Stíny a světla bytového Brna

Bytů je málo a jsou čím dál, tím dražší! I takto lze popsat aktuální stav bytového trhu Brna. Přitom je možné tuto bezesporu špatnou zprávu mnohovrstevnatě rozvíjet. Jak ale ukázalo nedávné diskusní setkání Stavebního fóra, věnované právě této problematice, má vývoj bydlení v moravské metropoli i své světlejší a nadějnější stránky.

Brno, naše druhé největší město, má i druhý největší trh s byty. Za hlavním městem sice v tomto ohledu dost zaostává (finančně vyjádřeno se dnes v Praze nabízejí byty za 37 miliard korun, v Brně jen za 3,7 miliard), ale na druhou stranu zjevně překračuje standardní regionální poměry. „Všimněte se té horní a spodní linky, která se z průměru viditelně vymyká,“ popisuje graf vývoje cen bytů mimo Prahu Petr Hána ze společnosti Deloitte a dodává: „Ta nadprůměrná úroveň cen v krajských městech, to je právě Brno. Na opačném konci cenového žebříčku je Ústí nad Labem.“

Jen těsně za Prahou

Výjimečné postavení Brna na českém bytovém trhu potvrzují i samotné ceny. Zatímco výstavbou metropole moravská za tou českou pokulhává poměrně značně, postaví se tu ročně sotva tisícovka bytů oproti 6 000 – 7 000 v Praze, v cenách je rozdíl podstatně menší. „Průměrné ceny metru čtverečního bytové novostavby jenom letos vzrostly o 16 %. Dnes dosahují 88 000 korun, když v Praze je to 117 000 korun,“ popisuje cenovou realitu František Šudřich z developerské společnosti Trikaya. Důsledek? Na zmíněné akci SF ho trefně popsal Petr Vohralík z České spořitelny: „Pro normální lidi začíná být bydlení v Praze a v Brně nedostupné!“ Podle F. Šudřicha to praxe nepřímo potvrzuje: „My registrujeme silnou a stále rostoucí poptávku investorů. Je zřejmé, že v dnešních poměrech je uložení volného kapitálu do rezidenčních nemovitostí považováno za optimální.“ Pro střední třídu, tedy konečného klienta bytového trhu, je velmi špatnou novinou i to, že v tomto směru nic dobrého Brno nečeká. „Já se bojím, že pro další růst cen tady prostor je!“ prognózuje F. Šudřich. Přitom ceny bytových novostaveb v Brně za poslední čtyři roky stouply o 48 %.

Proč?

Odpovědi na otázku po příčinách mizerné kondice brněnského bytového trhu – a v tom hlavně rachitické výstavby – lze rozdělit na dvě skupiny. První je obecně „česká“: špatná stavební legislativa, fenomén systémové podjatosti, NIMBY, rozdrobené pozemkové vlastnictví, ekologické zátěže, rostoucí ceny pozemků i stavebních prací, když na růstu cen se paradoxně podepisuje i dobře míněné uvolnění restrikcí ČNB na hypoteční úvěry.

Brno nicméně má i svá bytová specifika, respektive problémy. K nim patří zejména teprve nedávno vyřešený a doslova staletý problém umístění centrálního nádraží a spolu s tím už naprosto nevyhovující územní plán. „Dnes stále platný územní plán byl schválen v roce 1994. A jak i jeho tvůrci předpokládali, možnosti rozvoje města na jeho základě se vyčerpaly na konci první dekády tohoto století,“ konstatovala v diskusi Veronika Doležalová z Kanceláře architekta města Brna (KAM). S územně-plánovací dokumentací, která veškerou výstavbu do značné míry blokuje, souvisí i dosud nevyřešený problém protipovodňové ochrany města. Ta dodnes není dokončena a tato okolnost brání jakékoli výstavbě na 1/4 katastru města.

To vše doslova „vyhání“ z města development i obyvatelstvo. Problém suburbanizace je v moravské metropoli obzvláště palčivý. Zatímco populace samotného Brna za posledních deset let zeštíhlela o 2 % (na 380 000 obyvatel), počet obyvatel jeho zázemí naopak vzrostl o 19 % na 320 000 osob. „Denní dojíždění klade na dopravní infrastrukturu Brna enormní nároky – v pracovní den se ve městě pohybuje 530 000 lidí,“ říká V. Doležalová. Taková demografická situace samozřejmě nekoresponduje s daňovými příjmy města, které jsou počítány na základě hlášení k trvalému pobytu.

(Specifickým fenoménem bydlení v Brně je i zdejších 70 000 vysokoškolských studentů. To se ale projevuje nejvíce ve sféře nájemního bydlení. I v tomto ohledu proto Brno za Prahou moc nezaostává – podle statistik Deloitte se tady za metr čtvereční platí 254 Kč, zatímco v Praze 299 Kč – v Ústí 163 Kč.)

Mihotavá světélka

„Stihneme to!“ – tak prý vidí probíhající tvorbu nového územního plánu hlava KAM-u Michal Sedláček. Plán byl nedávno veřejně projednán, vyřídilo se 8 000 podnětů, které obsahují 36 000 požadavků. Nyní se tento klíčový dokument dopracovává, příští rok by měl být znovu veřejně projednán a ten další konečně schválen.

Dobrým signálem je bezesporu i současná politika radnice, která dostupné bydlení považuje za jednu ze svých priorit. „Ve spolupráci s developery se snažíme výstavbu urychlit. Na spadnutí jsou už projekty Západní Brána a Jaselská kasárna,“ říká Filip Chvátal, který má v Brně na starosti územní plánování a rozvoj.

Developmentu se přitom chystá chopit i samo město, které se na bytovém fondu (188 000 jednotek) podílí 15 % a tento poměr chce zachovat i v budoucnosti. „V kooperaci se soukromým sektorem plánujeme šest projektů, které by měly Brnu přinést takřka 1 500 družstevních bytů pro mladé rodiny,“ plánuje Jan Sponar z bytového odboru radnice. Za zmínku v těchto souvislostech stojí aktuální politika České spořitelny. „My družstevní segment považujeme za plnohodnotný formát bytového trhu,“ tvrdí Petr Vohralík. A dodává, že dnes jeho ČS v současnosti financuje bytové projekty úvěry ve výši 10 mld. Kč, z čehož 10 % představují právě družstevní domy: „Pandemie a její dopady samozřejmě ovlivnily i bankovní úvěrování realitního sektoru. Podle našich analýz je ale rezidenční segment zasažen jen velmi slabě.“

V diskusi na setkání SF se objevil i pozitivní příklad postupu, po němž volají nejen developeři, ale i města, totiž po konstruktivní a nepředsudečné spolupráci veřejného a soukromého sektoru. „Po dlouhé řadě let se nám projekt Opuštěná-Trnitá podařilo rozpohybovat a uzavřít memorandum, které podepsaly všechny zainteresované strany. A to bez ohledu na stávající územní plán, tehdy ještě nejistou polohu nového nádraží a bariéru protipovodňových opatření. Nyní už máme k dispozici i městem schválenou ideovou studii,“ přibližuje Tomáš Ctibor dnes už povzbuzující vývoj projektu společnosti J&T Real Estate – celkem jde o 18 převážně bytových budov, které by měly oživit jižní část města.

Trpělivost především

Jakkoli se zdá, že všichni aktéři bytové výstavby v Brně nyní tahají za provaz jedním směrem, zásadní pokrok bude vyžadovat zásadní systémové změny. Nový stavební zákon ovšem začne platit nejdříve v letech 2022 – 2023. Je také otázkou, co vlastně přinese. „Oproti původním 171 paragrafům jich má dnešní verze už 332,“ upozorňuje Jiří Nezhyba z advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti. A je na místě poznamenat, že jak KAM, tak pražský IPR a ostravský MPPA – tedy vrcholné urbanistické instituce této země – s aktuálním zněním nového zákona vyjádřily zásadní nesouhlas.

Nový územní plán bude mít Brno také nejdříve v roce 2022 (novela stavebního zákona nejspíš zakotví jako nejzazší termín rok 2025) a s povodňovým problémem bude město nejspíš zápasit dál. Hlavně pro zájemce o bydlení jsou pak hodně vzdálenou hudbou budoucnosti i „družstevní“ plány Brna – počátky výstavby jsou plánovány na období 2023 – 2026.

Všichni se proto musí obrnit trpělivostí a současně i doufat v lepší příští – v Česku se nesnadno staví a ještě obtížněji mění systémy. Jakýsi univerzální důvod k opatrnému optimismu nakonec v diskusi na zmíněné akci SF uvedl bankéř Vohralík: „Snad nakonec zafungují klasické vzorce. Kde je poptávka, měla by se dříve či později objevit i nabídka!“

Prezentace účastníků a videosestřih z diskusního setkání Stavebního fóra „Brno: výstavba a nový územní plán“ najdete na našem webu zde.

Petr Bým