Prokop Svoboda, Svoboda & Williams: neblbnout a držet rezervy!

Koronavirová pandemie zatím rezidenční segment realitního trhu nijak citelně nezasáhla a platí to i pro jeho nejvyšší, prémiový segment – říká Prokop Svoboda, hlava realitní kanceláře Svoboda & Williams. Současně je ale toho názoru, že nejbližší budoucnost lze jen těžko odhadovat – ta může nejen bytového trhu, ale i celé ekonomice přinést v podstatě cokoli.

Ceny bytových novostaveb i starších bytů stále rostou. Co se děje s cenami ve vašem, tedy prémiovém segmentu?

Nemáme ještě přesná data, ale je to v podstatě stejné. Ceny vykazují nijak závratný či rychlý, ale pozvolný růst.

Pojďme to alespoň trochu rozklíčovat. Jaká je nabídka?

Při první vlně pandemie, tedy někdy na jaře, jsem přepokládal, že trh silně ovlivní faktor strachu. A na jedné straně se z trhu stáhnou potenciální kupci a budou vyčkávat, na druhé straně ti, kteří o prodeji svých nemovitosti už uvažovali, se budou snažit o rychlý prodej za téměř každou cenu. K tomu na krátkou dobu, tak dva měsíce, skutečně došlo. A myslím, že v té době oportunističtí investoři udělali pár skutečně výhodných transakcí. Ale tenhle sentiment vzal brzo za své – lidé si uvědomili, že zejména z hlediska inflace je budoucnost nejistá, všude po světě se dnes do ekonomiky pumpují peníze. V Česku je tady ještě další věc – vládě a státu moc nevěříme, takže třetí důchodový pilíř v podobě vlastnictví zejména rezidenční nemovitosti je více než populární, možná dnes více než včera. Takže čas výhodných nákupů brzo skončil.

Hodně se mluvilo o problémech majitelů pražských bytů, využívaných ke krátkodobým pronájmům?!

To je pravda, ale my jsme v souvislosti s tím na trhu nezaznamenali žádný výraznější pohyb.

Co poptávka?

Jako vždy jsou na trhu oportunisté, kteří čekají na nějakou tu slevičku. A pak samozřejmě běžní zájemci o koupi, kterých dnes v nejistých dobách spíše přibylo. A je tu také ten důchodový důvod, o kterém jsem už mluvil, to také generuje poptávku. Ono je ale ovšem zapotřebí říci i to, že v nejvyšším segmentu rezidencí je poptávka skoro vždycky větší než nabídka. Na tom koronavirus nic nezměnil.

Takže výhodná koupě vily na Ořechovce na nikoho nečeká?

To opravdu ne. Takových exkluzívních nemovitostí je stejně v Praze permanentně velký nedostatek, jakkoli se jejich ceny pohybují dosti vysoko, sto milionů není nic výjimečného. Spíš naopak. Ještě před časem jsem si myslel, že nastupující generace bude dávat přednost bytům v prestižních lokalitách centra města, ale to se nestalo. Benchmarkem rezidenčního luxusu je v Praze pořád Hanspaulka, Ořechovka nebo Bubeneč. V tomto ohledu mladí sledují vzor a příklad starších generací.

Mluvíme o poptávce, takže: kdo jsou současní kupci?

Řekl bych, že i tady – přes pandemii – jsou patrné trendy, které tu byly i dříve. Co se národností týká, zvyšuje se počet domácích kupců na úkor těch zahraničních. Stejně tak se zvyšují počet a objemy investičních nákupů, transakcí, realizovaných s cílem obstarat si vlastní bydlení, tedy také mírně ubývá. A zvyšuje se také podíl nákupů na hypotéku. Přesná čísla najdete až počátkem roku v našem Market Reportu.

Asi se pletu, ale měl jsem za to, že právě v prémiovém segmentu jsou častější platby v hotovosti?

To tak úplně není pravda, hypotéky i tady vždy byly poměrně frekventované. A doba tomu dnes nahrává, peníze jsou levné. Jistot je dnes málo, ale snad nikdo nepochybuje o tom, že inflační tlaky v české i globální ekonomice budou sílit. Takže můžete počítat s tím, že náklady na hypotéku vám víceméně pokryje právě inflace. Ta bude jistě patrná i v oblasti investičních instrumentů všeho druhu včetně realit. K tomu možná nedojde hned zítra, ale naši klienti se obvykle dívají za horizont. Tím myslím, že jejich úvahy se pohybují v delších časových termínech. Nakoupit dnes kvalitní prémiovou nemovitost na nízkoúročený úvěr, kterým dnes hypotéky bezesporu jsou – to je z dlouhodobého hlediska nepochybně vysoce efektivní investice.

Vy teď mluvíte o zvyšování cen nemovitostí, naproti tomu ČNB opakovaně varovala před jejich razantním poklesem – dnešní ceny považuje o 25 % nadhodnocené?!

Já tyto údaje, respektive prognózu či varování znám. Ale nemyslím si, že tomu tak skutečně je. A co se týká budoucnosti … víte, dnes říkat, že něco bude tak či onak, že se něco stane nebo nestane, to je více než ošidné. Proto si ale také netroufnu tvrdit, že se ČNB mýlí, byť si myslím opak.

Žijeme v dobách velmi nejisté budoucnosti, ale minulost je už zřejmá. Jak pandemie dopadla na realitní kancelář Svoboda & Williams?

Nijak dramaticky. Pravda ale je, že jsme takřka okamžitě po jejím vzniku ukončili naše ubytovací služby. Jak možná víte, provozovali jsme několik takzvaných apart-hotelů. Tady jsme na nic nečekali a z tohoto byznysu odešli, zůstal nám jen malý hotýlek na jihu Čech a menší ubytovací kapacita v Brně. Kromě nich se podílíme už jen na provozu pár tisíc metrů sdílených kanceláří, takže se dnes plně věnujeme tomu základnímu: poradenské činnosti a zprostředkování realitních obchodů.

Nabízí se otázka – s jakými hospodářskými výsledky?

S veškerou skromností a také ke svému jistému překvapení mohu už nyní konstatovat, že jsme i přes všechny ty šílenosti měli dobrý rok.

A co čekáte pro rok 2021?

Jak už jsem říkal, dnes nemá cenu cokoli prognózovat. Nejspíš nás čeká hospodářský propad, který jsme od války nezažili. Možná opravdu přijde nějaká ekonomická katastrofa, možná se objeví účinná vakcína a všichni propadneme euforii. Pro takové doby já mám jediný recept: neblbnout a držet rezervy!

Petr Bým