K implementaci nové AML směrnice v realitní sféře

Potírání legalizace výnosů z trestné činnosti (anti-money laundering – AML) a financování terorismu je na mezinárodní i lokální úrovni neustále živou oblastí, což se významně odráží v pravidelně se měnících právních předpisech, které stanovují stále více povinností a především dopadají na stále více subjektů.

Po několika novelách v předchozích letech, souvisejících především s implementací tzv. čtvrté AML směrnice (v důsledku čehož byla zavedena např. povinná evidence údajů o skutečných majitelích právnických osob), je nyní nejaktuálnějším tématem a také výzvou implementace tzv. páté AML směrnice, kterou by všechny členské státy EU měly provést do 10. ledna 2020. V České republice by toho mělo být souladu s unijními předpisy dosaženo především novelizací AML zákona (a některých dalších zákonů, např. zákona o hazardních hrách) a přijetím nového zákona o evidenci skutečných majitelů. Již nyní je však jasné, že tento termín nebude dodržen, neboť ke dni 10. ledna 2020 byly oba legislativní návrhy stále v legislativním procesu.

Rozšiřování okruhu povinných osob

Pro oblast nemovitostí je bezesporu nejzásadnější změnou úprava okruhu tzv. povinných osob ve smyslu AML zákona, resp. jeho rozšíření, které by mělo reflektovat teoretické vyšší riziko zneužití některých profesí či oborů v realitní sféře pro legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu.

„Nový“ AML zákon taxativně vymezuje okruh osob, které mají povinnost se tímto zákonem řídit a kterým v oblasti boje proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu ukládá různé povinnosti. Oproti současnému znění AML zákona, jenž mezi povinné osoby řadí osoby oprávněné k obchodování s nemovitostmi nebo ke zprostředkování obchodu s nimi, budou nově povinnými osobami mj. osoby, které nakupují či prodávají nemovité věci (v rámci své podnikatelské činnosti) a provozují činnost realitního zprostředkovatele ve smyslu zákona o realitním zprostředkování.

Změna tohoto ustanovení AML zákona tak terminologicky reflektuje návrh zákona o realitním zprostředkování (mezi povinné osoby bude nadále patřit např. developer prodávající nemovitost), ale především prakticky rozšiřuje okruh povinných osob o osoby jednající jako zprostředkovatelé při pronájmu nemovitostí. Toto rozšíření bude nicméně limitováno objemem plateb, aby nedošlo k neúměrnému nárůstu povinných osob – realitní zprostředkovatelé budou povinnou osobou pouze v případě, že půjde o zprostředkování pronájmu s výší měsíční platby přesahující 10 000 eur.

Podle nové právní úpravy tak povinnými osobami budou např. zprostředkovatelé pronájmu skladů, kanceláří či obchodních prostor, a to včetně servisních společností plnících funkci zprostředkovatele v rámci holdingu (za předpokladu, že výše měsíční platby přesáhne stanovený limit).

Důsledky pro realitní sféru

V případě, že se některá osoba stane povinnou osobou ve smyslu AML zákona, bude při provádění obchodů a v rámci smluvních vztahů se svými partnery muset plnit zvláštní povinnosti.

Primární povinností je provádění zvláštní identifikace a kontroly klienta ze strany povinných osob. V případě, že jsou splněny podmínky AML zákona, povinné osoby musí před provedením obchodu či navázáním obchodního vztahu provést identifikaci klienta, případně fyzické osoby jednající za právnickou osobu, a to zpravidla za fyzické přítomnosti klienta (tedy „tváří v tvář“, byť zákon umožňuje využití některých alternativních způsobů vzdálené identifikace klienta).

V rámci identifikace podle AML zákona pak povinná osoba především zaznamená a ověří identifikační údaje, údaje o průkazu totožnosti a ověří shodu podoby klienta s vyobrazením v průkazu totožnosti. Nad rámec zjištění a ověření těchto informací bude povinná osoba v rámci identifikace klienta muset ověřit, zda klient (případně fyzická osoba jednající za právnickou osobu, skutečný majitel právnické osoby či jiná osoba ve vlastnické či řídicí struktuře právnické osoby) není politicky exponovanou osobou nebo osobou, vůči níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce podle zákona o provádění mezinárodních sankcí.

K povinnosti identifikace klienta se v AML zákonem vymezených případech přidává také povinnost provádění zvláštní kontroly klienta, která (v potřebném rozsahu pro posouzení možného rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu) zahrnuje především získání a vyhodnocení informací o účelu a zamýšlené povaze obchodu nebo obchodního vztahu, zjištění skutečného majitele a vlastnické a řídicí struktury klienta (je-li klient právnickou osobou) a přezkoumávání zdrojů peněžních prostředků nebo jiného majetku, kterého se obchod nebo obchodní vztah týká.

Nově by měl AML zákon upravovat také tzv. zesílenou identifikaci a kontrolu klienta, která se uplatní v případech vyššího rizika legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Takovým případem bude např. obchodní vztah s politicky exponovanou osobou nebo klientem sídlícím ve vysoce rizikové třetí zemi, k čemuž v praxi často dochází např. při prodeji rezidenčních nemovitostí.

Další novinkou bude pro povinné osoby povinnost určit člena statutárního orgánu odpovědného za plnění povinností vyplývajících z AML zákona, přičemž v rámci zesílené identifikace a kontroly klienta pak bude statutární orgán (nebo jím pověřená osoba k řízení v oblasti opatření proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu) muset projevit souhlas s uzavřením obchodního vztahu s klientem, na kterého se zesílená identifikace a kontrola bude vztahovat.

Praktickým důsledkem souvisejícím s plněním zvláštních povinností stanovených AML zákonem jsou pak přirozeně také ekonomické dopady spočívající např. v nákladech na zavedení systémů pro rozpoznávání podezřelých obchodů či vyčlenění kapacity některých zaměstnanců na plnění povinností souvisejících s prevencí legalizace výnosů z trestné činnosti a financování terorismu. Krajním ekonomickým důsledkem pak může být finanční dopad sankce v případě, že státní orgány při své kontrolní činnosti zjistí pochybení na straně povinné osoby.

Rozšíření sankcí

Přestože je plnění povinností stanovených AML zákonem pro povinné osoby prakticky i ekonomicky náročné, všechny osoby, které mohou být považovány za povinné osoby ve smyslu tohoto zákona, musí být na pozoru a své klienty řádně identifikovat a kontrolovat, jakož i zajistit plnění dalších povinností stanovených zákonem (např. pravidelně zajišťovat školení svých zaměstnanců nebo spolupracujících osob). V případě neplnění těchto povinností mohou povinným osobám hrozit citelné sankce. Mimo rozšiřování AML regulace na širší okruh subjektů je totiž jasně patrný také vývoj v rozsahu sankcí, které mohou být povinným osobám uloženy, a to nejen co do zvyšování horní hranice peněžitých sankcí (aktuálně až desítky milionů korun), ale také v rozšíření druhů trestů, které je možné povinným osobám uložit – v krajním případě hrozí i odnětí oprávnění k podnikatelské činnosti.

Autoři pracují v pražské kanceláři poradenské společnosti Deloitte.

Roman Fabiánek, Radek Musílek