zpět
20. 9. 2018

CO S MLČÍCÍ VĚTŠINOU? (Architektura v moderní době XXX)

Cenový vývoj trhu bydlení od roku 2016 dělá starost centrálním bankéřům, makroekonomům i komunálním politikům (konečně!) … Otázka a odpověď na ni, kolem níž jsme doposud jen kroužili, zřetelně vystupuje na pozadí ekonomické a sociální polarizace české společnosti: jaký vztah k výstavbě nových bytů může mít člověk, který by na koupi bytu musel vynaložit 240 svých měsíčních platů, tedy veškerý svůj příjem za dvacet let? Ekonomické a sociální elity zatím řeší rychlost povolovacích procesů – aby mohly rychleji stavět, tedy zvětšovat svůj obrat -, řeší úrokové sazby hypoték – aby mohly lépe prodávat, tedy zvětšovat svůj obrat – … a podobně.

Co to – že by obrat v dosavadním diskursu? Doposud jsem ukazoval pozitivní roli developerů ve stavebním rozvoji – a teď jim vyčítám snahu zvětšovat produkci? Žádný obrat! Nejen, že je snaha developerů i bankéřů legitimní – bez stavebního rozvoje není rozvoj  legitimní – bez produkce developerů není rozvoj veřejného prostoru (jakkoliv příspěvek stavebního rozvoje k veřejnému prostoru není automatický …) – bez financování není stavební rozvoj. Namítám především odtrženost elit od problémů většinové společnosti: většinová společnost totiž nevnímá objem výstavby jako problém, který by ji trápil. Většinová společnost přijala mentalitu života v „ghettu“ – a teď jí ještě někdo chce narušit poklid jejího ghetta bagry a jeřáby? Tím, že přemění zaplevelený úhor, kam lidé chodí venčit pejska a říkají mu „park“, v barvotiskové veřejné prostranství mezi novostavbami domů, které zabydlí ti (ekonomicky) šťastnější, developeři postoj většinové společnosti sotva změní – sotva získají mlčící většinu na svoji stranu!

Kdo vlastně chce nové byty?

Sociálně-politickým a současně ekonomicko-politickým obrazem problému „nestavění“ je otázka jak zkrotit ceny bytů? Sociology a určitou část populace trápí, že se ceny bytů především ve velkých městech, tedy na rozhodujícím trhu, vzdalují finančním možnostem poptávkové strany trhu. Může ovšem být, že cenovým vývojem je postižená daleko menší část populace, než se obecně má za to. Pro mileniály není bydlení ve vlastním takovou metou, jako pro generace předcházející. Na jejich žebříčku životních hodnot dominuje volnost, život bez závazků, informační a komunikační technologie a cestování. A další skupina potenciálních kupujících „to“ už ve skutečnosti vzdala. Ceny bytů už překročily horizont jejich finančně-ekonomické představivosti – a koneckonců nějak už bydlí. Častěji než nové bydlení trápí populaci České republiky exekuce, ty se totiž týkají téměř každého desátého z jejich příslušníků. Nezanedbatelné je také působení fenoménu druhého bydlení, kterým se velká část českých domácností zaopatřila ještě za dob socialismu. Víkendový pobyt na chatě či chalupě dělá bydlení v bytě, ve kterém se tísní tři generace, snesitelnější, přitom senioři v poproduktivním věku se na chatu nebo chalupu „uklidí“ na celé léto a větší část jara a podzimu – pokud se sem rovnou neodstěhují k trvalému pobytu. Sociologové nejsou schopni předložit žádná přesvědčivá data v tomto ohledu: může být, že motivace faktickou nedostupností nového bydlení k postojům „aktivního nezájmu“ o novou výstavbu ve skutečnosti hraje stále menší roli.

Hypotéky a bydlení

Cenový vývoj se nelíbí ani centrálním bankéřům. Netrápí je ani tak cenová bublina (tuto starost přenechávají realitním profesionálům – ekonomům z nejoportunnějších), nýbrž nezodpovědné zadlužování domácností, v jehož pozadí stojí relativně snadno dostupné hypotéky. Zvyšují proto základní úrokové sazby a zpřísňují podmínky poskytování hypoték. Byty se tím stávají dostupnými pro ještě  užší skupinu populace. „Aktivní nezájem“ a ekonomická frustrace „těch ostatních“ se rozšiřují a prohlubují: mlčící většina roste a utvrzuje se ve svém postoji ke stavebnímu rozvoji, křičící menšina se radikalizuje. Situace nahrává těm, kteří mají hotovost a chtějí ji investovat, proto také podíl investičních nákupů bytů pomalu, ale vytrvale roste. Finanční situace investorů a jejich chování ovšem růst cen bytů rozhodně nebrzdí, ba spíše ho dále podněcuje.

Proti „regulaci hypoték“, pokud je jediným opatřením v dané oblasti – bez dalších, koordinovaných zásahů státu – vystupuje sociolog Martin Lux. Renomovaný pracovník Sociologického ústavu Akademie věd České republiky předkládá svůj návrh řešení cenového, především však sociálně-politického vývoje.  V první řadě, navrhuje Lux, je jistě zapotřebí přijmout zákon, který … [pomůže] řešit bezdomovectví a odstranit byznys s chudobou. Lux má nepochybně pravdu, když argumentuje proti ostudně nízkému poštu skutečně sociálních bytů v České republice i proti dosavadním postojům vlády i většiny samospráv v tomto ohledu: Sociální bydlení, zacílené na ty [skutečně nejpotřebnější], bude zapotřebí vždy, ať už ceny bytů rostou nebo klesají.

Rychlost výstavby není hlavní problém

Druhé sociologem Luxem navrhované opatření reviduje doposud dominující paradigma bydlení ve vlastním: je třeba vytvořit stabilnější, jistější podmínky bydlení v nájmu. Vzhledem ke klesající dostupnosti vlastnického bydlení je možné očekávat růst počtu lidí, kteří takové podmínky ocení. Pro vývoj trhu bydlení může být výhodou už samotný růst podílu nájemního bydlení. Zkušenosti potvrzují, že země s převažujícím bydlením ve vlastních domech a bytech, podléhají cenovým výkyvům více než ty, ve kterých většina domácností žije v nájmu.  Tak nebo tak, stát by měl motivovat pronajímatele k uzavírání smluv na doby neurčitou, a to například daňovou politikou, zvýhodněnými úvěry nebo dotacemi na rekonstrukce a modernizace bytů, určených k pronájmu. A také tím, že zajistí operativní vymahatelnost práva v případě oprávněné výpovědi z nájmu. Zvyšování nájemného by pak mělo být možné pouze v relaci s obecným cenovým vývojem v lokalitě, monitorovaným cenovými mapami, které by obligatorně pořizovaly jednotlivé obce. Ekonomicky nejrozvinutější země Evropy jsou v tomto ohledu zřetelně napřed – a sociodemografická data potvrzují, že jejich obyvatelům takový vývoj vyhovuje, stačilo by tak jen přijmout jejich předlohy.

Cílem třetího navrhovaného opatření je zchlazení investičního apetitu. Je třeba potlačovat poptávku po investicích do rezidenčních nemovitostí – investiční a spekulativní jednání je hlavním katalyzátorem vzniku a rozvoje cenových bublin. Obsahem takto zaměřeného opatření by mělo být zdanění imputovaného nájemného (nájemného, které si vlastníci hypoteticky platí sami sobě) i nájemného neaktivovaného z důvodu neobsazenosti nemovitosti; zdaněno by mělo být i zhodnocení vlastní rezidenční nemovitosti.

Uvedenou trojici zásadních opatření by stát a obce měly doprovodit řadou dalších, podpůrných, třeba podporou mladých a příjmově slabších skupin v jejich úsilí zajistit si bydlení, obecní výstavbou nových bytů a podporou tradičních forem bytové výstavby, které nezaslouženě ztratily svoji popularitu – například družstevní výstavby, zahrnující vhodné způsoby a formy svépomoci. Opět narážíme na princip participace, jeho potřebnost a prospěšnost ve vztahu ke stavebnímu a architektonickému rozvoji.

  

Jako jediný z publikovaných se Luxův návrh nevyčerpává opatřeními v administrativní oblasti, neapeluje na zrychlení povolovacích procesů, ani na administrativní omezení možností veřejnosti zasahovat do nich. Jeho argumenty jsou přesvědčivé, přesvědčivý je i samotný návrh, protože míří na podstatu problému, tedy na mlčící většinu, vyloučenou z recentní ekonomické prosperity České republiky. Přesto, že ani toto vyloučení, ani fenomén mlčící většiny nemají své kořeny v oblasti stavebního rozvoje, Luxův návrh má naději budící ambici překonat je právě opatřeními v oblasti výstavby bytů! Nebo alespoň nezanedbatelnou měrou přispět k jejich překonání. Obnova participace většinové populace na prosperitě národního hospodářství je současně významným příspěvkem k obnově sociálního smíru v České republice na nových základech, po které volá David Klimeš.

Michal Šourek

 

Série: Architektura v moderní době

Související články