Praha a výstavba dnes a zítra

Nám už pomůže jenom revoluce nebo nějaký strašlivý průšvih! – povzdechl si v kuloárech jeden z účastníků konference Stavebního fóra, která včera proběhla v CAMPu pod názvem „O Praze, Metropolitním plánu a bydlení aktuálně“. Už jen toto tematické vymezení dnes dokáže u odborníků i poučených laiků obvykle vyvolat hlavně pochmurnou beznaděj, nicméně hlavní protagonisté zmíněné akce auditoriu kupodivu jistou dávku optimismu a naděje naservírovali.

Jakkoli už toho na téma katastrofálního stavu výstavby v české metropoli zaznělo hodně, poslední konference SF tuto deskripci dále obohatila. „Mezi lety 2006 až 2018 se počet stavebních povolení v Praze snížil z 11 000 na 4 000,“ konstatoval Petr Hána ze společnosti Deloitte, aby tak mimo jiné ilustroval, že potíže má nejen rezidenční development. Co se samotných bytů týká, krize už má docela zásadní dopady, a to nejen na ceny, jak se často konstatuje. Rezidenční developeři Prahu opouštějí (na úřední souhlas tady čekají projekty se 40 000 bytovými jednotkami) a míří do regionů nebo do okolí metropole. „Podle našich údajů se ve Středočeském kraji staví třikrát rychleji než v Praze!“ – osvětluje pozadí tohoto exodu Tomáš Lapáček z IPRu.

Na jiný dopad nekonečných schvalovacích procesů upozornil Milan Roček ze společnosti CenovaMapa.org: „Více než pětinu pražské nabídky nových bytů dnes tvoří rekonstruované byty ve starých činžovních domech. V praxi to znamená, že velké vzdušné byty v secesních stavbách se doslova nakrájejí na malé kamrlíky, které jsou většinou určeny ke krátkodobým pronájmům!“ Rekonstrukce se zkrátka snadněji realizují a výnosy jsou slušné.

Popis aktuální situace ve „stavební“ Praze a jejích důsledků ekonomických i sociálních lze rozšiřovat donekonečna, ale stejně tak je evidentní, že zaznělo už takřka vše. V široce probíhající diskusi se naštěstí už také více mluví o tom, co a jak je třeba udělat.

Kde hledat optimismus

„Snad ve všech evropských metropolích je dnes nedostatek bytů,“ upozornil architekt Michal Šourek na skutečnost, že pražské problémy nejsou nijak originální, ba mají takřka globální ráz. Jenže vzápětí dodal: „Podle mých zkušeností se obtížně staví všude a leckde ve stejných lhůtách jako v Praze. Zásadní rozdíl je ale v předvídatelnosti – třeba německý stavitel ví, že pokud splní všechny zákonem předepsané podmínky, stavět bude. U nás takovou jistotu žádný stavebník nemá!“

Na neduh příliš dlouhých a neodhadnutelných povolovacích procesů se v posledních měsících ze všech stran předepisují dva medikamenty: nový stavební zákon a Metropolitní plán. Jenže na ty se bude muset čekat léta, v prvním případě na rok 2022, v druhém pak ještě o rok déle. Přitom pravděpodobně jen ti nejzarytější optimisté (pokud nejde o ty, kteří pozitivní myšlení mají v popisu práce) věří, že se tyto termíny podaří splnit. Na margo této záležitosti lze z celé konference považovat za nejvýznamnější (a varovný) výrok Lady Kolaříkové z IPRu: „Zdá se, že na některých místech nebyl Metropolitní plán dobře pochopen!“ Vyrovnat se s tisícovkami připomínek, výhrad a návrhů bude zjevně vyžadovat hodně práce – a totéž nepochybně platí i pro nový stavební zákon.

Jenže krizi máme už nyní. Co lze udělat hned teď? I na to už – jak opakovaně zaznělo na posledním diskusním setkání SF – existují odpovědi. „Územní plán musí být vnímán jako závazný dokument. Nikoli jako něco, co si samosprávy mohou upravovat podle svých představ!“ upozornil Martin Vachek, šéf Asociace developerů, na poněkud ledabylé vnímání „stavební“ legislativy. Nejen podle něj by v tomto ohledu pomohlo vytvořit pro Prahu jeden stavební úřad, který by projednával všechny větší projekty. A taková změna je v pravomoci pražského magistrátu. Ten – aniž by takový krok explicitně odmítl – chce ale zatím hlavně odblokovat výstavbu na četných pražských brownfieldech a také vytipovat městské pozemky vhodné k bytové výstavbě. Ovšem to je zase záměr, který si vyžádá minimálně řadu měsíců příprav. Navíc je v těchto plánech skryto ono ošidné čertovo kopýtko. Zdá se, že v politických kruzích je stále populární myšlenka nechat byty stavět – jako ostatně dosud – soukromý sektor, jenž by pak jistý počet bytů v každém projektu přenechal městu. Podobné systémy jinde fungují a jistě by to šlo i u nás, je ovšem jasné, že tyto plány nebudí v developerských kruzích velké nadšení, ba naopak. Takže i tady lze předpokládat diskuse, jejichž čas se nebude počítat ve dnech.

Možná proto bude nejrychlejší a nejjednodušší medicínou začít u lhůt, závazných pro činnost všech součástí státní správy i samosprávy. Ty jsou samozřejmě zákonem pevně stanovené, ale nedodržuje je snad nikdo. Tady musí přijít ke slovu politika, která už ostatně naformulovala řešení v podobě tzv. fiktivního souhlasu. Prý na něj dojde už na podzim, jakkoli nesouhlas vyjádřil už leckdo z dotčených orgánů a institucí.

Téměř nekorektní paralela

„Báťuška car nás stále tahá vzhůru, ale my ho za nohy stahujeme dolů!“ – takto prý se stydlivým úsměvem v 19. století ruští bojaři zdůvodňovali zaostalost své domoviny. Jakkoli by se asi leckdo bránil hledat v dějinách ruského samoděržaví paralely k současnému dění u nás, možné je to docela dobře. Rozpor mezi náhledem vrcholových institucí a pražského elektorátu na krizi ve výstavbě je zřejmý. Premiér ji hodlá rychle řešit, totéž platí pro ministryni pro místní rozvoj a mělo by platit i pro ostatní ministry. Podobně to dnes vidí i pražský magistrát. „Nahoře“ je tedy shoda. Horší je to ovšem „dole“. Hodně bude záležet na městských částech. Bohužel se už nikterak překvapivě ukazuje, že tady „centralistické“ snahy budou narážet. Koneckonců je a bude to odpor celkem legitimní. Pražský volič je totiž do značné míry ovládán fenoménem NIMBY – a ve své většině už bydlí, ještě navíc ve vlastním, takže cena bydlení ho zase tak moc nemusí zajímat. Jak nedávno ukázal jeden průzkum, většina Pražanů i přesto bytový deficit města vnímá a je pro intenzívnější výstavbu. S jedinou, ovšem fatální výhradou: stavte, ale nikoli na mém dvorku! V konečném důsledku tento vox populi všechny protikrizové kroky do značné míry blokuje.

Ale možná právě tady je jistá naděje. Třetina obyvatel Prahy, tedy více než celorepublikový průměr, totiž bydlí v nájmu. A průměrné nájemné v metropoli na konci loňského roku vzrostlo už na 340 korun za metr čtvereční měsíčně. To je už téměř neúnosná úroveň. A nájemníci také volí. Volí samozřejmě i dosud bohorovní majitelé pražských bytů, kteří ale mají děti i vlastní „realitní“ plány – snad konečně nahlédnou, že vysoké ceny bydlení jsou dobrodiním pro málokoho. Není proto tak úplně vyloučeno, že v nedaleké budoucnosti začnou v Praze konečně všichni tahat za stejný konec onoho složitě spleteného lana s visačkou VÝSTAVBA.

Zahraničním prvkům v české ekonomice je věnováno další diskusní setkání Stavebního fóra – akce s názvem „Zaměstnávání cizinců v praxi“ proběhne ve čtvrtek 7. března, od 11:30 do 13:30 hodin, v pražském hotelu Adria, Václavské náměstí 26, Praha 1. Více informací a přihlášku najdete na http://archiv.stavebni-forum.cz/cs/diskusnisetkani/zamestnavani-cizincu-v-praxi/ .

Petr Bým