Realitní realita 2019: zatím dobrý!!

„Češi jsou maniodepresivní národ!“ – prohlásil na letošní premiérové akci Stavebního fóra David Navrátil. Podle něj jsme naštěstí v té manické fázi a mělo a mohlo by nám to ještě nějakou dobu vydržet. Proč? – v odpovědi na tuto otázku poskytl hlavní ekonom České spořitelny i další odborníci docela dost pádných argumentů.

Stav realitní trhu přímo kopíruje stav ekonomiky, byť s jistou časovou prodlevou – u nás o to větší, oč je schvalování výstavby obtížnější. Dobrou zprávou tedy je, že právě česká ekonomika je v dobré kondici. Přitom nejde jen o potěšitelnou úroveň hlavních makroekonomických ukazatelů. Mírný optimismus se může opřít i o její fundamentálnější charakteristiky, které se ovšem zmiňují jen málokdy. „Náš průmysl je jedním z nejvíce diverzifikovaných na světě!“ říká D. Navrátil a jedním dechem dodává, že co se týká produktivity, už ji máme skoro takovou jako v Itálii a nemnoho nás dělí od Velké Británie. Proto i případná (a očekávaná) krize odbytu produkce automobilového průmyslu nás nijak vražedně nepostihne. Odolnost české ekonomiky vůči negativním vlivům vnějšího prostředí přitom zvyšuje také přebytek na běžném účtu platební bilance a rovněž česká koruna je jakýmsi rezervním polštářem proti globálním turbulencím.

Pravda, nikoli vše je růžové. V Česku dnes chybějí (a zjevně chybět nadále budou) dělné ruce, ovšem hlavně nekvalifikované. Poukazování na „montážní“ ráz našeho průmyslu má tedy své opodstatnění. Také proto se náš odstup od Německa nedaří zmenšovat, přičemž úroveň robotizace je u nás podle D. Navrátila oproti našemu severozápadnímu sousedu sotva desetinová. A pochopitelně a možná hlavně – stát u nás nefunguje nijak valně, což je ještě hodně milosrdný eufemismus. To dopadá na veškerou hospodářskou aktivitu – a bohužel velmi citelně na český realitní svět.

Poptávka je silná, ale …

Z celkové plochy pražských kanceláří je volných jen 6 %, v logistice a celostátním měřítku jsou nepronajaté dokonce jen 4 % všech ploch. Probouzí se i hotelový segment a málo je i kvalitních obchodních prostor. A investoři – dnes už hlavně domácí – přitom žádostivě natahují ruce, ovšem spíše do prázdna. Zájem je také o byty, ale i tady není moc co prodávat, a co je k dispozici, je už víceméně mimo možnosti těch, kteří v kupovaném bytě chtějí skutečně bydlet. Nicméně všude převládá poptávka nad nabídkou, takže ceny logicky stoupají. A ruku na srdce – který developer či pronajímatel se v takovém okamžiku může zlobit?

Bohužel v porovnání s celou ekonomikou je zádrhelů na realitním trhu více. Především je to neúměrně dlouhá „reakční“ doba mezi pohyby ekonomiky a výstavbou – téma už tisíckrát probrané. A k tomu stoupají ceny stavebních prací. „Obestavět metr čtvereční prostoru už stojí 50 000 korun. Ceny se musí zvýšit, jinak výstavba ztratí ekonomický smysl!“ tvrdí Eduard Forejt, dnes už v dresu Passerinvest Group. To je patrné už nyní hlavně na bytovém trhu, ale v trochu pomalejším tempu i na úrovni pronájmů. V případě druhém (pokud pomineme to, že se u nás nesnadno staví i kanceláře) to „spraví“ zvýšené nájemného – který zaměstnavatel si právě dnes dovolí ztratit pracovníka kvůli špatné klimatizaci či tmavé kanceláři?

Neveselé perspektivy

S bytovou výstavbou je to trochu složitější. Staví se nemnoho, dost pomalu a s mnoha problémy. Výsledkem je raketový růst cen, kterému zájemci o bydlení (nikoli o investici) už prostě nestačí. Což jaksi zpečetila ČNB svými restrikcemi na hypotečním trhu.

Hlavně pro následující léta současný stav výstavby nevěští nic dobrého. Poklesy počtů bytů „zahajovaných“ i dostavených jsou skoro katastrofické. Loni se do konce listopadu v hlavním městě začalo stavět 2 194 bytů v bytových domech. Meziročně je to sice o 8 % více, proti předkrizovému roku 2008 však o tři pětiny méně. Ty pravé úbytě bytové nabídky nás tedy zjevně teprve čekají. Jakési světlo na konci tunelu ale optimisté vidí. Nový pražský primátor chce v Praze stavět 8 000 bytů ročně. Vzhledem ke stavební a povolovací praxi v metropoli je to sice nereálné, ale přesto slibné – i na magistrátu už pochopili, že bytová výstavba v metropoli je vepsí a musí se něco stát.

A co na to všechno banky? Petr Vohralík z oddělení rizik ČS mluví ohledně financování realit o „obezřetné ochotě“ – a tu domácí banky projevují už delší dobu. A koneckonců se v Česku začínají šířit jiné nástroje financování, třeba prostřednictvím podnikových obligací nebo také vstupem na burzu, mnozí zase vidí velké možnosti v crowdfundingu. Banky přitom projevují umírněný zájem o družstevní bydlení a výstavbu nájemních bytů. I v naposled zmíněné a dnes hodně přetřásané „kategorii“ se ovšem naděje střídá se skepsí. „Pro nájemní bydlení u nás dnes nejsou vytvořeny ani legislativní, ani daňové předpoklady, totéž platí pro oblast financování,“ zkonstatoval celkem oprávněně na snídani SF Igor Klajmon ze Sekyra Group.

Těžké prognózování

Otřepaný vtípek o chlápkovi, co padá z vrcholku mrakodrapu a v 25. patře se rozhlédne a zkonstatuje: „Zatím dobrý!“, je – co se týká hospodářských cyklů – poměrně ilustrativní. Současnou konjunkturu (neboli „boom“ dnešním jazykem) nepochybně nějaká krize vystřídá. Takže „Kdy?“ je jediná relevantní otázka. „My ty krize nedokážeme předvídat!“ zkonstatoval na zmíněném diskusním setkání SF David Navrátil. Zvláště po fatálním selhání celé světové analyticko-prognostické kohorty na konci minulé dekády jsou její příslušníci zvláště opatrní. Celkem je shoda v tom, že kořeny příští krize budou trochu jiné než v předchozím případě (tady šlo hlavně o finance), a snad i v tom, že zatím (to znamená rok dva) není na obzoru. Což platí ale jen potud, pokud se neobjeví – dnes už notoricky zmiňovaná – nějaká ta talebovská černá labuť. Už z podstaty tohoto okřídleného pojmu je jeho předvídání nemožné – takže skoro jistě to nebude brexit, ať už v jakékoli podobě, ani hrozící obchodní války, ani pokles odbytu automobilů.

Co si člověk neudělá sám …

Jeden by řekl, že za takového stavu věcí jde v Česku ve značné míře o cosi, co se nám už jednou stalo. „Podařilo se nám bez jakýchkoli objektivních důvodů nastolit krizi.! – řekl před lety na margo poslední krizové kapitoly české ekonomiky Josef Kotrba, jeden z protagonistů českého výsadku společnosti Deloitte. Pan Kotrba ví, o čem mluví, proto ještě dodatek: „Já sám jsem si před touto krizí či recesí myslel, že ekonomika v zásadě kráčí vlastní cestou a politika na ni nemá valný, natož pak přímý vliv. Ale nedávné události ukázaly, že navozením atmosféry strachu z budoucnosti, pesimismu a všeobecné deziluze lze v ekonomice napáchat hodně škody.“

Z tohoto hlediska je to už stokrát zesměšněné a zprofanované motto babišovského týmu „Makáme!“ vlastně docela dobrým vkladem. Jistě lepším než je škrcení invalidních dávek a strašením, že na důchody nebudou peníze, jimiž nás v oné zmíněné krizi oblažovalo duo Nečas -Kalousek. Je vlastně docela dobrou holí na současnou vládní garnituru v boji – nyní zjevně sílícím – s otřesnou stavební legislativou a donebevolající nečinností státních úřadů a institucí, které na našem realitním trhu vyvolávají už skutečně všeobecný a hluboký deficit nabídky. Realitnímu trhu tak nejvíce prospěje, když se soustředí na něj. A současně si jeho aktéři budou užívat ty bílé labutě, byť se v jejich hejnech vyskytuje nemálo labutí šedých.

Petr Bým