejí k nám do areálu. Chceme se podílet na nových kurzech a projektech. Investice do vzdělání je jedinou, která má jistou návratnost. V regionu navíc chtějí otevřít své nové továrny další firmy, takže věřím, že i s jejich přispěním Bruntálsko čekají lepší časy.

A co Žirovnice s tradičním knoflíkářstvím?

V Žirovnici naše vize a dlouhodobé záměry ještě vytváříme, protože majoritu ve zdejším průmyslovém areálu jsme získali teprve před rokem. K místnímu knoflíkářskému podniku, který má dlouhou historii a dodnes úspěšně funguje, přistupujeme s velkou pokorou. Ale zároveň s vědomím, že knoflíky jsou dnes okrajovým trhem, a proto nyní tvoří jen okolo 5 % obratu firmy. Její vedení před několika lety transformovalo hlavní část výroby na výrobu a lisování plastů, které slouží jako součástky automobilových světel. Tento směr chceme i nadále zachovat a vedle knoflíkářství dále rozvíjet. A samozřejmě i zde prohlubovat komunitní život – i s ohledem na to, že průmyslový areál je místním největším zaměstnavatelem.

SF/pb