Retail a čtyři „R“

Remodeling, repositioning, redesign a redevelopment. Tyto pojmy už jsou na tuzemském trhu nemovitostí zavedené. Aktuálně se stále častěji týkají a nadále týkat budou i obchodních center a dalších maloobchodních konceptů, které vznikly před deseti až dvaceti lety a dostávají se na konec prvního životního cyklu. Aby se udržely na trhu a byly dostatečně atraktivní pro nájemce i návštěvníky, musejí projít proměnou. A tu lze ve velké míře čekat právě v letech 2017 – 2018.

Podle analýzy mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate je přibližně polovina všech retailových ploch (1,33 mil. m²) v České republice starší deseti let.  To je s ohledem na dynamický vývoj chování a očekávání zákazníků pomyslná hranice, kdy by mělo dojít k prvním změnám.  Přinejmenším osvěžení designu a přiblížení se moderním trendům, případně zásadnějšímu přizpůsobení mixu nájemců, služeb či rozvržení centra tak, aby odpovídalo současným a budoucím požadavkům nájemců a návštěvníků. Podle zmíněného průzkumu u nás zatím prošlo remodelingem zhruba 700 000 m² „detailových“ ploch.

Stáří nerozhoduje, ale …

První generace obchodních center začala vznikat kolem roku 1995. Šlo o menší městské obchodní pasáže v centru nebo obchodní centra při hypermarketech na okraji měst. Stále v provozu jsou například Tesco Letňany, Centrum Černý Most, Borská Pole Plzeň nebo Avion Shopping Park Brno. Následovala druhá vlna, a to první regionální městská centra Olympia Brno, poté Olympia Olomouc, Futurum Ostrava a Futurum Hradec Králové. Všechna byla z velké části zaměřena na módu.

„Z průzkumu, který jsme provedli mezi vlastníky nákupních center i klíčovými nájemci, vyplynulo, že pro úspěch není rozhodující faktor stáří centra, pokud je dostatečně reprezentativní. Podle významných nájemců je stěžejní spádová oblast obchodního centra a kupní síla její návštěvnické základny, spolu s mixem obchodů a služeb. Další požadavky nájemců se liší podle jejich zaměření – potravinářské řetězce lpí na dostatečné množství parkovacích míst, prodejci drogerie zase na kvalitním food-courtu a umístění blízko potravinového řetězce. Pro většinu je pak důležitý celkový mix nájemců a layout centra, který umožňuje snadnou navigaci a pohyb zákazníků,“ shrnuje výsledky průzkumu Lenka Šindelářová z BNP Paribas Real Estate. Podle ní patří požadavky na zvýšení atraktivity, skladbu obchodů a služeb nebo nabídku gastro operátorů k nejčastějším základním zadáním většiny projektů remodelingu nebo redevelopmentu, a to bez ohledu na umístění obchodního centra.

Důležitý pravý okamžik

Řada majitelů nebo manažerů nákupních center investovala do přestavby již v minulosti. Podle citované analýzy je důležité přistoupit k remodelingu či repositioningu včas. V momentě, kdy začne růst neobsazenost nebo poklesne návštěvnost a tržby, by už mohlo být pozdě. Konkurence na trhu je totiž značná a v mnohých městech je maloobchodní trh již výrazně nasycen. Na jednoho obyvatele ČR totiž připadá už více než jeden metr čtvereční plochy v obchodních centrech či parcích.

„Samozřejmě nikoli každé centrum musí procházet remodelingem každých deset let. Ale vzhledem k životnosti stavebních materiálů a atraktivitě designových prvků můžeme doporučit alespoň pravidelný redesign. To je také případ několika modernizací spojených s rozšířením stávajících center, která patří k dominantním na trhu. Vykazují výborné výsledky, ale přesto chtějí přizpůsobit vzhled starší části centra moderním trendům a nabídnout hladké propojení s druhou modernější fází. Je to případ Centra Chodov, jehož druhá etapa bude dokončena v příštím roce. Rozšířením a redesignem prochází aktuálně také regionální Centrum IGY v Českých Budějovicích,“ doplňuje Lenka Šindelářová.

SF/pb