Rezidenční Praha: po explozi stabilita?

Jen vzácně se nějakému odvětví, oboru či segmentu trhu podaří z roku na rok zvýšit obrat o polovinu. Bytová Praha to nicméně loni dokázala. Zatímco v roce 2015 lidé za nové byty v metropoli utratili 22,2 miliard korun, loni to už bylo 30,9 miliard. To představuje meziroční růst o 39 %.

Přitom se bytových novostaveb meziročně prodalo jen o málo více – celkem 6 650, takže co do kvantity činil meziroční nárůst jen 7 %. Obrat stavitelů nových bytů v Praze tedy v minulém roce rostl hlavně a především díky zvyšování cen. „Z trhu zcela vymizel takzvaný low-cost segment,“ osvětluje jeden z důvodů jejich vzestupu Marcel Soural ze společnosti Trigema. A tak 60 % loňských obchodů proběhlo v cenovém segmentu nad 60 000Kč za metr. Takových faktorů ale bylo – co se zvyšování cen týká – mnohem více.

Utržené ceny

Cenový vývoj pražského bytového trhu nedávno prezentovalo seskupení tří developerských firem (Central Group, Skanska Reality, Trigema), a to s jednoznačným závěrem: loni bylo období jejich rychlého růstu. „Ceny se v minulém roce doslova utrhly,“ tvrdí Marcel Soural.

Ze záplavy čísel je zřejmé, že nabídkové a prodejní ceny už oscilují kolem úrovně 70 000 Kč za metr plochy, což přitom platí jak pro byty nové, tak také sekundární. Dnes, na počátku roku 2017, nabídkové ceny činí zhruba 75 000 Kč, což je výsledkem loňského vzrůstu cen realizovaných o 20 %. V pozadí je hlavně slabá nabídka, „zásoby“ se ztenčily z obvyklých 6 000 na pouhé 4 000 bytů. Navíc vyhlídky výstavby nejsou nijak valné – v Praze je dnes sice plánováno 70 000 bytů, ale do pěti let se jich na trh dostane nejvíce 24 000. Příčiny byly detailně rozebrány už mnohokrát, výstižný detail k popisu situace, kdy realizace bytového projektu trvá osm i více let, přidal M. Soural: „Potřebujeme sedmdesát razítek!“ To pochopitelně akceleruje nákupní hlad – a ceny rostou.

Také z dalších důvodů. Finančně náročnější jsou například nákupy pozemků či projektů. „Ceny menších projektů do stovky bytů s platným územním rozhodnutím a v lokalitách s dobrou dostupností do centra v posledních dvou letech vzrostly o 34 %,“ konstatuje Naďa Ptáčková ze Skanska Reality s tím, že větší projekty zdražily o pětinu. Naopak dobrá zpráva pro developery je skutečnost, že architekti, projektanti a stavaři, kteří už léta žehrají na své nízké příjmy, se o svůj podíl na zvýšených příjmech oboru budou hlásit asi dost nesměle a nejspíše vůbec ne. Konkurence je totiž v těchto oborech silná a moc se nestaví a ani nebude.

Jak to bude letos?

Developerské prognózy pro letošek jsou kupodivu spíše střízlivé. Už zmíněné „statistické“ trio předvídá víceméně stejné výsledky jako loni – zvětšení obratu trhu na 33 mld. Kč, a to při zvýšení počtu prodaných bytů a pár desítek jednotek a růstu cen o 5 %. Snad je to až příliš střídmé. Intenzívní poptávka zjevně potrvá, nabídka se naopak moc rozšiřovat nebude, a to ani perspektivně (počet „zahajovaných“ bytů rychle klesá), hypotéky budou i přes aktuální opatření ČNB stále velmi dostupné, protože úrok zjevně stoupat nebude – a to na trh stejně jako v minulosti bude mj. přivádět ty, kteří nechtějí své peníze nechat zahálet v bankách. A naopak se bude zpomalovat prodej second-hand bytů, jejichž výnosy by skončily v bankách na takřka záporně úročených účtech.

Růstu cen pomohou i četné projekty, jimiž se bytová výstavba v Praze vrací z periferie do vnitřního města. Za kvalitnější lokalitu si zákazník jistě rád připlatí. Na straně nabídky takovému scénáři zjevně věří. „Právě nyní jsme dokončili akvizici dvou pozemků typu brownfield,“ oznámil Dušan Kunovský z Central Group a Naďa Ptáčková ze Skanska Reality ohlásila totéž. Na brownfieldech se ovšem staví dráž (podle nedávného průzkumu o zhruba 17 %), pražští developeři jsou tedy evidentně přesvědčeni, že jejich zákazníci za nový byt rádi zaplatí více než loni. Možná více než o prognózovaných 5 %. Ceny se dnes přece tvoří podle vzorce „náklady + co trh unese“. A zdá se, že ten pražský má v tomto ohledu ještě nemalé rezervy. V české metropoli se dnes prodávají také nové garsonky o výměře 36 metrů čtverečních za pět milionů korun.

Petr Bým