Prokop Svoboda, Svoboda & Williams: Česko čeká rozvoj nájemního bydlení

Investorská poptávka na jedné straně a ekonomická nutnost na straně druhé – tyto dva faktory podle Prokopa Svobody u nás povedou k větší poptávce po nájemním bydlení. Na kancelářském trhu lze zase podle šéfa realitní kanceláře Svoboda & Williams čekat vyšší poptávku po sdílených kancelářích. V  Svoboda & Williams rovněž očekávají příznivý vývoj na realitním trhu sousedního Slovenska –  a proto také také loni v  Bratislavě otevřeli vlastní pobočku, a to v moderní čtvrti Slnečnice.

Jak se dnes daří realitní kanceláři specializované na prémiové rezidence? V časech, kdy podle mnohých panuje bytová krize a komerční nemovitosti na tom nejsou o mnoho lépe?!

Máte pravdu, situace na realitním trhu nevypadá nijak růžově. Hodně se mluví o slabé nabídce, ať už jde o byty, nebo třeba kanceláře – tady ale cítíme, že firemní sféra dnes trochu váhá. Převládající sentiment nepřeje expanzi, chuť stěhovat se je slabá, společnosti raději přejednávají smlouvy o prostorách, kde právě sídlí.

Jaké to má pozadí?

Těžko to postihnout pár slovy. Těch faktorů je více, ale značnou váhu má jistě ta okolnost, že nájemné stoupá. Přesně řečeno, to nominální zůstává víceméně stejné, ale rozsah pobídek, mluvím o nájemních prázdninách, příspěvku na stěhování a tak podobně, se značně zúžil. Zároveň nájemcům výrazně vzrostly náklady na fit-out. Počkáme a uvidíme – to je dnes dost častý postoj firemního managementu.

Všiml jsem si, že se v poslední době zabýváte také coworkingem?

Výraz coworking bych v tomto případě nezvolil. Začali jsme se zabývat spíše managementem sdílených kanceláří – tedy pronájmem pružným jak co do velikosti prostor, tak vybavení a doby nájemní smlouvy. Přesně tomu současná nálada ve firmách nahrává. Ono k tomu došlo tak trochu náhodou. Před časem jsme si pořídili nějaké kancelářské prostory, protože tady na Perštýně nám pronájem končil a nebylo vyloučené, že se budeme muset stěhovat. Nakonec ke stěhování nedošlo, ale prostory v Dětském domě jsme využili právě pro projekt sdílených kanceláří, se kterým od té doby expandujeme. K původním kancelářským prostorům Na Příkopě přibyl ještě projekt myhive Flexi Offices – v současné době tak spravujeme 3 000 metrů čtverečních sdílených kanceláří. V jistém okamžiku jsme pochopili, že jsme na takovou situaci vlastně dobře připraveni, že jsme schopni sdílené kanceláře provozovat nejen jako operátor, ale i jako správce. A jak jsem už říkal, ve firmách je nálada, která právě tomuto konceptu přeje, požadují totiž vyšší míru flexibility. U nás je zatím sdílených kanceláří málo, ale určitě jich bude přibývat. Sdílená ekonomika vůbec má podle mne budoucnost.

Ale dost o sdílených kancelářích. Klíčový je pro vás zejména rezidenční segment a v této oblasti jste v roce 2019 expandovali i na Slovensko…

Je to tak. Důvodů k expanzi jsme měli více: naše licence pro Slovensko od Christie’s International Real Estate, zájem investorů o naše služby na slovenském trhu a v neposlední řadě i realitní boom na trhu slovenských nemovitostí, spojený se stále klesajícími úrokovými sazbami hypotečních úvěrů, rostoucími cenami nemovitostí, stabilitou eura a strategickou polohou Bratislavy. V moderní čtvrti Slnečnice, která vzniká na konci Petržalky, jsme tak otevřeli novou pobočku, kde funguje tým zkušených makléřů. Vyhlídky jsou velmi pozitivní, takže věříme, že se nám bude na sousedním trhu dobře dařit.

Není tomu tak dlouho, co jste mluvili i o vašich developerských plánech?!

To je už minulost. Ukázalo se, že ten střet zájmů, tedy současně stavět i prodávat či pronajímat, nejsme schopni překlenout. Něco ještě pokračuje, ale my jsme v těch projektech už jen ryze pasivním prvkem. Pro nás je vlastní development uzavřenou kapitolou.

Vlastně jsme se ještě nedostali k tomu, jak se S+ W daří v České republice!

Je to trochu paradoxní, ale my v našem prémiovém segmentu registrujeme větší poptávku i nabídku. Snad je to také výsledek naší větší aktivity, ale my v posledních letech prožíváme růst, nijak závratný, ale přece jen růst.

Co vaše hospodářské výsledky?

Pokud budeme mluvit o objemu všech obchodních i nájemních transakcí, tak jsme za poslední rok, právě to dopočítáváme, někde na úrovni pěti šesti miliard korun. A co se týká přímo našich příjmů z provizí, tam letos budeme podle mých odhadů někde kolem dvouset milionů korun.

Vaše realitní kancelář je na právě letos na trhu dvacet let. Porovnejte tu dobu – tehdy a dnes!

Asi je třeba předem říci, že to se snad ani porovnávat nedá. Devadesátky a ještě i první dekáda tohoto století – to byly easy money. Do Česka vtrhly velké korporace a jejich jediným cílem bylo získat co největší tržní podíl. Proto také příliš nehleděly na náklady, a to platilo i v oblasti rezidencí. Všichni ti expati museli někde bydlet, nabídka ale byla slabá, současně velmi problematické bylo i financování – sehnat tehdy hypotéku bylo obtížné. Díky tomu také rozdíl mezi cenami běžnými a prémiovými, co se týká rezidencí, byl doslova propastný. Dnes je všechno jinak.

Horší?

To bych neřekl. Zásadně se změnila naše klientela – zahraniční klienty včetně Rusů vystřídali Češi. Je tu také slušná nabídka. A celý rezidenční trh je už dnes – řekněme – dospělý či sofistikovaný. Má své standardy, které se mnoho neliší od západních zemí. Větší je i konkurence mezi realitkami. To nás motivuje. Růst, který prožíváme, je jistě také odrazem toho, že dnes máme vlastní marketing i analytické oddělení, každý půlrok vydáváme náš Market Report. A současně se snažíme rozšiřovat i náš obchodní záběr. Před deseti lety nás bylo zhruba dvacet, dnes už kolem stovky. Je tu samozřejmě také jistá tradice, dvacet let existence jistě něco váží. Když to podtrhnu – nestěžujeme si!

Mluvil jste o tržních analýzách – k jaké predikci vývoje rezidenčního trhu jste v nich došli?

Máme za to, že Česko čeká rozvoj nájemního bydlení a tedy logicky jistý ústup od bydlení vlastnického. Především ze dvou důvodů. Na jedné straně to bude silná investorská poptávka. Ve světě je už nyní ohromné množství volných financí, které hledají zhodnocení, a to s minimálním rizikem, navíc v Evropě centrální banky do ekonomiky stále pumpují nové peníze. Takže dnes si korporace půjčují vlastně zadarmo, za nulový úrok – v takové situaci je už i 3% výnos z bytového domu atraktivní. Institucionální investoři samozřejmě nebudou kupovat jednotlivé byty, ale celé nájemní domy či komplexy. Myslím, že náš development tuto poptávku už registruje.

Češi ale o nájemní bydlení moc nestojí – budou ty nájemní domy či komplexy obsazené?

Zájem o nájemní byty tady bezesporu je už nyní, byť většina populace nejspíš preferuje bydlení vlastnické. Také proto, že se jeví jako ekonomicky výhodnější – to je to stále se opakující porovnávání výše splátek hypotéky a nájemného. Všechny tyto kalkulace ale narazí na problém financování – zájemci o bydlení prostě na vlastní byt nebudou mít, už požadavky na vlastní prostředky jsou značné. Ale jiná alternativa než nájemní byt neexistuje – lidé ji proto budou muset zvolit bez ohledu na vlastní přání. Bude to zkrátka ekonomická nutnost – a to je ten druhý důvod, proč očekáváme větší zájem o bytové pronájmy.

Petr Bým