Pražské prémiové bydlení ve statistice

Nový byt v pražském developerském projektu během uplynulého roku stál v průměru 114 100 Kč za „čtverec“. Starší byty v témže období dosahovaly ceny 109 600 korun za metr plochy, přičemž „průměrný“ byt se cenově pohyboval mezi těmito dvěma čísly – na částce 111 700 Kč za metr čtvereční. Tolik statistiky o vývoji v prémiovém segmentu pražského bytového trhu, které přinesl pololetní Market Report 2019 realitní kanceláře Svoboda & Williams.

Prémiového bydlení, tj. bytů ve špičkovém provedení, v nevelkých projektech a nacházejících se v exkluzívních lokalitách, je v Praze více, než by leckdo odhadoval. Analytici RK S & W v rámci svých statistických šetření a analýz mj. sledují i developerské projekty, které svým charakterem spadají do nejvyššího segmentu bytového trhu v metropoli –  odhadem jde o třetinu veškeré výstavby.

Ceny stagnují …

Vývoj v segmentu prémiového bydlení v Praze do značné míry kopíruje dění na celém bytovém trhu metropole, samozřejmě s jistými odchylkami. Tak například v této sféře viditelně roste počet těch, kteří koupi bytů financují jen z vlastních zdrojů – v prvním pololetí to bylo 62 % kupců, když podíl těch „domácích“ nicméně zůstává stejný jako v minulosti, na úrovni 74 %. (Luxusní byty si naopak většinou pronajímají cizinci – jejich podíl činí 56 %).

Obecnému vývoji se naopak vymyká vývoj už zmíněných cen – ty nerostou, víceméně stagnují na úrovni roku 2018, což je mj. i odrazem ochabující poptávky, která se vrací „na úroveň před vypuknutím nákupní euforie v roce 2017“.

… naopak nájemné roste

Na konci června průměrné nájemné v bytech nejvyššího segmentu trhu vzrostlo o 3,8 % na celkových 33 300 Kč měsíčně. Do tohoto průměru se ovšem vejdou jak byty o dispozicích 4 + 1 a větší, za které nájemník v užším centru platí měsíčně 61 617 Kč a v okrajových lokalitách 44 237 Kč, tak – nejfrekventovanější – byty 1 + kk až 2 + 1 v okrajových částech města i za 16 616 Kč měsíčně. (V Market Report-u je nájemné sledováno jen na bytovou jednotku, nikoli v cenách přepočítávaných na metry čtvereční.)

Jak naznačuje vývoj nájemného, poptávka po nájemním bydlení je stejně jako na celém trhu i v prémiovém segmentu silná, nicméně nedosahuje úrovně předchozích let. Na rozdíl od nové výstavby mírně roste i nabídka, ovšem jak citovaná analýza upozorňuje, nikoli vždy jsou očekávání pronajímatelů realistická.

„Češi kouzlo a výhody bydlení v nájmu v posledních letech začínají objevovat, aktuální vývoj tento trend možná ještě prohloubí,“ dodává k tomu Prokop Svoboda, šéf S & W, a to s tím, že vzestup cen bytů a restrikce hypotečního trhu zájem o nájemní bydlení samozřejmě posilují.

I luxusní byty se zmenšují

Market Report se věnuje nejen mapování aktuálního stavu trhu prémiového bydlení, ale i jeho budoucnosti, tedy výstavbě. V hledáčku mají analytici S & W zase pochopitelně jen projekty prémiové – celkem je tak monitorováno 140 staveb, kde vznikne 6 548 bytů (průměrný počet jednotek na jeden projekt je tedy nízký, přesně jde o 47 bytů – nevelký, až komorní ráz je významné kritérium bytového luxusu). Porovnání parametrů projektů, jež jsou ve výstavbě, s těmi, které jsou už dokončeny, přináší jeden zásadní poznatek: byty se staví stále menší a developmentu i v tomto segmentu trhu viditelně dominují malometrážní (a pravděpodobně investiční) byty. Stejné je to i u rekonstrukcí, které tvoří zhruba polovinu „prémiového“ developmentu – v těchto případech jde často o „porcování“ původních rozměrných bytů na garsonky a byty 2 + kk. Na viditelně intenzívnějším zájmu stavebníků o rekonstrukce je patrné, že i výstavba „prémiová“ trpí nekonečně dlouhým povolovacím řízením.

Petr Bým