Trendy a vyhlídky trhu komerčních realit (II.)

Český trh komerčních realit prochází vlivem koronaviru velkými změnami. Jaké jsou aktuální trendy a jaké vyhlídky trh čekají se naposledy pokusila zmapovat analýza „Mid-Year Market Outlook 2021“ společnosti CBRE.

Stručně řečeno, budoucnost se analytiků CBRE jeví jako nadějná a slibující oživení ve všech segmentech. Přitom v případě „industriálu“ se letošek dokonce nejspíš zapíše do historie jako rok s vůbec největším objemem poptávky. Navíc se čím dál více dostává do kurzu sektor nájemního bydlení – ten nyní investoři zjevně považují za velmi perspektivní.

Industriální rekordy

„Trh průmyslových nemovitostí je od začátku roku 2021 velmi aktivní. Proto je pravděpodobné, že letošek bude z pohledu nově realizované poptávky rekordním rokem. V posledních měsících se však developeři potýkají s komplikovanou situací na stavebním trhu, která vnáší nejistotu především do nové výstavby a má za důsledek prodlužování termínů dodání a zvýšené náklady, které se pomalu začínají promítat v nájemních podmínkách,“ upozorňuje Jan Hřivnacký z CBRE.

V 1. pololetí 2021 bylo nově pronajato téměř 690 000 m², což je jen o 14 % méně než za celý rok 2020 (788 800 m²). Při porovnání letošního 1. pololetí se stejným obdobím dosud nejsilnějšího roku (2019) je vidět nárůst poptávky o 35 % a o 60 % z hlediska celkové leasingové aktivity. Prognóza CBRE predikuje, že 2. pololetí 2021 bude obdobné jako první polovina roku, protože poslední čtvrtletí bývá obvykle nejsilnější v roce.

Hlavním tahounem poptávky v 1. pololetí 2021 byly distribuční společnosti převážně ze sektoru e-commerce (33 %), což urychlila právě pandemie. Typická délka pronájmu u logistických společností zůstává 5 let, zatímco u těch výrobních je to 7 –10 let. A do centra pozornosti se dostává flexibilita: zatímco logističtí operátoři považují za nejdůležitější možnost krátkodobého pronájmu, nejvyšší prioritou pro výrobce a maloobchodníky je možnost využívat dočasných skladovacích kapacit.

Většina prostor, které jsou aktuálně ve výstavbě, se nachází na okrajích Prahy, v Plzni a v Moravskoslezském kraji. Podíl spekulativní výstavby se výrazně snížil z 30 % ve 4. čtvrtletí 2020 na 23 % ke konci 2. čtvrtletí 2021. CBRE předpokládá, že letošní rok zůstane co do objemu nové výstavby obdobný jako rok 2020 (tzn. 700 000 – 800 000 m² nových prostor). Celková míra neobsazenosti se v současnosti drží pouze na 3 % a CBRE neočekává v příštím roce změnu. Mnoho nájemců totiž bude expandovat, aby udrželi krok se vzrůstající poptávkou po svých produktech či službách. Extrémní situace je v Praze, kde se míra neobsazenosti v průběhu roku 2020 pohybovala mezi 1  -2 %, což se nezměnilo ani během 1. pololetí 2021.

Sektor „multifamily“ roste

Nájemní bydlení je dnes v České republice v kurzu a jeho produkty patří mezi čím dál žádanější investice. Poptávka od institucionálních investorů je stále širší a objemy investic v rezidenčním sektoru bývají obvykle druhé nejvyšší hned za kancelářským segmentem. V 1. pololetí 2021 byly v rezidenčním sektoru realizovány transakce za více než 80 mil. eur, což znamená téměř 10% podíl na celkovém objemu investic v tomto období.

Vzhledem k zájmu investorů o aktiva ze sektoru „multifamily“ očekává CBRE mírné snížení výnosů z investic (tzv. prime yields) v tomto segmentu. V následujících letech lze očekávat, že vstup nových aktérů do tohoto sektoru spolu s expanzí stávajících operátorů nabídku ještě rozšíří. Lze také pozorovat rostoucí počet případů, kdy se původní užití objektu mění na nájemní bydlení, například u hotelů.

SF/pb