Reality 2021: hladový trh, dietní nabídka a NSZ

Kompletní čísla o výkonu domácího realitního trhu v právě uplynulém roce ještě nemáme, ale celkový obraz je už nyní jasný. Větší část jeho aktérů vykázala dobré, ne-li rekordní výsledky, což platí zvláště pro rezidence a „industriál“. Další pak ještě více či méně zápolí s kovidem, když pandemického Černého Petra drží hotelový sektor. Čistě obchodně trh loni fungoval tak, že ve většině jeho segmentů převažovala poptávka nad nabídkou, což zpravidla vedlo ke zvýšení cen.

Převážně dobrá kondice realitního trhu v dnešních časech, kdy česká ekonomika jako celek ještě klopýtavě dohání ztráty (český HDP se podle všeho ani loni nedostal na úroveň roku 2019), je paradoxní jen na první pohled. Pro leckoho překvapivá prosperita má řadu logických příčin. Byl to především nebývalý a v pandemii rostoucí investiční potenciál – výsledek monetární politiky kvantitativního uvolňování. Zatímco produkce všude klesala, v globální, evropské i české ekonomice množství peněz naopak rostlo (také tempo růstu úspor českých domácností se v letech 2020 – 2021 zvýšilo). To posílilo inflační trendy a vyvolalo intenzívní snahu investorů malých i velkých najít výnosný, ale také bezpečný přístav. A tím jsou odedávna především nemovitosti. Vedle toho se samozřejmě na realitní trh propsaly „pandemické“ změny hospodářského života, zejména raketově rostoucí internetový obchod, který vzápětí vedl ke stejně dynamické poptávce po skladech. Právě skladové areály jsou dnes nejžádanější realitní komoditou. Dalším vítězem doby kovidové jsou pak rezidence, zjevně i proto, že ty poskytují investiční příležitosti také malým investorům.

Rezidence: historická maxima

„V tuto chvíli máme totálně vyprodáno!“ – zkonstatoval na podzimní konferenci Stavebního fóra Štěpán Havlas ze společnosti FINEP. Určitě to neplatí pro všechny pražské dodavatele bytových novostaveb, nicméně jejich nabídka se minulý rok výrazně zredukovala, a to z obvyklých 6 000 jednotek na zhruba polovinu. Naopak objem čerpaných hypoték překonal rekordy minulých let – 430 miliard korun představuje v meziročním porovnání neuvěřitelný 69% nárůst. Ovšem jakkoli přesné statistiky neexistují, podle odhadů se většina „bytových“ transakcí odehrává v hotovosti – i tady je patrný už zmíněný útěk před inflací.

Prodej nových bytů v Praze loni nejspíš výrazně překonal minulá léta a možná se dostane až na 8 000 jednotek, což je o čtvrtinu nad standardem. Růst cen v takových poměrech pak není nijak překvapivý – i loni pokračoval. U novostaveb v Praze stouply až na přibližně 130 000 Kč za metr čtvereční bytové plochy, což ještě nedávno byl cenový parametr tzv. prémiového bydlení. Tento vývoj pochopitelně následovaly i ceny second-hand bytů, výše nájemného a dnes už i regiony – bytové novostavby v Brně se prodávají takřka stejně draho jako v Praze.

Pro koncové klienty nepříznivá cenová křivka se snad časem zlomí. Stavaři jenom do konce loňského srpna zahájili výstavbu 10 277 bytů v bytových domech, meziročně o polovinu více, ale to se na trhu určitě neprojeví ani letos. Skutečností ovšem je, že velkých nových projektů bylo loni avízováno více než v přechozích letech. Jen namátkou: Skanska chystá 900 bytů v Malešicích a dalších takřka 800 v Modřanech, Penta v Nové Waltrovce postaví čtyři stovky bytových jednotek, Lexington na brownfieldu po holešovické Tesle téměř stejné množství a JRD v Bohdaleckém kvartetu 183 bytů. Přitom rychlým tempem pokračuje realizace pražských megaprojektů na Smíchově, Rohanském ostrově a u Masarykova nádraží. A je namístě zmínit, že řada developerů, třeba AFI Europe, Daramis, Trigema, Sekyra či YIT, už připravuje také ryze nájemní projekty. O kupce se nemusejí obávat – podle nedávného průzkumu dvě třetiny obyvatel České republiky hodlají investovat právě do nemovitostí. A na český trh doslova vtrhli zahraniční investoři, kteří nyní poptávají právě nájemní byty.

Komerční reality: zisky i ztráty

Penta loni na podzim zahájila pronájem nyní budovaného komplexu Masaryčka. V jeho nejatraktivnějších částech nájemné činí 27 – 29 eur na „čtverec“ a měsíc, přičemž Marek Dospiva je přesvědčen, že časem bude překročena úroveň 30 eur. Otazníky, které nad budoucností kancelářských budov přinesly lockdowny a home office, zjevně nájemce netrápí nijak fatálně. Navíc naštěstí pro pronajímatele právě loni v metropoli příliš nových kanceláře nepřibylo – zatímco průměrně to bývá kolem 150 000 „čtverců“, na trh se v minulém roce dostalo jen 70 000 metrů nových prostor. A jaké jsou vyhlídky? „Developeři se sice již přesvědčili, že kanceláře nadále potřeba jsou a budou, nicméně realizace projektů vyžaduje čas. Optimismus se vrací a několik poměrně velkých projektů se již začalo stavět, ale jejich dokončení se očekává až v roce 2023,“ říká Radka Novak ze společnosti Cushman & Wakefield. Trh tak čeká další rok slabé nabídky a spíše vzestup nájemného. A také rostoucí poptávka po kancelářích trochu jiného rázu. Flexibilní a coworkingové prostory ve svém BB Centru loni nabídla také skupina Passerinvest a ani zdaleka není jediná, kdo sází na tuto kartu.

Jestliže stavitelé a pronajímatelé kanceláří si na loňský rok nemohou příliš stěžovat, pak jejich kolegové ze segmentu skladových a průmyslových prostor mohou doslova slavit. Už zmíněna expanze e-shoppingu (e-shopů  je u nás kolem 45 000, co do jejich počtu jsme v Unii na třetím místě) totiž vygenerovala extrémní poptávku po jejich produktech. Podíl volných ploch v průběhu roku klesl ze 4 % prakticky na nulu a větší skladové haly dnes zkrátka nejsou takřka vůbec k mání. Český „logistický“ development proto ostošest staví nové kapacity, ty staré rozšiřuje, vedle toho také certifikuje a modernizuje – pracovní síly totiž chybí i tady. Připojil se i internetový gigant Amazon, který na Kroměřížsku staví další distribuční centrum.

Úplně jiné starosti má těžce postižený hotelový sektor.  Obsazenost hotelů v Praze za prvních šest měsíců loňského roku dosahovala pouhých 10 % předkovidového stavu, pokračuje tak přímo propastný propad tržeb, které už předloni klesly o 85 %. Zpráva o rozhodnutí EPH zpomalit výstavbu luxusního hotelu v Praze na Letné proto asi nikoho nepřekvapila.

Investic bylo méně, ale …

Úhrnný objem realitních investic v České republice podle odhadů loni dosáhl zhruba 50 miliard korun, byl tedy výrazně menší než v roce 2020, kdy to bylo 67 miliard. Snad všichni aktéři investičního trhu se ale shodují na tom, že nákupní apetit je značný, chybí ale nabídka kvalitou a rozsahem odpovídající nárokům institucionálních investorů. K velkým transakcím loňského roku patří prodej kancelářské budovy Nová

Karolína (prodejcem byla skupina Passerinvest), čtyř bytových domů v Plzni společností Trigema a Skanska prodala svou pražskou administrativní budovu Parkview.

Developeři loni nejen prodávali, ale také nakupovali. K nejzajímavějším akvizicím tohoto typu patřil nákup tzv. čtvrtého kvadrantu pražského Vítězného náměstí konsorciem Penta, Kaprain a Sekyra, PSN zase v Brně získala areál Innogy a v moravské metropoli se „zakoupila“ i firma SIKO, a to prostřednictvím pekárenského areálu Delta.

Development loni nabízel své tradiční produkty spíše v omezené míře, ale naopak se zvýšenou aktivitou investory lákal k realizaci čistě finančních investic. Atraktivní nabídkou jistě byly pětileté bezkupónové dluhopisy společnosti Crestyl – emise má objem 2,2 mld. Kč, roční výnos by měl dosáhnout 6,9 %. A k tradičním emitentům obligací, jako je třeba společnost CPI, se připojily například firmy Wood&Company, CFIG Real Estate nebo Masák & Partner Group, která na trh cenných papírů loni vstoupila už počtvrté.

Legislativní peripetie

Realitní život se samozřejmě neomezuje jen na vystavěné metry a tržby, je mnohem bohatší, což možná dvojnásobně platilo právě pro minulý rok. V něm se mimo jiné odehrávala především finální fáze tvorby normy, podle které by se u nás mělo stavět několik dalších dekád. Znění nového stavebního zákona (NSZ) ovšem bylo předmětem ostrých sporů, jejichž středobodem byl (a dosud je) vzájemný vztah státní správy a samosprávy na úseku výstavby. Babišova vláda nakonec dokázala prosadit jejich mnohem striktnější oddělení než v minulosti, kdy bylo často kritizováno jejich přílišné sepětí. Zákonodárci NSZ schválili v červnu, ale záhy, už po podzimních parlamentních volbách, se ukázalo, že všechno bude jinak. Nový kabinet Petra Fialy nejdříve hodlá prosadit odklad účinnosti celého zákona a později i věcné změny, mezi nimi právě návrat stavebních úřadů do náruče měst a obcí – a je skoro jisté, že se mu to podaří.

Nikoli kontroverzním, ale naopak všeobecně vítaným je loňský pokrok při vytváření solidního a spolehlivého rámce pro kooperaci mezi stavebníky a obcemi. To, čemu se obvykle říká „zásady spolupráce“ a mezi developery „kontribuce“, už má leckde pevně definovanou podobu, když potřebné první kroky na tomto poli učinila i Praha.

Z oblasti legislativní, respektive právní, je třeba zmínit pokutu, kterou FAÚ MF ČR uložil prodejci bytů v mrakodrapu V Tower za nedostatečnou kontrolu původu peněz použitých na nákupy. Má se za to, že jde do značné míry o precedentní rozhodnutí. Stejně tak by na trhu mohl zapůsobit další loňský soudní verdikt, podle kterého krátkodobý pronájem přes platformy typu Airbnb spadá pod ubytovací služby a měl by se proto danit jako podnikatelská činnost.

Trh jsou hlavně lidé

Zájem realitní komunity i celé společnosti vyvolaly také další události. K nim nepochybně patří vypsání architektonické soutěže na podobu pražské Vltavské filharmonie i nabídka společnosti Crestyl umístit permanentně přestěhovávanou Slovanskou epopej v komplexu Savarin u pražského Václavského náměstí.

Úspěšně proběhl 23. ročník soutěže Best of Realty, kde stejně jako v minulosti byly hojně zastoupeny hlavně rezidenčních projekty. Prvenství v této kategorii získaly projekty U Boroviček (All New Development; Podlipný Sladký architekti) a Nová Nuselská (Trigema; AGE project), když Cenu čtenářů získal další rezidenční projekt, a to Byty Na Vackově společnosti Metrostav Development a ateliéru MS architekti.

Domácí realitní obec loni také zaznamenala velkou ztrátu – zemřel Tamir Winterstein, jeden z hlavních průkopníků moderního developmentu u nás a tvůrce moderních Holešovic. Společně s Robertem Neugröschelem byl T. Winterstein in memoriam uveden do Síně slávy soutěže Best of Realty. K zaznamenáníhodným personáliím roku 2021 nepochybně patří rovněž 50. narozeniny Dušana Kunovského a „přestup“ Františka Šudřicha do společnosti Impera Styl po desetiletém angažmá ve firmě Trikaya. Spíše zajímavostí personální než stavební je také záměr Karla Abraháma, otce známého motocyklového závodníka, vybudovat v areálu brněnského motodromu novou čtvrť. Pozornost vzbudil i vznik nové poradenské společnosti Estate Ladies – k jejím zakladatelům patří Lucie Forejtová, manželka Eduarda Forejta z Passerinvest Group.

Plný událostí byl loňský rok i pro Stavební fórum. Jeho tým se rozšířil a výrazně omladil a přes pandemické restrikce nabídl realitní komunitě v Praze, v regionech i v Bratislavě řadu konferencí a seminářů. Ty obvykle probíhaly jak tradiční formou, tak samozřejmě také online – což je dnes ostatně už také téměř tradiční.

Petr Bým