Realitní trh: slunce, bouřka nebo tajfun?

Český development dnes připomíná nedorostlého skauta, který si na malé mýtince uprostřed tmavého lesa staví přístřešek proti nepřízni počasí. Přitom tuší, ba dokonce ví, že hned za jejím okrajem v nepřehledném, tmavém a spletitém houští pobíhají nepřející vlci, medvědi a jiní dravci. Ani trochu ale nemá jasno v tom, co ho čeká: zdali slunce, zataženo či déšť, tedy počasí, na které je víceméně zvyklý, nebo naopak nějaký tajfun, uragán či jiná cizokrajná pohroma.

Zůstaneme-li u této alegorie, můžeme konstatovat, že příbytek, který si náš pilný developerský skautík v posledních letech vybudoval, tedy materiální podstata domácího realitního trhu a její finanční parametry, je docela kvalitní. Oceňují to i v zahraničí. „Střední a východní Evropou se myslí především Polsko a Česko,“ komentuje Katarína Turňová ze společnosti CB Richard Ellis výsledky výzkumu, který tato společnost nedávno provedla mezi realitními investory. A ti v Evropě za nejperspektivnější přístav pro své peníze považují právě středoevropský region, a to hned za Německem, evropským ekonomickým premiantem. Skutečnost závěry zmíněné ankety potvrzuje: hodnota investičních nákupů na českém realitním trhu se letos vyšplhá na úroveň, kterou v minulé dekádě překonal jenom rok 2007. To se samozřejmě týká pouze komerčních nemovitostí. Situace na našem rezidenčním trhu velké institucionální investory nezajímá, nicméně ani jeho stav nelze označit za úplně beznadějný.

Logistika forever

Primární zákazníci komerčního developmentu, tedy nájemníci, mohou dnes u nás být nanejvýš spokojeni. Zachce-li se jim moderních obchodních prostor, kvalitních kanceláří či sofistikovaných skladových areálů, mohou si vybírat, nabídka je více než slušná. Jen s malým skřípěním zubů mohou stejným způsobem aktuální stav trhu vnímat i na straně nabídky. Poptávka se oživuje a nevyužité kapacity se díky tomu naopak redukují, takže se oživuje výstavba, např. letos se pražské kancelářské kapacity rozrostou o dalších 100 000 „čtverců“, zatímco loni žádný růst nevykázaly. Už se dokonce objevují i spekulativní projekty kancelářské či logistické, míry neobsazenosti se postupně snižují, nájemné je stabilní a někde (logistika) dokonce projevuje tendenci ke zvyšování. „Rozumný růst!“ – tak současnou situaci vidí Katarína Wojtusiak ze CB Richard Ellis.

Jednoznačným favoritem komerčních nemovitostí jsou dnes – mediálně i jinak málo atraktivní – logistické areály. Ty těží jak ze stavebního výpadku minulých let, tak své schopnosti rychle reagovat na potřeby německé ekonomiky a domácí průmyslové oživení. „Logistiku táhne hlavně automobilový průmysl. Jak Škoda Auto, tak Hyundai zvyšují výrobu, rozšiřují výrobní kapacity, a proto z vlastních areálů vytlačují své subdodavatele, kteří musejí hledat nové prostory,“ osvětluje impulsy růstu logistického segmentu Filip Kozák ze CB Richard Ellis. Jen mladoboleslavská Škodovka v prvním pololetí odbyt zvýšila meziročně o 20 % a letos možná dosáhne na jeden milion vyrobených aut. Světlé perspektivy skladových a průmyslových nemovitostí nakonec dokládá i nedávný vznik výzkumného sdružení poradenských společností, které doposud tuto kooperaci omezovaly jen na kancelářský segment. A možná i nedávná akvizice CPI – logistický park Lozorno u Bratislavy. Shrnuto: český trh komerčních realit se nachází ve stavu, který lze označit přinejmenším za únosný a v některých ohledech i za mírně slibný, zvláště vzhledem k nedávné minulosti.

V porovnání s tím hodnocení rezidenčního trhu tak optimistické být nemůže. Nabídku charakterizují tisícovky prázdných bytů, když stále zamřelý prodej tlačí vpřed jen snižování cen a obavy z úprav DPH. Výstavbu zase omezuje nevelká ochota bank k financování, všeobecná (a pochopitelná) opatrnost developerů a jejich orientace na projekty spíše malé a hlavně levné, když pro bytovou láci vytváří prostor pokles cen stavebních prací. Ten je zatím pro stavitele rezidencí v poslední době snad jedinou pozitivní zprávou. Za další snad lze považovat dnes už patrné hledání alternativ: koketování FINEPu s družstevní výstavbou, experiment liberecké Intermy a České spořitelny s komerčními nájemními byty (otazník se znaménkem plus visí i nad avízovanou státní politikou podpory nájemního bydlení) či snaha Metrostavu v Alfa rezidenci či MS Developmentu v lyské Zåhradě nabídnout váhavým kupcům kvalitativně jiný produkt. Evidentně dobře se vyvíjí i hypoteční trh, v pololetí meziročně vzrostl o 45 %, ale na trhu to bnohužel moc vidět není.

Domácí a zahraniční vichry

Mýtinka, na které náš skaut-developer poměrně přičinlivě pobíhá, ovšem stojí v lese, v kterém často dují nebezpečné vichry. Aktuální poměry v tom nejbližším porostu – české ekonomice – ho nicméně nijak strašně neohrožují. „V příštím roce by nás mohl čekat stabilní mírný růst HDP kolem 2 %. Ten by měly akcelerovat investice průmyslu, jehož kapacity jsou dnes už takřka vytíženy, a klesající nezaměstnanost,“ předikuje na první pohled takřka oslnivou vizi české hospodářské budoucnosti Petr Bártek z České spořitelny. Jedním dechem ovšem dodává, že pro tento scénář současné fiskální restrikce představují nemalou hrozbu, takže analytici ČS ho považují za pravděpodobný na 70 %.

Přitom za vzdálenějšími horizonty číhají další a evidentně větší nebezpečí. Třeba krach nějaké velké evropské banky a jeho řetězové následky či zpomalení růstu asijských ekonomik, najmě čínské – jsou to totiž právě ony, které dnes sponzorují křehké oživení světové ekonomiky. Tyto varianty vývoje by vedly i u nás k opětnému návratu recese a jen slabou útěchou je odhad jejího „mělčího“ průběhu. Kondice hospodářství České republiky (včetně míry nezaměstnanosti i stavu veřejného dluhu, který je s výší 45 % HDP v unijních poměrech možno označit za bezproblémový) je sice relativně dobrá, jenže jeho rozměry a síly jsou bohužel malé, takže náš hospodářský vývoj se odvíjí hlavně v závislosti na externích faktorech.

Političtí medvědi a mediální vlci

„Celá světová ekonomika dnes hraje o důvěru!“ – řekl na posledním diskusním setkání Stavebního fóra už citovaný Petr Bártek. Makroekonomické ukazatele jsou prostě jedna věc, jejich vnímání druhá. Nálada, sentiment, psychologické faktory – právě to nyní více než kdy jindy ovlivňuje chod světové i české ekonomiky skrze ochotu investorů investovat a spotřebitelů spotřebovávat. Jsme totiž v posledním stadiu krize: po té bankovní standardně následuje propad ekonomiky a po něm krize fiskální a politická, kterou právě procházíme.

Na tomto poli jsou vyhlídky bohužel mizerné, ovšem právě na důvěře společnosti v alespoň snesitelnou budoucnost je třeba rezidenční trh existenčně závislý. Klíčoví konstruktéři společenské atmosféry – politická a mediální sféra – v současnosti už, zdá se, ztratili jakoukoli soudnost a vědomí odpovědnosti. Zbytečné hrozby a varování, temné a nesmyslné předpovědi, vše v patřičně populistickém balení a kořeněné plýtváním nebo přímo zlodějnou, doplněnými o nečinnost a neschopnost či naopak radikální fantasmagorie – to je dnes nabídka politické reprezentace u nás i ve světě. Vzpomeňme jenom premiéra Nečase, který národu hystericky vyhrožoval 30% zdražením elektřiny kvůli německému vetu jádru či žhavý plán ministra Kocourka na výstavbu deseti jaderných elektráren (dva bloky Temelína se stavěly takřka dvacet let a stály nejméně 100 miliard korun). K tomu připočítejme, že není negativní zprávy, kterou by média s viditelnou rozkoší kreativně nerozmazávala na titulních stránkách či v hlavních vysílacích časech. V tomto ohledu našeho pilného skautského stavebníka nečeká nic dobrého. Bude mít co dělat, aby sám neztratil náladu.