„Rezidence: na vlnách podivna“ – z diskuze

Celorepublikově za poslední kvartál minulého roku stoupl v krajských městech real index, sestavovaný společností Deloitte, o 4,1%. Výjimku tvoří Ostrava a Hradec Králové, kde naopak došlo k 4% poklesu. Dlouhodobě od roku 1995 ceny bytů v pěti největších městech ČR stoupaly.

Výjimku tvořila Ostrava, kde se v roce 2006 ceny rovnaly pražským, aby za dalších deset let klesly na jejich polovinu, na současných 31 800/m². Data z konce roku 2016 ukazují jako druhé nejdražší rezidenční město Brno (52 400 Kč/m²). Dále Plzeň (40 000 Kč/m²) a Olomouc (37 246 Kč/m²). S rostoucí poptávkou se zvedá průměrná cena bytů v novostavbách, cihlových i panelových domech.

Provedené transakce v developerských projektech u nás v letech 2014 – 2016 nepřekročily hranici 3 500 ročně. Nutno dodat, že do provedených transakcí se započítávají také předkupní prodeje uzavřené až na dva roky dopředu. Stoupla poptávka po větších bytech.

Vývoj stavebnictví ukazuje od roku 2014 pokles zahájené výstavby bytů. Dlouhodobě klesá počet vydaných stavebních povolení. Z necelých 10 000 bytů za rok 2010 na 7 000 za rok 2016. Podle prognóz bude v hlavním městě v roce 2030 potřeba téměř 700 000 bytových jednotek. To znamená stavět nové byty rychlostí 6 000 za rok.

Počet dokončených a zahájených bytů

Zdroj: Deloitte 2017

Na tvorbu cen bytů má významný dopad společenská nálada, která ovlivňuje rozhodování klientů. Negativní zprávy a titulky v médiích odrazují od investic. Důležitým faktorem pro rezidenční trh jsou také státní zásahy. Velkou změnu způsobilo nařízení vlády č. 366/2013 Sb upravující daně spojené s nabytím nemovitosti. Nově se daň počítá podle zastavěné plochy bytu, tedy tzv. „kobercové plochy“ společně s plochou příček a často také instalačních jader. Díky této „dani ze zdi“ se z bytu o ploše 68 m² bytu může papírově stát byt o výměře 72,8 m².

Zdroj: Deloitte 2017

Mladý pár kupující v Praze nový byt o ploše 68 m² dnes zaplatí na daních o 460 000 Kč více než v roce 2007. Při koupi stejného bytu v nebytovém domě (s převažujícími funkcí obchodní nebo kancelářskou) vzrostly jeho pořizovací náklady o 81 %. Stát v tomto případě koupi bytu daní vlastně  4x. Ve výsledku např. v Praze dokáže na daních spojených s prodejem nemovitostí vydělat až 2,5x více než skupina FINEP – podotýká Tomáš Pardubický (FINEP CZ).

Hypoteční trh si prošel za posledních šest měsíců už čtyřmi proměnami spojenými se státní regulací. Je tak vytvářeno umělé a méně předvídatelné prostředí. Ekonomicky se ocitáme v době konjunktury – lidé by si byty kupovali, ale např. v Praze nabídka stále klesá. Developeři jsou připraveni stavět, brání jim v tom ale pomalé schvalovací procesy. „Nám trvá čtyři roky dostat jenom územní rozhodnutí,“ říká Tomáš Pardubický (FINEP). Nové projekty jsou pak v době dokončení vlastně zastaralé a nesplňují požadavky kupujících, kteří už dávno změnili své priority.

Jako řešení průtahů v povolovacím procesu navrhuje Tomáš Pardubický z FINEPu zavedení kauce během stavebního řízení. Při zdržení, způsobeném falešnými argumenty, by byly prostředky použity pro financování nákladů stavebníka spojených právě s průtahy. Náklady, které investoři zaplatí za natahování správních procesů, se leckdy musí kompenzovat úpravou projektu.

Pro množství nově příchozích obyvatel Prahy nebude stačit jenom rekonstruovat staré domy. Stejně jako automobilová výroba je i stavebnictví průmysl. Oproti obměně automobilů nám ale nepřipadá podivné, s jakou pomalostí se proměňuje bytový fond.

David Seidler