Rezidenční Praha v (neveselých) číslech

Zhruba 31 miliard korun. To je konečná a souhrnná bilance příjmů developerských firem, které v české metropoli staví byty, za loňský rok. Podle analýzy statistického tria (Central Group, Skanska Reality, Trigema) je to číslo stejné jako v roce 2016. To koneckonců na první pohled není žádná katastrofa. Bohužel právě jen na ten první. Pohled jen o málo detailnější indikuje svého druhu krizi a také – možná – zásadní změnu na metropolitním i celostátním bytovém trhu.

Loni se v Praze prodalo 5 500 nových bytů, tedy v meziročním měřítku o 1 100 bytových jednotek či 17 % méně. Totožných tržeb tak mohlo být dosaženo jedinou cestou – růstem cen. Ty se meziročně zvedly o 20 %, v průběhu dvou let o 40 % a v porovnání s polovinou roku 2015 dokonce o více než 55 %! Tento cenový vývoj v loňském roce mj. představuje unijní rekord.

A – jak se říká – bude hůře. Už na konci minulého roku nabídkové ceny přesáhly 90 000 Kč za metr čtvereční bytové plochy. Ceny realizační či konečné za touto úrovní pokulhávaly jen málo (85 000 Kč), a to hlavně kvůli časovému odstupu – do prodeje jdou v poslední době už jen byty s vyššími cenami. „Není vyloučeno, že letos ceny překročí hranici 100 000 korun,“ predikuje Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group. A také vysvětluje proč: „Nemáme co prodávat. My sice ještě letos dodáme na trh tisícovku bytů v 15 lokalitách, ale v následujících letech už naše nabídka bude ztrácet dech. Zásoba projektů, které prošly povolovacím řízením, určitě nejen nám pomalu dochází.“

Vývoj průměrné ceny nových bytů v Praze

Bytů je málo

„Trh i nadále brzdí zdlouhavé povolovací procesy, v jejichž důsledku bylo od ledna do listopadu 2017 vydáno povolení pouze na 2 028 nových bytů,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality. Šnečí a problematické povolovací procesy nejsou bohužel žádnou novinkou. Výsledkem je jednak ochabující výstavba, jednak tenčící se zásoba bytů, tj. bytů reálných i „papírových“ nabízených k prodeji. Přitom nejsou tak daleko doby, kdy si klienti mohli vybírat mezi 7 000 jednotkami. V poslední době to bylo standardně 5 000 – 6 000 bytů, zatímco dnes je to pouhých 3 650 jednotek. Komparace počtů bytů prodaných a „povolených“, tedy schválených k výstavbě, vypadá podobně. Loni to bylo 5 500 a 2 253, tedy takřka přesně poměr 2 : 1.

Důsledek je už nyní jasný. Bytů se letos prodá ještě méně, menší budou tentokrát asi i příjmy stavebníků, přičemž hlavně díky slabé nabídce budou ceny dále růst, byť už ne tak rychle jako dosud – odhady se pohybují v rozmezí 3 – 10 %. A dostupnost bydlení se dále sníží. „Je zřejmé, že v dohledné době budou ceny naší produkce příliš vysoké i pro střední třídu,“ prognózuje Dušan Kunovský.

Vývoj nabídky nových bytů v Praze

Už jenom Ferrari

Tak jako trh automobilů má své dacie pro lidi z laciných krajů, škodovky pro všechny a Ferrari pro ty bohaté, byl i pražský bytový trh ještě nedávno cenově segmentován. Už ovšem není! Byty v cenách do 60 000 Kč za metr prakticky zmizely, přitom právě tento střední segment v roce 2015 představoval 50 % nabídky. Dnes je to jinak: větší polovinu trhu představují byty za 60 000 – 90 000, tu menší pak byty v cenách nad 90 000 Kč!

V praxi to znamená, že garsonka dnes v metropoli stojí v průměru 3,7 mil. Kč, za což byl ještě v roce 2015 k mání byt 2 + kk. Stejné je to i u ostatních dispozic, takže jinak řečeno – za poslední tři roky kupujícím ubyla celá jedna místnost. Místo na 2 + kk nyní „dosáhnou“ jen na garsoniéru, namísto 3 + kk se musí spokojit s 2 + kk. V řeči mezd a platů to také znamená, že průměrný obyvatel ČR si na průměrný byt vydělává 12 let a jeho jednoroční mzda je ekvivalentem 6 metrů bytové plochy, tedy menší koupelny.

Komu tedy budou v takových cenových poměrech developeři prodávat? „Investorům!“ odpovídá stručně Marcel Soural z Trigemy a vysvětluje: „My vzhledem k extrémně dlouhé přípravě projektů nemůžeme stavět levné byty, to by nám ekonomicky nevycházelo. A dražší jsou také pozemky i stavební práce.“

Šéf Trigemy na základě posledního vývoje bytového trhu navíc předvídá poměrně zásadní změny v jeho majetkové struktuře. Vlastnické bydlení u nás podle něj po roce 1989 trochu zduřelo a bylo přehnaně glorifikované, napříště ale na vlastní byt bude mít podstatně méně lidí než dosud, ostatně značnou část bytů jejich současní majitelé získali v privatizaci obecních bytových fondů. Proto se aktuální bytová poptávka postupně přesune do oblasti nájemního bydlení. Problémem nikoli marginálním ovšem je, že na trh nájemního bydlení razantně vstoupil fenomén krátkodobých pronájmů. Dnes se v Praze nabízí k dlouhodobému pronájmu 7 480 bytů, ke krátkodobému 9 877. Investoři, o nichž jako o svých budoucích klientech mluví M. Soural, jistě budou dávat přednost krátkodobé variantě pronájmů kvůli vyšším výnosům.

Nenormální ústup

Těžší časy rezidenční Prahy signalizují i čísla za celou republiku. V regionech se loni prodalo 6 100 nových bytů, o 600 více než v hlavním městě. To je zásadní změna, a to pro hlavní město k horšímu. „Výstavba v hlavních městech bývá vždy a z logických důvodů nejsilnější,“ říká Marcel Soural. V ČR tomu tak nebude ani letos. V současnosti se v Praze nabízí 3 650 bytů, zatímco v krajích je to 5200 jednotek (před třemi lety srovnatelná čísla byla 5 800 a 4 370 ).

Letošní výhledy tak nejsou růžové ani pro developery, ani pro jejich klienty. Nabídka bude slabá a dražší; tržby developerů nižší; výstavba stále mátožná. Nic totiž zatím nenasvědčuje tomu, že by stavební a jiné úřady měly začít pracovat rychleji – a 70 razítek bude i po novele stavebního zákona nadále potřebovat každý projekt.

Počet obyvatel Prahy každým rokem narůstá o 10 000, ale potřebných zhruba 6 000 nových bytů se skoro určitě nepodaří postavit. Zatím se ale nezdá, že by to pražskou politiku nějak zvláště zajímalo. Dosud, jak se zdá, bubnují na poplach jen developeři. Málokterý obor podnikání vyžaduje tolik odvahy k riziku jako rezidenční development, přesto jeden z jeho hlavních protagonistů Dušan Kunovský říká: „Trh není normální. Bojíme se!“

Petr Bým