Pražský novoroční rezidenční pêle-mêle

Pražští developeři loni prodali o 39 % více nových bytů než v roce 2010, přičemž průměrná cena za metr čtvereční nového bytu v Praze podle statistik společnosti Skanska Reality poklesla o 8,5 %. Její analytici výrazný nárůst prodejů připisují hlavně dvěma faktorům: poklesu cen, který souvisel se zlevňováním projektů, jejichž ceny dlouhodobě neodpovídaly reálné poptávce v daných lokalitách, a plánovanému zvýšením spodní sazby DPH. Na prodejích se ovšem projevila i opět vyšší dostupnost hypotečních úvěrů.

Zatímco v závěru roku 2010 dosahovala podle citované studie průměrná cena bytových novostaveb v Praze 62 774 Kč za metr čtvereční plochy (konečná cena s DPH je vydělená součtem plochy bytu a poloviny terasy, lodžie nebo balkonu), loni to bylo už jen 57 403 Kč, což je o už uvedených 8,5 % méně. Průměrná cena je však podle analytiků Skansky zkreslena extremně vysokými cenami luxusních projektů a většina nabízených nemovitostí se ve skutečnosti svými cenami pohybuje níže – v hodnotách mezi 45 000 a 55 000 Kč. Paralelně zveřejněná analýza společnosti Jones Lang LaSalle (JLLS) uvádí trochu jiné údaje. Podle ní ceny nových bytů v Praze v roce 2011 poklesly v průměru o 4,5 %, a to z 56 500 Kč za metr plochy v roce 2010 na 54 000 Kč na konci loňského prosince.

Trh nejsou jen novostavby

Paralelně s cenami nových bytů klesaly v Praze i ceny staršího bydlení. V prosinci 2010 se průměrné ceny second-hand bytů pohybovaly na úrovni 40 000 Kč za metr čtvereční, na konci loňského roku ale klesly na 37 800 Kč, což představuje meziroční pokles o 5,3 %. „Zatímco pokles cenové hladiny nových bytů byl v loňském roce dán především skutečností, že na pražský trh byly uváděny zejména projekty v nižší cenové úrovni 40 000 – 45 000 korun za metr plochy, za poklesem cen second-handových bytů stojí především vyšší flexibilita individuálních prodávajících. Na rozdíl od developerů, kteří připravují pro své projekty detailní cenové kalkulace, prodávající starších bytů se jich nedrží tak striktně a stejný podíl na rozhodování má jejich individuální situace a požadovaná rychlost prodeje,“ komentuje tento vývoj Ondřej Novotný z JLLS.

V JLLS provedli i srovnání těchto pražských cen s celorepublikovými údaji: loni průměrná cena nového bytu v České republice byla 32 000 Kč za metr, u staršího bytu zhruba 23 500 Kč za metr čtvereční.

Jak bylo loni

V roce 2010 se v Praze podle statistik Skanska reality prodalo 3 290 bytů, v loňském roce 4 562, což představuje zmíněný 39 % meziroční nárůst. Mezi developery s dominantním postavením dlouhodobě patří Central Group, FINEP, Skanska Reality a Ekospol, kteří v loňském roce dohromady v Praze prodali 1 686 bytů. Jejich společný podíl na celkovém prodeji tedy činí zhruba 37 %, trh je tedy zjevně poměrně silně fragmentovaný.

V návaznosti na vyšší prodeje loni vzrostl i počet projektů, u kterých byla zahájena výstavba. Zatímco v roce 2010 developeři odstartovali výstavbu 3 916 bytů, v loňském roce to bylo již 4 907 bytů – což je nárůst o celých 25 %. Ve fázi výstavby bylo ke konci roku celkem 3 680 neprodaných bytů, po kolaudaci jich bylo 3 240. Průměrnou roční poptávku v Praze přitom analytici Skansky odhadují na 4 000 bytů, zatímco v Ekospolu, kde pražský rezidenční trh rovněž sledují, mají za to, že činí 3 000; rozdíl bude výsledkem toho, že Ekospol sleduje jen velké projekty, s 50 a více byty.

Právě zveřejněné statistiky Skanska Reality jako snad první komplexněji zachytily stav výstavby „zelených“ rezidencí. Pro leckoho možná překvapivé: nejvíce nízkoenergetických a pasivních bytů dnes nabízí (a tedy také postavila) právě Skanska (147), když 64 takových bytů je v nabídce společnosti Design Development, o 8 méně jich nabízí JRD, považovaná za lídra tohoto segmentu trhu, když 30 energeticky úsporných bytů na trh uvádí i společnost Konhefr.

Jak bude letos?

„Pro rok 2012 neočekáváme výrazné změny reálných cen. Díky většímu přílivu levnějších bytových jednotek budou ve statistikách průměrné ceny rezidenčního bydlení nadále klesat o zhruba 3 %,“ říká analytik Ondřej Novotný z JLLS a dodává: „Aktivita kupujících a ochota přijímat dlouhodobé závazky v podobě hypoték úzce souvisí se situací na pracovním trhu. Nejistota ohledně budoucího ekonomického vývoje zřejmě neopadne a tak budou prodeje zejména nových bytů spíše klesat.“ Novotný v těchto souvislostech upozorňuje i na stav hypotečního trhu, pro prodej bytů faktor do značné míry klíčový: „I když objemy udílených hypotečních úvěrů začaly v posledních letech – především díky razantní cenové politice bankovních domů poskytujících hypotéky a omezení státní podpory stavebního spoření – stoupat, zvyšuje se i procento nesplácených hypoték. Od roku 2008, kdy se zvýšilo na 1,5 %, dosáhla na konci roku 2010 úrovně 3,1 %, na které se drží dosud. Předpokládáme, že situace se ani v letošním roce nezmění.“ Novotný ve své předpovědi do značné míry zpochybňuje poslední cenové úpravy – ceny pražských bytů vzhledem k nárůstu DPH přinejmenším na papíru v lednu vzrostly: „Očekávám, že i díky vysoké konkurenci na trhu budou developeři nových rezidenčních projektů nuceni především v první polovině roku kompenzovat zvýšené DPH akčními slevami, které navážou na marketingové kampaně loňského roku.“

Co se úrovně prodeje týká, v Ekospolu se pro letošek počítá spíše s jejím mírným poklesem. „Jsem spíše optimistou. Myslím, že od druhého čtvrtletí lidé budou vnímat DPH a její další plánované zvýšení. Tolik bytů jako loni se letos asi neprodá, ale hranici 3 000 prodaných bytů by prodeje i v letošním roce překročit měly. Meziroční pokles odhaduji na maximálně 10 %,“ prognózuje Evžen Korec, hlava Ekospolu. Jeho optimismus se projevuje i v praxi. Ekospol právě nyní zahajuje výstavbu 136 bytů, první etapu bytového areálu Nové Měcholupy, v němž má v nejbližších letech vyrůst postupně téměř 700 bytů. Z celkem 136 bytů má developer prodáno již 74 bytů, proto ještě letos hodlá do prodeje dát další etapu se 105 byty. Byt o dispozici 1+kk bude v Měcholupech k mání za 1,4 mil. Kč, 3+kk za 2,9 mil. Kč.