Pražské kanceláře 2022: minimum nových projektů

Kancelářský trh se vlivem koronavirové krize mění, i když nikoli tak dramaticky, jak se původně čekalo. Kanceláře rozhodně nekončí, práce z domova se nestává natrvalo standardem – potvrdily se její limity a nenahraditelnost osobního kontaktu. Běžný tedy bude spíše hybridní model kombinující práci v kanceláři a doma.

Poptávka po kancelářských prostorách je stále pod hodnotami let před krizí, nicméně aktivita na trhu v poslední době roste. Zatím nikoliv natolik, aby opodstatnila růst cen nájmů, který by byl vzhledem ke zdražení stavebních materiálů logický, ale do budoucna lze očekávat, že poroste obojí. Krize totiž zbrzdila výstavbu některých projektů, takže výraznějšího přírůstku nových kancelářských ploch se tak trh dočká nejdříve v roce 2023. V příštích měsících by tedy mohlo dojít k převisu poptávky nad nabídkou, a následně ke zvýšení nájemného.

Nejméně za pět let

Nejistota ohledně budoucnosti kanceláří na počátku pandemické krize, která přinesla hromadný přesun zaměstnanců na tzv. home office, ovlivnila stavební aktivitu developerů. Ti pozastavili chystané projekty a vyčkávali. Výstavbě také nenahrával ani nedostatek pracovníků či opatrnost bankovních domů při poskytování úvěrů. Důsledky pozastavení výstavby pociťujeme již letos, kdy bylo na pražský trh dodáno nejméně nových kancelářských metrů od roku 2016. Zatímco průměrně se tento objem pohybuje kolem 150 000 m², letos to bude asi jen 70 000 m² nových prostor.

„Ani příští rok nepřibude nových projektů na kancelářském trhu o moc více než letos. Developeři se sice již přesvědčili, že kanceláře nadále potřeba jsou, nicméně realizace projektů vyžaduje čas. Optimismus se vrací a několik poměrně velkých projektů se již začalo stavět, ale jejich dokončení se očekává až v roce 2023,“ říká Radka Novak z poradenské společnosti Cushman & Wakefield.

Dražší výstavba – vyšší nájemné?

Plány developerů zkomplikovaly také rostoucí stavební náklady a nedostatek pracovních sil. Na místě by bylo vyšší nájemné, než je dnešní standard – v letošním třetím čtvrtletí v Praze činilo nejvyšší dosažitelné nájemné 22 eur za metr čtvereční a měsíc. Růstu nájmů však nenahrává aktuálně nízká poptávka – ta je stále výrazně pod úrovni předkrizových let.

Nájemci, jimž končí nájemní období, také inklinují spíše k přejednání stávající smlouvy než ke stěhování do nových prostor. Mimo jiné i proto, že i jejich náklady ovlivňuje růst cen ve stavebnictví. Přestože majitel na kancelářskou vestavbu obvykle přispívá, část vstupních kapitálových nákladů nese nájemce – a tato částka je nyní až o 30 % vyšší než před dvěma lety.

Na nájemce navíc dolehne zvýšení poplatků za služby způsobené růstem cen energií. Je pravděpodobné, že kvůli tomu budou preferovat úspornější, „zelenější“ budovy oproti těm starším, energeticky náročnějším.

Menší kanceláře?

Firmy se nyní ani nezbavují „nadbytečných“ metrů v tak velké míře, jak se očekávalo v prvních fázích krize. Počáteční nadšení firem, že lze stejně efektivně pracovat i z domova, vystřídalo určité vystřízlivění, pokud jde o produktivitu práce, motivaci, kooperaci a sdílení zkušeností. To vše při nemožnosti osobních kontaktů klesá, a firmy tak chtějí možnost pracovat a setkávat se v kancelářích rozhodně zachovat. Razantnímu zmenšování kancelářských prostor nenahrává ani fakt, že smysluplně ho lze většinou realizovat až s koncem nájemního cyklu.

V mezičase před vypršením nájemní smlouvy plánovaly mnohé firmy nadbytečné prostory podnajmout, v loňském roce a na počátku toho letošního tak proto došlo k extrémnímu nárůstu objemu prostor k podnájmu. Extrémní byl už proto, že dříve se podnájmy kanceláří v Česku příliš nepraktikovaly – kvůli krátkému nájemnímu období, jež u nás obvykle činí pět let, na rozdíl třeba od Británie, kde často činí i dvacet let.

Zpátky na pracoviště

S návratem zaměstnanců do kanceláří počítají firmy po celé Evropě, i když jeho čas se různí dle epidemiologické situace, ale také třeba v závislosti na velikosti firmy. Větší korporace nad 100 zaměstnanců v jedné lokalitě bývají opatrnější, návrat plánují na začátek roku 2022 nebo i později – plánují ho ale určitě.

V Česku byl probíhající návrat do kanceláří během podzimu zjevný: na začátku listopadu ukazovala data Google Mobility Report sledující pohyb lidí v administrativních centrech, že se Praha ve srovnání s jinými metropolemi nejméně odlišuje od standardů před krizí. Zatímco v Londýně byla mobilita zaměstnanců stále 37 % pod hodnotami z počátku roku 2020, v Amsterdamu o 30 %, ve Varšavě o 26 % a v Berlíně o 24 %, v Praze byl rozdíl jen 15 % pod dříve obvyklými hodnotami. To lze vysvětlit i tím, že v období před koronavirovou krizí byl u nás model práce z domova mnohem méně rozšířen než v jiných evropských zemích. Jak uvádí Eurostat, zatímco ve Finsku a Nizozemsku v roce 2019 pracovalo z domova přes 14 % zaměstnanců, v Česku jich byla jen 4,6 %. Před několika lety u nás koncept práce na dálku a sdílení pracovních míst zkoušely ve větší míře zavést některé technologické firmy, ale bez výraznějšího úspěchu.

Hledání nových modelů 

Přestože část firem by uvítala mít své zaměstnance zpátky v kancelářích, k původnímu modelu téměř stoprocentní přítomnosti na pracovišti se již rozhodně vrátit nelze. Nejčastěji se management kloní k tzv. hybridnímu režimu, kdy zaměstnanci pracují část týdne v kanceláři a část z domova či odjinud, samozřejmě podle oboru činnosti firmy a konkrétních pracovních pozic. Firmy fungování v tomto režimu zatím spíše testují, přejít na něj naplno a se všemi výhodami lze pouze při změně konceptu kanceláře, který si vyžaduje stavební úpravy, a tedy i náklady. Pouze částečná přítomnost zaměstnanců v kanceláři přináší režim sdílení pracovních míst, tedy střídání více zaměstnanců u jednoho stolu. Tato změna nebývá vždy přijata kladně – a tak firmy dnes věnují velkou pozornost tzv. change managementu. „Jde o přenastavení postoje zaměstnanců, pomoc jim sžít se s novým prostředím a naučit se ho efektivně využívat. Vedeme při tom strukturované rozhovory se zaměstnanci, zjišťujeme náladu a kulturu ve firmě, jaká jsou její specifika a jak se jim nejlépe přizpůsobit. Hodně v tom pomáhají ambasadoři z různých oddělení a pozic napříč firmou, kteří mají vliv na kolegy a s přijetím změny pomohou,“ vysvětluje R. Novak.

SF/pb