Glosář Jakuba Stanislava: hotely jako nová příležitost

Hotely jsou nedílnou součástí každého fungujícího realitního trhu, ovšem recese jejich atraktivitu značně snížila. Situace se však obrací. Investice do hotelového segmentu jsou na vzestupu už od roku 2013 a tento pozitivní trend přetrvává i letos – zlepšující se náladu mezi investory potvrzuje nedávno předprodaný Marriott Airport Prague a Courtyard by Marriott Plzeň. Tento obchod stal první důležitou hotelovou transakcí v roce 2015 a nepochybně reflektuje rostoucí zájem jak tuzemských, tak mezinárodních investorů o střední a východní Evropu.

V České republice se letos očekává objem hotelových transakcí přesahující 220 milionů euro. Vděčíme za to neustále se zlepšující výkonnosti ubytovacích kapacit, české ekonomiky a příznivějšímu investičnímu klimatu. Zároveň bude zahájena výstavba několika nových kapacit – jde například o výstavbu v rámci BB Centra nebo projektu Catalonia na Senovážném náměstí. V roce 2017 by měla být dokončena také rekonstrukce a dostavba Grand Hotelu Evropa na Václavském náměstí. To vše ukazuje, že hotelová výstavba se stává znovu lukrativní. V naší společnosti aktuálně evidujeme bezmála 600 pokojů, které jsou ve výstavbě a budou pravděpodobně dokončeny do konce roku 2017. Letošní rok ovšem bude z hlediska dokončené výstavby poměrně slabý, převážná část z uvedených kapacit bude dokončena až v letech 2016 a 2017. A je na místě konstatovat, že v současné době je v Praze v provozu zhruba 15 500 a 5 700 pokojů ve čtyř- a pěti-hvězdičkových hotelech.

Postoj mění i banky

Aktuálně se o Prahu a další města ve střední a východní Evropě zajímají významní zahraniční investoři, kteří chtějí využít stabilizaci zdejších ekonomik a zlepšující se výkonnosti hotelových zařízení. Tento kapitál je primárně anglosaského původu, nicméně i investoři z Blízkého východu a Asie momentálně analyzují několik příležitostí, které by chtěli využít ještě během roku 2015. V roce 2013 a 2014 jsme byli svědky příchodu amerického kapitálu na český trh prostřednictvím akvizice hotelu Four Seasons Prague a také vstupu investora ze Slovenska nakupem hotelu InterContinental Prague. V pozadí tohoto trendu přitom stojí také postupná saturace trhu v západní Evropě a USA. Ta nutí investory vyhledávat příležitosti, které nabízejí požadovanou ziskovost, i v jiných regionech.

Pozitivní dopad na chování investorů má také snadnější financování – zásluhu na tom mají jak úrokové sazby, které se aktuálně pohybují na historických minimech, tak větší vstřícnost bank. Ty jsou opět v hotelovém segmentu ochotny financovat jak investiční nákupy, tak development , a to i díky rostoucí konkurenci mezi bankami a dalšími finančními institucemi. V souvislosti s tím se zvyšují i podíly, jimiž se banky účastní na takových projektech. Dnes mohou dosáhnout až 50 – 70 % hodnoty budoucí nemovitosti.

Hotely slibují vyšší výnosy

Se stabilizací ekonomického a hotelového prostředí v České republice dochází v posledních dvou letech také ke změnám ve výnosnosti (yield) hotelových investic. V naší firmě dnes pro Českou republiku evidujeme rozdíl 100 – 150 bazických bodů mezi výnosností hotelových a jiných komerčních nemovitostí. To znamená, že průměrný yield komerčních nemovitostí v Praze dnes činí zhruba 6,75 %, zatímco u hotelů je to 7,75 %. Pro investory představují hotely větší riziko hlavně kvůli fluktuující profitabilitě, která není garantovaná fixní nájemní smlouvou jako v případě komerčních nemovitostí.

V nadcházejících letech se přesto dá očekávat další růst investic do hotelového segmentu,a to hlavně díky neustále se zvyšujícímu přílivu turistů do České republiky. Loni jich bylo více než 8 milionu, když velkou jejich část tvořili Němci a Rusové.

Autor pracuje analytik pro střední a východní Evropu v poradenské společnosti Cushman & Wakefield.