Slasti (a strasti) českého developmentu

„V tuto chvíli máme totálně vyprodáno!“ – zkonstatoval na REM Autumn 2021 Štěpán Havlas ze společnosti FINEP. Podobných výroků padlo na tradiční podzimní konferenci Stavebního fóra ještě mnoho. Je zřejmé, že hlavním parametrem českého realitního trhu je dnes nedostatek produktů. Jinak řečeno: slabá nabídka.

Zatímco řada oborů ekonomiky ve světě i u nás zápolí s dopady pandemie, český development má dobré časy. Kupci, ať už koncoví uživatelé, či investoři, na jeho produkci doslova stojí fronty. „Z 57 bytů našeho projektu v Libčicích, který je ještě ve výstavbě, jsme jich už prodali 55,“ říká s uspokojením Petr Michálek, hlava společnosti Skanska Reality.

Enormní poptávka po bytech, kterou dobře ilustruje i trvající hypoteční boom („Už na konci léta byl objem sjednaných hypoték na úrovni výsledků celého loňského roku!“ – říká Petr Vohralík z České spořitelny), přitom není na trhu nijak výjimečná. „Míra neobsazenosti se v některých regionech blíží nule,“ popisuje například aktuální situaci na trhu skladových a průmyslových hal Zdenka Klapalová z poradenské společnosti Knight Frank. V dalších segmentech komerčních nemovitostí je to hodně podobné, byť logistika je tom nejlépe. Nulové starosti o odbyt přitom ještě zpříjemňují stoupající nebo alespoň stabilní ceny i nové zdroje financování.

Kanceláře jsou věčné!

„Nic zásadního se nezměnilo. Žádná revoluce se nekoná!“ vyvrací Petr Palička z firmy Penta Real Estate prognózy, které věští zásadní redukci kancelářských prostor v důsledku fenoménů, jako je home office, sdílené prostory, hybridní systém práce a tak podobně. Lidé se postupně na svá pracoviště vracejí (což je odrazem přání zaměstnanců a hlavně zaměstnavatelů) a kanceláří tak bude zapotřebí stejně jako v minulosti. Zdá se ale, že budou trochu jiné. „Nároky klientů rostou a týká se to hlavně zeleně, teras, míst setkávání či okolní nabídky služeb,“ popisuje situaci na trhu P. Palička. Jeho slova o novém typu poptávky potvrzuje i Petr Zahálka ze společnosti ProInterier: „Už jsme pro jednu kancelářskou budovu projektovali i pláž!“

Kanceláře budoucnosti tedy budou trochu pro uživatele atraktivnější, tzv. „zážitkové“, ale třeba v metropoli budou nájemníci mít problém najít vůbec nějaké. „Dnes je výstavba slabá, za dva roky volné kanceláře v Praze nebudou,“ varuje Jana Vlková z poradenské společnosti Colliers. Budoucí nedostatek už signalizuje aktuální míra neobsazenosti na až příliš nízké úrovni (7,8 %) a stabilní či spíše pomalu rostoucí nájemné.

„Rezi“ v krizi?

„V Praze je dnes k okamžité dispozici zhruba 18 000 bytů, stejně jako v mnoha minulých rocích,“ relativizuje teze o bytové krizi Marcel Soural ze společnosti Trigema a mluví přitom o úhrnu nových i starých bytů na prodej i k pronájmu. Podle něj je ovšem stále dobře patrný trend růstu cen – uživateli a dnes i politiky pochopitelně nevítaný. Ceny bytů se dnes na nabídkové straně pohybují v Praze kolem 137 000 korun za metr čtvereční a v Brně na úrovni 130 000 korun. Na takový vývoj si ovšem kupci stěžují, ale jak naznačuje prodej, ani ty to od koupě neodrazuje.

Ceny rostou i ve sféře nájemného bydlení – podle M. Sourala dnes dosahují 330 korun za „čtverec“ a měsíc u individuálních pronajímatelů a 504 korun u pronajímatelů institucionálních. Ti se na trhu prosazují stále více, v hlavním městě už ovládají třetinu nájemního trhu. Pro developery, jejichž odbyt dosud akcelerovala hlavně soukromá klientela (hnaná touhou po vlastním bydlení a obavami z inflace), představují další silný zdroj poptávky. Jako v dalších segmentech trhu ovšem i tady tito velcí investoři narážejí na chabou nabídku. Proto také nyní nakupují nejen z papíru, ale do projektů vstupují i kapitálově. Rezidenční „forward deals“ jsou stále častější stejně jako přímé vstupy budoucích majitelů už do procesu projektování. „Musí přijít už v tom okamžiku, kdy bereme tužku do ruky, protože jen oni vědí, jaké byty a jaké další prostory potřebují,“ doporučuje M. Soural.

Pražský rezidenční development ale stran nájemního bydlení nečeká jen na vnější podněty. Už zmíněná Trigema například dnes staví také čistě nájemní domy a třeba svůj proslulý projekt Top Tower nyní „dělí“ na malé jednotky o výměře 19 metrů čtverečních pro „startovací“ nájemní byty.

Bolavá místa

„Banky jsou nyní obezřetné a konzervativní. Jejich požadavky na vlastní kapitál se nyní pohybují kolem 50 – 60 %,“ popisuje Lenka Kostrounová z ČSOB, jak dnes development vidí bankovní sféra. Petr Vohralík v těchto souvislostech také zmiňuje jen minimální ochotu bank financovat projekty, které nebudou splňovat dost náročná kritéria udržitelnosti.

To by spolu s rostoucími úroky mohlo pro development znamenat potíže s financováním. Velký problém to ale asi ve skutečnosti není – developeři jednak začínají využívat jiné zdroje (třeba vlastní obligace emitovali vedle CPI už i další firmy, například Penta Real Estate či Crestyl) a pro rezidenční development je tu také již zmíněný „forward funding“. K tomu dodejme dva citáty – Martin Němeček z CPI: „Apetit financovat nemovitosti je obrovský!“, Petr Michálek: „Jsme investory doslova atakováni!“

Největší aktuálním problém domácího developmentu a výstavby vůbec je tak jinde. „Musíme si odpovídat na řadu otázek, které se týkají především cen, ale nejen jich,“ říká Š. Havlas. Mluví o nyní skutečně jen těžko odhadnutelných nákladech výstavby a následně prodejních cenách, problémech s „kontribucemi“ a současně i o nedostatku stavebních kapacit a materiálů a také o deficitu projektantů. Potíže ve stavebním sektoru také představují časové ztráty. „Větší stavby jsem dříve měli hotové za 22 měsíců, nyní na totéž potřebujeme měsíců 30,“ říká Leoš Anderle ze společnosti Sekyra Group s tím, že i proto náklady rostou. Odpovědi na všechny zmíněné otázky se hledají o to hůře, že u nás podle Š. Havlase realizace většího stavebního projektu stále trvá sedm až devět let.

Petr Bým