Otazníky kolem návrhu na zrušení daně z nemovitých věcí

Ministerstvo financí navrhuje přijmout sérii daňových opatření v oblasti nemovitostí, od kterých si slibuje rozpohybování rezidenčního trhu a z dlouhodobého hlediska také zlepšení dostupnosti vlastního bydlení pro české domácnosti.

Stěžejní součástí návrhu je úplné zrušení daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 %, kterou v současnosti hradí kupující při pořízení nemovitosti (pokud není osvobozeno jako např. při prvním úplatném převodu).

Dopad do státního rozpočtu při zrušení daně z nabytí nemovitých věcí má být kompenzován zrušením odpočtu úroků z hypotečních úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů fyzických osob (dnes do výše 300 tis. Kč ročně). Uvedené zrušení by se nemělo vztahovat na úvěry poskytnuté před 1. lednem 2021 (s jistou výjimkou). Podle ministryně financí Aleny Schillerové „kupujícím zůstane více peněz než předtím a především je budou mít hned, ne až za dvacet či třicet let po splacení hypotéky.“

Znevýhodnění prvoprodejů

V dlouhém období je fiskální dopad obou výše uvedených změn pro poplatníky i státní rozpočet víceméně nulový. Současný systém podle MF navíc znevýhodňuje poplatníky, kteří si nemovitost pořídili z vlastních prostředků.

Výše uvedené odůvodnění ovšem trochu opomíjí skutečnost, že první úplatné převody nemovitých věcí určených k bydlení (tj. zejména byty a rodinné domy – tzv. prvoprodeje) jsou v současné chvíli od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny. V dané situaci to znamená, že poplatníci, kteří si pořídí bydlení v rámci prvoprodeje, jsou navrženou změnu znevýhodněni, protože přicházejí pouze o odpočet na dani, ale nedochází k úspoře z titulu zrušení daně z nabytí. Vzhledem k tomu, že jen v Praze z celkového počtu prodaných bytů zhruba 36 % představují právě prvoprodeje, dá se říci, že zhruba 36 % poplatníků je touto změnou dotčeno.

Otazníky kolem výkladu

Výše uvedený návrh dále obsahuje také prodloužení lhůty pro osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí ze stávajících pěti na patnáct let; pokud tyto příjmy budou použity na obstarání bytové potřeby, osvobození by mělo zůstat zachováno. Zde vzniká další otázka, co fakticky znamená výraz „obstarání“. Ve stávajícím znění je použit výraz uspokojení, který zahrnuje např. i zaplacení hypotéky u bytu, ve kterém poplatník bydlí. Otázka je, zda obdobný výklad bude moci být přijat i pro výraz „obstarání“.

Podle návrhu tak má de facto veškerý zisk z prodeje nemovitých věcí v horizontu kratším patnácti let podléhat 15% dani z příjmů. Vzhledem k tomu, že tento efekt není v návrhu nijak kompenzován ve prospěch poplatníků, výsledkem je negativní dopad na poplatníky ve prospěch státního rozpočtu. Prodloužení lhůty mělo být původně součástí daňového balíčku pro rok 2021, Ministerstvo financí se nicméně rozhodlo začlenit jej již do současného návrhu.

Problematické přínosy

Z hlediska praktických dopadů návrhu je třeba upozornit také na to, že přijetí navrhovaných opatření nemusí samo o sobě vést k ministerstvem avizovanému zlepšení dostupnosti vlastního bydlení. Do budoucna se totiž může stát, že výše uvedené prodloužení lhůty pro uplatnění osvobození povede ke zvýšení ceny nemovitých věcí nebo ke „zmrazení“ prodejů minimálně na dobu 15ti let, tak aby bylo možné využít osvobození.

Pokud bude návrh v budoucnu přijat, počítá MF s jeho zpětnou účinností. Poplatníci, jejichž daň z nabytí je splatná od 31. března 2020, tj. došlo k zápisu na katastru v prosinci 2019 a dále, mají možnost si zvolit, zda zaplatí daň z nabytí a budou si moci uplatnit odpočet úroků; prodávající bude mít příjem osvobozený, pokud nemovitou věc vlastní déle než pět let a daň z nabytí nezaplatí a nebude si moci uplatnit odpočet úroků. Nicméně prodávající tak přijde o možnost osvobození. Jak bude probíhat domluva a zejména kontrola ze strany správce daně není v tuto chvíli zřejmé, neboť kupující si zvolí možnost a podle toho bude muset kupující postupovat, což není příliš praktické řešení.

Dále v navrhované novele chybí docela důležité přechodné ustanovení týkající se poplatníků, kteří v tuto chvíli časový test 5ti let splňují, ale nesplňují lhůtu 15ti let, které je v tuto chvíli navrženo v plánované novele pro rok 2021, nicméně ustanovení, ke kterému se toto přechodné ustanovení vztahuje, je z novely 2021 vyňato a vloženo do stávající novely.

Autoři pracují v poradenské společnosti Deloitte.

Tereza Gebauer, Pewtr Hána, Michal Friedrich