V Brně (bohužel) jako v Praze

Když pražští rezidenční developeři oznamovali své výsledky za letošní první čtvrtletí, tvářili se u toho velmi kormutlivě. Jak jinak – nových bytů se v metropoli prodalo méně než před rokem a ještě o kousek méně než před dvěma lety. Brněnský development ovšem při podobné příležitosti mohl přímo ronit hořké slzy – 88 prodaných bytových novostaveb za tři měsíce na druhém realitním trhu republiky zní nejen tristně, ale přímo katastroficky.

„Ten propad je stále větší. Loni se v prvním kvartálu na brněnském trhu prodalo 224 nových bytů, ale v roce 2016 to bylo dokonce 378,“ říká František Šudřich ze společnosti Trikaya. A ze statistik, které tato brněnská developerská firma tvoří už pár let, přidává ještě další čísla: „Ke konci letošního března se průměrné ceny bytových novostaveb v Brně meziročně zvýšily o 19 %, když za dva roky narostly o 27 %.“ Na brněnském diskusním setkání Stavebního fóra k tomu dodal ještě další výpočet, který kalkuluje i se zvyšováním hypotečních úroků, pohyby daňových sazeb a podobně: „Vyšlo nám, že reálně se cena bydlení v Brně za dva roky zvedla o 43 %!“

Současně ale F. Šudřich upozornil na to, že brněnský trh je malý a takřka přecitlivělý – stačí jeden větší projekt, třeba právě luxusní, kterých je nyní nejvíce, aby se průměrná cena nových bytů citelně zvýšila. „To má na malý brněnský trh negativní dopady. Vzápětí začnou mít všichni dojem, že prodávají pod cenou a hned zdraží. Platí to pro primární i sekundární trh,“ vysvětluje bezprostřední příčiny neúnosného růstu cen obchodní ředitel Trikayi.  Petr Hána ze společnosti Deloitte jeho slova ilustruje jinými čísly: „Z hlediska prodeje a přeprodeje bytů v developerských projektech se Brno na domácím bytovém trhu podílí pouhými 13 %.“ Podíl Prahy činí 65 %.

Bytová výstavba v Praze a Brně

Jako vejce vejci

Zmíněná mikrokonference SF se konala pod názvem „Jak se staví v Brně“ – a její průběh přinesl jednoznačnou odpověď: špatně! Zakopaný pes je nikoli překvapivě do značné míry téhož plemena jako v Praze. I na Brno dopadá, že platné stavební právo neodpovídá ani době, ani potřebám, ani poměrům – což platí jak pro územně-plánovací dokumenty, tak schvalovací procesy. K tomu prvnímu architekt Jaroslav Dokoupil ze sdružení ABRAST (Asociace brněnských architektů a stavitelů) podotýká: „Problémů je více než hodně. Jedním z těch větších je skutečnost, že územně-plánovací dokumenty jsou z hlediska legislativního opatřením obecné povahy. A jako takové jsou napadnutelné soudně. To je zásadní omezení principů samosprávy. V podstatě jde o přechod jejího výkonu na soudy.“ Stejně ABRAST hodnotí přílišnou „otevřenost“ – rozuměj účast veřejnosti – tvorby územích plánů či skutečnost, že podle stejných pravidel se zpracovává územní plán malé vísky i velkoměsta.

Netřeba dodávat, že si Brno stejně jako Praha v zákonné lhůtě pořídit nový územní plán nestihlo a má – zase obdobně jako metropole – složit reparát do roku 2022. Takže zatím se staví či spíše nestaví podle plánu starého, který ovšem víceméně všichni považují za zastaralý a pro současné Brno nevhodný, poměry se v uplynulých dvaceti letech zkrátka hodně změnily.

Podobnost nikoli náhodná dvě největší města Česka spojuje i co do práce stavebních úřadů. „Brno jich má 21, chtělo by to reorganizaci a snížení jejich počtu na dva tři – jenom tak se dá skutečně plánovitě řídit výstavba velkého města,“ říká architekt Dokoupil. A jeho kolega z ABRASTu, Marek Winter, k tomu dodává: „Obvykle jsou úředníci pasivní, minimálně kreativní a je jich také málo. Jindy ale jsou zase přespříliš aktivní a třeba regulativy územního plánu vykládají často velmi pozoruhodně!“

Prodejní ceny bytů v regionech

Proklatý ŽUB!

Rodilí Brňáci by samozřejmě nezapomněli zdůraznit, že ani ve výstavbě tak úplně nekopírují Prahu a že i tady mají svá specifika. Je to pravda – a tím největším je ŽUB. O něm Brno jedná už skoro století a ještě tak úplně nedojednalo – Železniční uzel Brno a jeho umístění se musí projednat a schválit i ve vládě. Ovšem bez rozhodnutí o ŽUBu nemá v moravské metropoli cenu stran výstavby cokoli zásadnějšího plánovat.  Menším a zase pro Brno specifickým problémem jsou protipovodňová opatření. Ani jejich projekt zatím nedostal zelenou a i to je pro výstavbu cosi jako červená.

Brno od Prahy dělí i jiné věci, třeba akutní potřeba tzv. studentského bydlení či „nepřítomnost“ cizinců na jeho bytovém trhu. Ale přece jen více věcí obě metropole spojuje. Například taková podivná věc – za výstavbu a územní plánování v obou městech odpovídají představitelé Strany zelených. Tedy politického uskupení, které je trochu ekologické, ale hlavně a vcelku nezakrývaně neomarxistické. Není pak divu, že se výstavba v rukou soukromého sektoru na obou radnicích setkává jen se špatně skrývanou nevolí a nechutí. A je trpěna jen proto, že víceméně nikdo jiný v dnešním Česku nestaví, nepočítáme-li infrastrukturu. Pak se také na brněnské radnici mohl zrodit v našich poměrech vskutku fantasmagorický plán, totiž že na bytové výstavbě by se soukromý a veřejný sektor měly podílet paritně. „Loni město Brno na bytový trh dodalo jednu nebo možná i dvě bytové jednotky – dostupné statistiky se bohužel různí,“ komentuje lakonicky tento záměr M. Winter. A samozřejmě – i Praha by ráda byty stavěla vlastními silami a jakési projekty má dokonce už na stole.

Vývoj prodejních cen bytů

(1995 – 2018)

Nerozlučná dvojice

„Problémy výstavby v Brně nemají rychlé řešení,“ tvrdí lidé z ABRASTu a nepochybně mají pravda. Pravdou také je, že přese všechno se v Brně staví, a to i byty. V chodu je pár projektu, například Neumanka, Ponavia, Live-Up, Porta Resoluta či Briga. Pravda, většinou jde o luxusní segment – byty s cenou do 50 000 Kč za metr plochy z Brna zmizely stejně jako v Praze se vytratily ty s cenou do 60 000 Kč za metr plochy. Město má pro rozvoj také vytipované lokality, byť většinou bez potřebné infrastruktury. A co je možná nejdůležitější: „odliv“ bytové výstavby mimo Brno a jeho ekonomické i demografické důsledky už dělají vrásky i brněnským radním, takže věci se přece jenom pomalu hýbou kupředu.

Otázkou samozřejmě je, jaký směr tento pohyb nabere po podzimních komunálních volbách. Všichni, tedy development, město a nejspíš i jeho obyvatelé, si mnoho slibují od nového územního plánu. Už ale bylo řečeno, že se rodí velmi těžce. Nikterak překvapivě tak na závěr brněnského diskusního setkání SF padla z auditoria otázka: co když si Brno do konce roku 2022 územní plán nestihne pořídit? „Nevím, jestli parlament bude mít vůli jenom kvůli Brnu tu lhůtu prodloužit. Předtím v tom s námi byla i Praha!“ zamyslel se M. Winter. Pár přítomných Pražáků ale ihned unisono reagovalo: Nebojte se, my vás v tom nenecháme!

Petr Bým