Vyšší DPH! Zvýšení cen rezidenci?

Vláda hodlá co nevidět – podle ministra Drábka nejraději už od roku 2012 – sjednotit sazby DPH, a to na úrovni 20 %. Obratem ruky mnoho sektorů tuzemské ekonomiky deklarovalo zvyšování cen své produkce – výstavbu rezidenčních nemovitostí, tedy sektor developerský, nevyjímaje. Zatím totiž rezidenční novostavby (přesně řečeno „sociální” rezidence, tj. byty do 120 metrů čtverečních a rodinné domy o maximální výměře 320 metrů) spadaly pod sníženou sazbu DPH.

Tato cenová výhoda či daňová úleva by měla sjednocením sazeb skončit a developeři takřka jedním hlasem tvrdí, že budou muset ceny zvýšit. Obratem ruky se ale objevila tvrzení opačná, jejichž autoři jsou obvykle lidé mimo obor, což možná také něco naznačuje. Například Hospodářské noviny 23. února uvádějí: podle „expertů” by ceny rezidencí neměly růst a pokud ano, tak určitě nikoli skokově.

Nahoru?

„Ceny nových bytů budou do budoucna už jen stoupat,“ tvrdí Michal Kocián z developerské společnosti FINEP a poukazuje na mimořádně výhodné aktuální ceny stavebních prací: „Stavební náklady na výstavbu nových developerských projektů klesly až o třetinu. Ceny bytů jsou tak nyní mimořádně příznivé, a to i díky blížící se jednotné sazbě DPH, která byty naopak zdraží.” K tomu dodává Miloš Červenka z Realitní společnosti ČS: „Mimořádně výhodné jsou i ceny pozemků. V některých lokalitách Prahy klesly z předkrizových 15 000 korun za metr čtvereční na současných 5 000 korun, tedy na třetinu!” Proto také dnes na trhu dochází k jakémusi takřka kanibalskému soupeření starých a nových rezidencí, když náklady a potažmo ceny těch druhých už vycházejí ze zásadně změněné cenové situace ve sféře hlavních developerských vstupů.

Po ruce jsou i další argumenty pro růst cen. „Když se předloni zvyšovala spodní sazba DPH z 9 na 10 %, mohli jsme to ještě pokrýt z vlastního zisku a byty nezdražovat. Postupovat takto do nekonečna ale nelze,“ vysvětluje Evžen Korec ze společnosti Ekospol. On i jiní tak víceméně tvrdí, že ceny rezidencí jsou dnes na dně, pod kterým jsou už jen ekonomické ztráty. Z Ekospolu přitom zaznělo ještě jedno varování: „Zdražení se bude týkat nejen nově zakoupených bytů, ale také bytů, u nichž ještě nedošlo k zaplacení plné kupní ceny. Daň z přidané hodnoty se totiž účtuje v momentě připsání platby na účet, nikoli v době podpisu kupní či předkupní smlouvy.“ Proto také někteří odborníci předvídají, že dojde k podobnému „runu“ na byty jako v roce 2008, kdy se čekalo, že se tehdy plánované zvýšení DPH, respektive její vyšší sazba, bude týkat i bydlení. Nakonec k tomu nedošlo právě díky už zmíněné sociální výjimce, nicméně byty byly už prodány.

Dolů?

Nemovitostí je hodně, ceny vysoké a poptávka stále nedosáhla úrovně před krizí. K růstu cen není důvod! – tolik realitní experti v HN. Na tom také něco je, a to spíše hodně. Trh totiž nezajímají producentské, v tomto případě developerské kalkulace. A naopak ho vždy „zajímá“ vzájemný poměr nabídky a poptávky. A ten je jednoznačný. Opakovaná statistická šetření jasně ukázala, že pro růst cen tato relace (pro trh a tvorbu cen nepochybně zásadního rázu) prostor neposkytuje. Jenom stručně zopakujme: v Praze se dnes nabízí zhruba 9 000 bytů, z toho třetina je už hotová a druhá ve výstavbě. A za celý loňský rok se neprodalo ani 3 000 bytů.

V takové situaci zvyšovat ceny jistě lze, ale s jakým výsledkem? Navíc si jiní experti myslí, že to není třeba, že prostor pro absorpci šoku z vyšší DPH developeři ještě stále mají. „Musí se naučit pracovat s jinou úrovní marží,” říká Petr Urbánek, bývalý ředitel společnosti Europolis, a poukazuje ještě na další možnost úspor či snižování developerských nákladů: zprůhlednění a „odkorumpování” schvalovacích procesů ve výstavbě, tedy územního a stavebního řízení.

Jak to opravdu bude?

Na výše položenou otázku bohužel jednoznačná odpověď neexistuje. Už proto, že nakonec ani vyšší DPH ještě není jistotou a vláda či parlament mohou do rezidenční výstavby zasáhnout i jinými kroky. A nejde jenom o aktivity exekutivy či legislativy. „Rezidenční trh funguje z 60 – 80 % na základě psychologie, nálad a dobových módních trendů. A naopak ještě stále nefunguje na základě tržních principů. Stačí zmínit dodnes přežívající regulaci nájmů,” konstatuje Petr Urbánek. Vzhledem k tomu na bytovém trhu, zvláště na tom tuzemském, nutně selhávají i ty nejlepší ekonometrické metody.

Co naopak lze předpovědět s jistotou? Další omezení dostupnosti vlastnického bydlení, k tomu možná oživení bydlení nájemního. Nejbližší budoucnost rezidenčního developmentu vidí nepříliš optimisticky Michal Šourek z MS Developmentu: „Pokud by trh neunesl zvýšení cen, pak by se rezidenční výstavba ještě dále přiškrtila.“ Což bude mít i nemalé konsekvence makroekonomické. „Po 1. lednu 2012 dojde ke zmrazení nových investic a k dalšímu výraznému omezení zakázek pro stavební firmy. V době, kdy stát i veřejné rozpočty seškrtaly investice do dopravní infrastruktury, byly přitom soukromé developerské firmy posledním generátorem zakázek pro skomírající stavebnictví,“ tvrdí Evžen Korec a pokračuje: „Vládní návrh (na vyšší DPH) vytvoří armádu několika tisíc nových nezaměstnaných. Sociální výdaje na dávky a rekvalifikační kurzy tak ukrojí nemalou část z prostředků, které se na sjednocené DPH vyberou.“ Podle ředitele Ekospolu tak vláda, resp. státní pokladna plánovaných 50 – 60 miliard korun ani nezíská, zatímco celá ekonomika (a s ní i celkové příjmy fisku) se budou potýkat s všeobecným propadem poptávky, poklesem spotřeby domácností, růstem nezaměstnanosti, omezením investic a následně opětným zpomalením dnes nemnoho robustního hospodářského růstu. Úvahy o zrušení daňového zvýhodnění hypoték, které se také objevily v těchto dnech, těmto neveselým výhledům jenom přidávají na věrohodnosti. To by představovalo dalších pět miliard korun, které z ekonomiky zmizí.

Co dělat?

Je s podivem, jak značná část společnost včetně médií odevzdaně, byť s mdlými výhradami, daňové a jiné plány Nečasova kabinetu – přinejmenším problematické – přijímá jako nevyhnutelnou shůry danou nutnost. Pomineme-li výhrady vůči vládní koncepci důchodové reformy (jejím důsledkem, respektive předpokladem je právě zvýšení DPH), pak je tu ještě jedno řešení. Nemine dne, aby média a koneckonců nejen ona nepoukazovala na jiný, a to nanejvýš výdatný zdroj peněz pro státní rozpočet: úspory na výdajové straně. Ty jsou ve veřejném sektoru všude, přitom „vidět“ je jenom na hříchy centrálních institucí. „Situace je ještě horší v regionech, kde je propojení politiky a podnikání velmi úzké a nefunguje ani nedokonalá kontrola ze strany médií,“ konstatoval na poslední konferenci Stavebního fóra Pavel Kohout, ještě nedávno člen NERVu a tedy člověk věci znalý. Jako jeden z mála představitelů domácí podnikatelské komunity celý problém přímo a nediplomaticky definoval Evžen Korec: „Namísto dalšího utahování opasků a snižování životní úrovně obyvatel by stačilo ve veřejné sféře jednoduše nekrást!“

Přiznejme ovšem těm, kteří v současném vládním establishmentu vidí, vědí a usilují o totéž, jedno: chytit zloděje je vždy těžší než náhradu ukradeného připsat na účet občanů a podniků. Pravidla demagogie a aktivistické žurnalistiky velí do předchozí věty přidat adjektivum „poctivý“, tedy „poctivým občanům a podnikům“. No…