Realitní investice v České republice po brexitu (I)

Realitní svět a development povýtce vždy zajímá nejen klient, respektive uživatel produktů výstavby, ale také investor. Realitní investice jsou dnes součástí globální ekonomiky – v Evropě a také v Česku je tedy samozřejmě nasnadě otázka, co se na tomto poli změní po odchodu Velké Británie z EU. Advokátní kancelář bnt attorneys-at-law na toto téma připravila praktický manuál ve standardní formě Q&A. Jeho první číst vám nyní nabízíme.

Jak zkomplikuje “tvrdý” brexit nabývání nemovitostí britskými investory?

V České republice momentálně neexistuje právní předpis, který by omezoval nabývání nemovitostí cizími státními příslušníky nebo zahraničními obchodními společnostmi. Tvrdý brexit tedy neovlivní právo britských občanů nebo společností sídlících ve Velké Británii kupovat v České republice pozemky nebo stavby (tedy nemovitostní akvizice formou tzv. asset deal).

Budou moci britští občané nebo společnosti z Velké Británie nabývat podíly v českých společnostech?

Český právní řád (konkrétně zákon o obchodních korporacích) nestanoví žádná specifická omezení pro nabytí nebo založení české obchodní společnosti cizincem nebo právnickou osobou se sídlem mimo ČR.  Nemovitostní transakce v podobě tzv. share dealu (nabytí podílu ve společnosti, která drží nemovitost) tedy nebudou v případě tvrdého brexitu negativně ovlivněny. V některých případech bude nutno převod podílu zapsat do obchodního rejstříku (založení nové společnosti podléhá zápisu do obchodního rejstříku vždy).

Jaké daně bude platit britský investor v České republice po brexitu?

Nabytí nemovitosti v České republice podléhá 4% dani z nabytí nemovitých věcí. Vlastnictví nemovitostí v ČR je předmětem daně z nemovitostí. Poplatníkem daně z nemovitostí i daně z nabytí nemovitostí je vlastník nemovitosti bez ohledu na jeho státní příslušnost nebo zemi, v níž má sídlo. Brexit nebude mít na placení těchto daní dopad.

Prodej nemovitosti nebo podílu v obchodní společnosti může podléhat dani z příjmů nebo dani z přidané hodnoty (pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození). Tu platí prodávající. Kupující v některých případech ručí za zaplacení daně z přidané hodnoty prodávajícím. Tuto skutečnost je vhodné zohlednit v transakční dokumentaci.

Bude Česká republika nějakým způsobem kontrolovat britské investice na svém území?

Aktuálně je v České republice ve fázi legislativní přípravy nová zákonná úprava kontroly některých zahraničních investic. Jedná se o přímé zahraniční investice, ty zákon definuje jako investice realizované státními příslušníky třetích států (tedy cizinci mimo občanů států EU) nebo cizími obchodními společnostmi. Investice realizované obchodními společnostmi se sídlem v EU podléhají režimu tohoto zákona jen v případě, že tyto společnosti jsou dále kontrolovány subjekty mimo EU.  Investice do nemovitostí v České republice bude stát moci prověřit, a to až pět let zpětně, pokud vyhodnotí, že jsou způsobilé ohrozit bezpečnost nebo vnitřní pořádek státu, (prověřování se nebude týkat investic realizovaných před přijetím zákona). Nabytí nemovitosti nebude podle zákona podléhat předchozímu souhlasu. Investor však bude moci požádat o předběžné zhodnocení investice.

Ovlivní brexit investice do nemovitostních fondů v České republice?

Investice do nemovitostí mohou mít rovněž podobu založení nebo nabytí účasti na investičním fondu, který drží přímo nemovitosti nebo podíly ve společnostech vlastnících nemovitosti. Zákon obecně neomezuje nabytí účasti ani založení investičního fondu pouze pro občany nebo právnické osoby z EU. Některé činnosti ve vztahu k investičnímu fondu jsou zahraniční osoby mimo EU oprávněny vykonávat pouze při za splnění zákonem stanovených podmínek (podmínka ekvivalentní úpravy ve státě jejich inkorporace).

Bude mít brexit dopad na dokumenty vydané ve Velké Británii, které bude v ČR nutno použít pro účely vypořádání transakce a jejího zápisu do příslušných veřejných seznamů a rejstříků?

Mezi Českou republikou a Velkou Británií se uznávání veřejných listin aktuálně řídí Úmluvou o zrušení požadavku ověřování cizích veřejných listiny přijatou 5. října 1961 v Haagu. Podle této úmluvy platí, že veřejné listiny (listiny vydané soudy, správními orgány, notáři včetně úředních ověření a notářských ověření pravosti podpisů) vydané v jednom signatářském státě jsou uznávány v ostatních signatářských státech (tedy mohou být na území druhého státu použity se stejnými účinky jako vlastní veřejné listiny tohoto státu), pokud jsou opatřeny tzv. apostilační doložkou. Apostilační doložka je potvrzení ve standardizované formě, které k veřejné listině připojí určený orgán daného signatářského státu (ten apostiluje vždy jen veřejné listiny dané v tom státě, ve kterém vykonává apostilační pravomoc). Stejný režim bude platit i po uskutečnění brexitu.

SF/pb