Pražské kontribuce aneb diskuse konečně zbarvená do RUDa

Je celkem podnětné sledovat změny tónu diskusí o spolupráci města, městských částí a developerského světa. Nebudu nikoho balamutit, že jsem jen tichým pozorovatelem těchto změn, neboť je tomu právě naopak.  Roky se aktivně podílím na racionalizaci diskuse soukromého a samosprávního, ale i státního světa ve věci rozvoje měst, potažmo staveb. A právě proto mohu dění posuzovat nejen pohledem tohoto okamžiku, nýbrž i v dlouhodobé perspektivě.

Ale k tématu. Nedávno byla v Paze schválená Metodika spolupodílu investora do území (tzv. metodika kontribuce) a logicky vyvolala bouři reakcí. Město tím nastavilo transparentní pravidla, kolik má investor „nasypat“ do území, kde chce stavět, přesněji kde žádá o změnu územního plánu. Tím se má zajistit naplnění předpokladu: „Stavět domy = rozvíjet město, a to i pro ostatní“. Ne, že by se tak doteď nedělo, ale tím, že se našla shoda na této metodice, město i městské části dostaly po letech lynčování NIMBY-sty nástroj, jak voličům ukázat, že s výstavbou dochází k rozvoji daného místa, vzniká tak nová kvalita pro město. Smlouva o spolupráci totiž jasně popisuje, co a kdy daná městská čtvrť získá z dané výstavby – školky, školy, služební byty, snížené nájmy, pozemky pro tramvaje, cyklostezky, parky apod. A jako bonus je tu fakt, že z pohledu schvalování změn má město opět podklad pro politickou shodu na podpoře rozvoje, protože každý jasně vidí, co díky výstavbě ve veřejném prostoru vznikne.  S troškou jízlivé nadsázky doplňuji, že rozvoj města přeci jest zákonnou povinností obcí, ale to je jen taková Edova glosa.

Jde o peníze všech

Ano, mohlo by se při značném zjednodušení zdát, že „náklady“, které smlouva o spolupráci definuje, konečný produkt jen a jen zdraží. Vedu na toto téma časté diskuse – vždy končí závěrem, že přece mnozí investoři či stavitelé už nyní dělají nemálo, pokud ne všechno z toho, co si nyní schválená metodika kontribucí žádá. Pak přece kontribuce nemusí vůbec nemusí nutně přinést další zdražení bytů, kanceláří atd. A i kdyby nakrásně zatím někdo „dobro“ nedělal, odvěká pravda zůstává: „Čas jsou peníze“. Kratší proces schvalování reprezentuje i úsporu před-realizačních nákladů, někdy trefně označovaných jako obstrukční náklady. Tedy je tu i potenciální protihodnota či úspora pro stavebníka, takové malé win-win. Stejně tak platí ekonomické pravidlo, že když je něčeho málo, tak je to drahé. No a bytů, jak známo, v Praze málo je, a to i přes rekordní počet bytů loni stavebně zahájených. Změna územního plánu je nevynutitelná, nicméně právě ony by mohly přinést nemalý počet bytů, které pro zdravou konkurenci na trhu prostě chybí.

Jádro pudla – RUD

Samozřejmě nikdo nechce platit více než musí. Jenže při současném nastavení RUD- u (rozpočtové určení daní) nejde o to, zda někdo něco chce, nebo nechce. Ono to v této situaci tak trochu jinak jednoduše nejde. A tím se dotýkám jednoho veledůležitého vedlejšího efektu. Tím je obrovský posun od lety prověřeného zjednodušení společenské diskuse z úrovně „zlý developer chce zastavět celé město“ k racionálnímu „rozvoj města je prospěšný, občan i republika na něm vydělává a je čas hledat spravedlivé nastavení RUD“.  Diskuse o kontribucích totiž přinesla obrovskou racionalizaci v chápání ekonomiky staveb, které mimochodem do státního rozpočtu přispívají více než ¾ vlastních celkových investičních nákladů (z každé investované koruny proteče do státního rozpočtu přes ekonomiku až 76 %).

Nespravedlivost RUD-u vůči Praze a nejen jí, tak zbarvuje pomyslné tváře zúčastněných konečně do RUDa. A město, městské části i soukromý sektor jsou v tom i díky kontribucím většinově zajedno. Výstavba budov generuje obrovské státní příjmy, které se do Prahy a obcí přes RUD zkrátka nevracejí.  Samotné kontribuce tak řeší odblokování tolik potřebných změn územního plánu Prahy (jen v 23 největších z nich představuje 80 000 bytů) a hlavně posouvá diskusi do další, řekněme státní úrovně. Tou bude hledání motivací pro stát, aby pustil „chlup“, když už mu město svým rozvojem přináší peníze na zlatém podnosu. Jistě, stát potřebuje dostat část příjmů, generovaných výstavbou, do vlastních rozpočtů – aby stát, město, ale i občan mohli hovořit o triple-win řešení, což je výhra všech. Více domů, více investic a kvality do města, to také znamená více prostředků ve státním rozpočtu, a tedy více blahobytu pro všechny.

Jak vidíte, někdy je třeba hledět na věc z pohledu konečného cíle a nenechat se odradit okamžitou reakcí na nutné mezikroky. I proto jsme se na této léčbě vztahů podíleli a já osobně touto optikou metodice tleskám stejně jako těm, kdo se na ní dost nadřeli. Není ale čas slavit. Tohle je poločas a další kolo jménem RUD nás všechny teprve čeká.

Autor je ředitelem pro rozvoj v Passerinvest Group.

Eduard Forejt