Evropské nemovitosti čelí globálním turbulencím

Nemovitosti zůstávají v celoevropském kontextu stabilní a bezpečnou třídou aktiv, respektive investičním instrumentem. Jak na letošním MIPIM zkonstatovala poradenská společnost Colliers International, děje se tak i navzdory politickým, ekonomickým, demografickým i technologickým změnám a jiným nepříznivým faktorům zvyšujícím míru politické i ekonomické nejistoty.

„I přes zásadní společenské změny, zahrnující rozhodnutí Velké Británie opustit Evropskou unii, vzestup populistické politiky v Evropě a nový politický režim v USA, nadále pozorujeme, jak v Evropě dochází k hospodářskému růstu a na globální úrovni se zvyšují investice do nemovitostí – zejména v důsledku snahy o maximalizaci výnosů a příjmů,“ konstatuje Damian Harrington z Colliers International. Podle něj se trh dobře vyrovnal i s nízkou úrovní úrokových sazeb, pomalejším hospodářským růstem a následně i nižšímy výnosy, které se dnes v Evropě stávají standardem. V kombinaci s velmi nízkou úrovní spekulací a nižším prahem očekávané návratnosti investic u větších globálních hráčů se proto situace nejeví až tak špatně. „Mezi trhy, které mají předpoklad zůstat i nadále investičně atraktivními, najdeme Španělsko, Nizozemsko a Polsko, v menší míře pak Finsko, Českou republiku, Maďarsko a Rumunsko. Mnohé z nich ovšem čekají specifické politické (a tím pádem i tržní) výzvy, s kterými se musí vypořádat,“ dodává D. Harrington.

Pohyblivé preference

Dynamika poptávky po různých typech nemovitostech se v různých městech mění na základě demografických vlivů, vývoje technologií i spotřebitelského chování. Kanceláře a maloobchod zůstávají s 60% podílem na realitních investicích, respektive 13% podílem na veškeré investiční činnosti, v rámci 25 hlavních evropských trhů nejoblíbenějším investičním aktivem. Ukazuje se ale, že jejich popularita soustavně klesá ve prospěch jiných typů aktiv. Například rezidenční investice na území velkých měst rostou rychleji než investice do jiných realitních segmentů a v současné době tvoří více než 10 % objemu městských investic.

Naopak investice do městské logistiky se během tohoto cyklu neměnily, v budoucnosti jsou však změny předpokládány. Aby se však investice do průmyslových a skladových areálů vyrovnaly ostatním nemovitostem, co se vytvoření výnosné a konkurenceschopné úrovně stávající užitné hodnoty týče, jsou nutné určité změny. Třeba ve městech se jako nejrealističtější jeví výstavba víceúčelových zařízení, zatímco na jejich periferiích se už začínají objevovat nové víceúrovňové sklady. Nadějně se nyní – po delší době – jeví také hotelový segment. Navzdory konkurenci krátkodobých pronájmů bytů k ubytovacím účelům, evropská města dnes vykazují vysokou obsazenost hotelových kapacit a současně i vzestup jejich tržeb. Naoproti tomu zřetelně nižšímu zájmu kupujících se nyní těší pozemky a podle analýzy Colliers lze očekávat, že opatrný přístup investorů i developerů bude v tomto ohledu přetrvávat.

Co se v Evropě kupuje

Rozdělená Evropa

Podle studie Colliers byl v letech 2015 až 2016 mezi městy, v nichž investiční aktivita vzrostla, oproti těm, jež vykázala nižší obchodní aktivitu, poměr zastoupení 50:50. Objem tržní činnosti celkově, tedy v celém regionu EMEA, v roce 2016 meziročně poklesl přibližně o 27 %, přesto nebyl navzdory omezením jak v toku obchodů, tak jejich objemech celkový pohled na situaci zcela jednoznačný.

Příčin je více. „Dostupnost produktů určených k prodeji zůstane v následujícím roce pravděpodobně nízká. Investoři nyní drží dlouhodobější vyčkávací pozice a je zde pouze minimum faktorů podněcujících prodeje. Nedostatek potřebné výstavby jen zpomalí tempo investiční činnosti, jež by mohla v budoucnu omezit už tak nízké výnosy. Výstavba dalších investičních aktiv je proto zásadní. Pokud ale města budou chtít vyhovět potřebám a požadavkům zaměstnanců, obyvatel i návštěvníků, budou potřebovat správné typy a kombinace produktů,“ vysvětluje Richard Divall z Colliers International.

Polovina evropských realitních trhů nicméně loni zaznamenala pozitivní růst. A Nizozemsko, Španělsko, Irsko, Finsko, Česká republika a Maďarsko registrovaly dokonce růstový skok. Další velké skoky byly zaznamenány na okrajových trzích v Pobaltí, Řecku, na Ukrajině a v Chorvatsku. Mírnější expanze probíhala ve Švédsku, Polsku a Rumunsku.

„Omezení obchodní činnosti v roce 2016 vycházelo z poklesu aktivity ve Velké Británii, Francii a Německu – čili na hlavních trzích, které během uplynulých deseti let držely 60% podíl veškerých realitních investic. S omezeními v důsledku politických a ekonomických událostí se potýkaly i další velké trhy včetně Itálie, Ruska nebo Turecka. Jinde měly na pokles objemů transakcí klíčový vliv snižující se dostupnost produktu společně s vysokými cenami. Ke snížení aktivity došlo i v tradičně stabilních zemích, jako jsou Norsko, Dánsko a Švýcarsko,“ dodává R. Divall.

Foto: Vince Varga

SF/pb