Realitní pêle-mêle jara 2014

„Všude vládla vysloveně pozitivní nálada!“ – tak vylíčil atmosféru letošního veletrhu MIPIM Radim Římánek z HB Reavis. Vzápětí ovšem dodal: „Když jsem se ale trochu zamyslel, nenašel jsem pro ten optimismus žádný reálný základ, žádný skutečný fundament!“ A takto rozporuplně, ve stylu opravdového pêle-mêle, dnes vypadá celý realitní trh. Počínaje jeho makroekonomickým zázemím a konče třeba prognózami zájmu Pražanů o koupi nového bytu.

Munice typu „ANO-NE“ či „pozitivní – negativní“ se na poslední konferenci Stavebního fóra uplatnila takřka absolutně. Například k už zmíněnému MIPIM je možné dodat ještě to, že účast jako taková (20 500 registrovaných návštěvníků) byla sice meziročně vyšší, ale za rokem 2008, kdy do Cannes přijelo 29 000 „realitářů“, ještě hodně pokulhává. A naše české zastoupení se právě letos meziročně smrsklo na sotva polovinu – z loňských 200 na 90 účastníků. Peripetie zájmu o MIPIM sice mohou pro leckoho z Česka být jen jakousi sice zajímavou, ale nepříliš podstatnou záležitostí, zprávy domácí nicméně znějí dosti podobně.

Bude lépe, ale …

„My počítáme s hospodářským růstem ve výši 1,5 % letos a 2,5 % v roce 2015,“ prognózuje za ČSOB její hlavní analytik Jan Bureš. Zároveň ale upozorňuje na křehkost tohoto oživení, a to v důsledku existence nemála rizik. Z těch domácích J. Bureš upozorňuje na stále slabou spotřebu domácností i investiční ochablost podnikatelské sféry, z těch zahraničních pak na vývoj v Německu a Unii vůbec. A novým faktorem, jehož nejbližší vývoj a dopady na světovou ekonomiku jsou naprosto neodhadovatelné, je samozřejmě krymská krize. „Podle našich odhadů by se případné zmrazení ekonomických vztahů s Ruskem české ekonomiky bezprostředně nijak zvláště citelně nedotklo, ale dobrá zpráva to určitě není,“ říká Jan Bureš.

Faktor Krym – pokud jeho váha poroste – by se nepochybně jistě dotkl investorské poptávky. Ta přitom co do objemu loni posílila díky některým velkým transakcím a letos se podle odhadů Jaromíra Smetany z DTZ sníží – hlavně proto, že The Park se prostě neprodává každou chvíli – jen nepatrně. Tím spíše, že české banky jsou dnes ochotny financovat právě spíše investorské nákupy než samotný development. „Je nepochybně snazší získat úvěr na nákup nemovitosti, která už je v provozu a kde tedy lze náklady i výnosy snadno spočítat,“ vysvětluje Pavel Kühn z České spořitelny. Dodává, že na projektové financování nepříznivě dopadnou i směrnice Basel III, které poměr mezi vlastním kapitálem a pohledávkami zpřísnily. „Celkově ale snad trh čeká mírné zlepšení,“ míní P. Kühn. Krymská krize, pokud bude akcelerovat, by ovšem investorskou poptávku zasáhla jistě velmi citelně.

Prosperita trochu nejistá

Jakkoli banky při projektovém financování stále trvají na poměrně vysoké úrovni vlastního kapitálu (30 – 35 %) i značných předprodejích a předpronájmech (50 – 90 %), k tomu víceméně odmítají spekulativní výstavbu stejně jako půjčky na nákup pozemků, tuzemský development se evidentně probouzí z krizového spánku. Platí to hlavně pro logistiku, ale také pro kanceláře, tradičně nejpopulárnější typ komerčních nemovitostí mezi developery i investory.

Hlavně centrální Praha prožívá kancelářský stavební boom a nové budovy se daří plnit nájemníky. Dva vlajkové projekty současnosti – Florentinum a Quadrio – podle všeho nemají v tomto ohledu větší potíže. „Kanceláří je přebytek spíše jen optický. Pokud se poptává větší plocha v řádu tisíců metrů, není zase tak moc z čeho vybírat,“ popisuje poměry na trhu Iveta Pauková z HB Reavis. A její slova potvrzuje Alexandra Tomášková ze Skanska Property: „Všechny ty průměry nejsou moc relevantní, kvalitní projekt v dobré lokalitě dnes nemá problémy.“

I tady ovšem vyvstává docela zásadní „ale“. Především se Florentinum a další novostavby plní na úkor těch starších, ukazatel „net absorption“ není nijak oslnivý. „Očekáváme, že míra neobsazenosti by mohla v nejbližších letech narůst až na 17 – 18 %,“ předvídá Eduard Forejt z JLL. A dalším problémem je úroveň nájmů. Ty ceníkové jsou stabilní, ale realizované – už beztak minimálně o 20 % nižší – možná budou mít tendenci k dalšímu poklesu. „Poměr jeden rok nájmu – jeden měsíc nájemních prázdnin se pomalu posouvá k měsícům dvěma,“ říká Pavel Streblov z Penty.

Ruský fenomén

Vývoj na trhu rezidenčním má také své klady a zápory. I na něj může dopadnout krymská krize, ruští klienti totiž nejsou na pražském trhu pominutelným faktorem. V některých objektech představují až třetinu vlastníků, ve výjimečných případech i 60 %. Přitom to jsou zákazníci poměrně skromní co do kvality bytů, naše domácí výstavba ve všech ohledech totiž tu ruskou viditelně překonává. „K nepříliš vstřícné vízové politice se tak přidává ještě další faktor, který ruskou poptávku po bytech v Praze nejspíš nijak nepovzbudí,“ konstatuje na margo Krymu Karel Bartoš z realitní kanceláře Lekvi, která se právě na ruské kupce specializuje.

Není to ale jediná neznámá. „V Praze pokračuje privatizace obecních bytů. Tento proces poměry na bytovém trhu jenom deformuje,“ tvrdí Jiří Pácal ze společnosti CEH. V prodejích obecního bytového fondu dnes pokračuje jak „velká“ Praha, tak i městské části, v poslední době se k totálnímu výprodeji rozhodla například Praha 9. Odborníci odhadují, že 10 – 15 % takto privatizovaných bytů se okamžitě dostane zpět na trh, ať k pronájmu, nebo přímo na prodej – a možná tak omezí zájem o byty nové.

Podobných, možno říci ambivalentních postřehů a názorů zaznělo na konferenci REM-Spring 2014 ještě mnoho. Zkrátka: český realitní trh se dnes jeví jako ona příslovečná sklenička. Někdo ji vidí zpola prázdnou, jiný zase napůl plnou. Odpověď na to, jak to dále bude, se hledá těžko. Jedno řešení tu ale snad je. „Podařilo se nám bez jakýchkoli objektivních důvodů nastolit krizi!“, tak okomentoval před časem stav české ekonomiky Josef Kotrba, hlava českého výsadku společnosti Deloitte. Třeba bylo by možné podobným způsobem vyvolat konjunkturu.

Foto