Investory přitahuje logistika i nájemní bydlení

V prvním čtvrtletí tohoto roku se do komerčních nemovitostí v Česku investovalo celkem 260 milionů eur, což je zhruba o 9 % méně než ve stejném období loni. Celkový předpokládaný objem investic za rok 2021 by měl dosáhnout dvou miliard eur, což je oproti loňsku nárůst o 60 % a částka odpovídající 70 % pětiletého průměru.

Nálada mezi investory je po období vyčkávání opět optimistická, zájem kupovat i množství kapitálu na trhu jsou značné. Přesto je na českém trhu transakční aktivita nízká – nemovitostí na prodej je totiž nedostatek. V Praze se staví málo, a to napříč sektory, a některé typy nemovitostí se dnes u nás vůbec nenabízejí, byť by o ně zájem byl.

Kancelář jsou věčné

V letošním prvním čtvrtletí na českém trhu převládaly prodeje kancelářských nemovitostí, jež tvořily téměř dvě třetiny celkového objemu investic, když necelou čtvrtinou se na nich podílel logistický sektor. Transakce realizovali z poloviny lokální investoři, ze 30 % němečtí a z 20 % singapurští.

Michal Soták ze společnosti Cushman & Wakefield k vývoji na trhu kancelářských budov podotýká: „Probíhá samozřejmě diskuse, jaké změny na trhu s kancelářemi způsobí nárůst práce z domova. Čeká se pokles poptávky po kancelářských prostorách, ale v Praze, kde je jejich výstavba velmi omezená, to zásadní dopad na trh mít nebude. Zatímco předpovědi mluvily o nárůstu neobsazenosti až nad 10 %, ve skutečnosti je to jen 7,6 %, což potvrzuje odolnost tohoto segmentu.“

ČR: realitní investice podle sektorů

Zdroj: Cushman & Wakefield

Na špici preferencí investorů dnes stojí logistické nemovitosti. Vděčí za to nárůstu e-commerce i dalších segmentů, jež rekordně zvyšují poptávku po skladových prostorách. Tento zájem v krátké době vyvolal rapidní pokles výnosů z nich, a tedy i dramatický skok v jejich cenách. Výnos se u kvalitní logistické nemovitosti snížil z 5,5 na 4,5 %, což při stabilní výši nájmu představuje nárůst hodnoty nemovitosti o více než 20 % za pět měsíců.

Zdrojem poptávky po tomto typu nemovitostí jsou primárně společnosti zaměřené na e-commerce spolu s různými dodavatelskými službami, jež jsou dnes (také díky pandemii) na vzestupu, jako například rozvážka potravin. Tyto firmy potřebují mít sklady co nejblíže centrům velkých měst, což podporuje růst segmentu tzv. urban nebo také last-mile logistiky. Trendem tak je velké centrální sklady odstěhovat do vzdálenějších míst, kde je i nižší nájem, a do blízkosti velkých měst naopak přesunout mezisklady pro e-shopy a flexibilní zásobování prodejen. Časté také je, že firmy chtějí na jedno místo soustředit centrálu, showroom i sklad.

Návrat do obchodů

Maloobchod zaznamenává po období nejistoty návrat k optimismu, a to u všech typů formátů těchto nemovitostí. Zejména projekty, ve kterých dominuje supermarket nebo hypermarket, jsou pro investory nadále velmi atraktivní. Naopak transakce na nákupních třídách v Praze, kde bude dopad pandemie nejdelší a také nejhlubší, budou spíše vzácnější. I zde však v posledních měsících patrná zvýšená aktivita ze strany nájemců, kteří se snaží nové situace na trhu využít a otevřít své pobočky na místech, na která by dříve finančně nedosáhli. Investičně jsou v „retailovém“ segmentu nadále aktivní zejména lokální a regionální hráči, nicméně v blízké době lze očekávat také zájem ze strany kapitálu z vyspělých zemí, jenž bude vyhledávat příležitosti s přidanou hodnotou.

Výprodej hotelů se nekoná

Podobně jako obchody na hlavních nákupních třídách pražského centra se s úbytkem zákazníků, především těch z řad zahraničních turistů, potýkají i hotely. Investoři však spolu s jejich provozovateli věří, že jde pouze o dočasný stav, který s uvolněním omezení skončí, lidé opět začnou cestovat a klienti se vrátí. Důvěra v pražský hotelový trh je silná a návrat k hodnotám před pandemií se čeká zhruba do tří let.

„O pražské hotely je mezi investory velký zájem, nicméně nemovitosti k prodeji nejsou. V počátcích pandemie se předpovídaly prodeje hotelů pod tlakem, jejich majitelé však věří, že se turismus do Prahy vrátí, a tak nepřikročili k prodejům s velkými slevami a na výprodej hotelů tedy nedošlo,“ vysvětluje M. Soták.

Okrajová alternativa

Vedle tradičních kategorií nemovitostí nabývají na atraktivitě alternativní segmenty, nicméně ještě nějakou dobu nejspíš potrvá, než se v nich objemy transakcí začnou blížit významnějším hodnotám.

Nejčastěji skloňovaný je dnes segment nájemního bydlení, v němž se očekávají výnosy pod 4 %. Návratnost pro investora je tu relativně nižší než třeba u kancelářských, logistických nebo maloobchodních nemovitostí, avšak na atraktivitě segmentu přidává skutečnost, že takových produktů je stále na trhu velmi málo, nejsou tedy ohroženy konkurencí a jejich hodnota bude růst.

„Tento segment se stává mezi investory velmi populární, v budoucnu však nebude nijak velký, ale spíše okrajový. Na několika transakcích v něm aktuálně pracujeme, nicméně investorů, kteří se na něj zaměřují, u nás není více než desítka,“ říká M. Soták.

Hledání dalších možností

Rozdílný přístup mají k investicím do nájemního bydlení domácí a zahraniční investoři. Zatímco ti lokální preferují koupi již existujících a pronajatých budov, kterých je na trhu na prodej málo, ti zahraniční se častěji zajímají o tzv. forward deals. Na jejich základě developer staví projekt, a to po domluvě s investorem, který se ho zaváže po dokončení koupit. Tato struktura transakcí je ale pro místní investory problematická, mimo jiné i kvůli regulaci; poptávají je tedy spíše ti zahraniční, kteří jsou v tomto ohledu flexibilnější. Zajímají se primárně o projekty v širším centru Prahy, kterou již jako nemovitostní trh znají, zatímco lokální investoři se rozhlížejí po všech větších českých městech.

I další alternativní segmenty budí pozornost investorů, kteří by takové projekty v České republice rádi kupovali – ať už jde o bydlení pro seniory, flexibilní kanceláře, projekty last-mile logistiky nebo datová centra. Například po posledně jmenovaných je ze strany investorů velká poptávka, ale Česko takové projekty nenabízí.

SF/pb