Pražská bytová krize: každé řešení má své „ale“

„K těm ANO, na kterých se společně dohodneme, se ovšem nesmí přidávat žádná ALE! – tak vidí řešení bytové krize v Praze Eduard Forejt ze společnosti Passerinvest. Na posledním dubnovém diskusním setkání Stavebního fóra, kde tato kategorická teze padla, se ovšem současně ukázalo, že těch „ale“ má řešení bytové krize v metropoli více než dost.

Trochu paradoxně sám E. Forejt poukázal na jedno zásadní „ale“. Kooperace soukromého sektoru a města ve výstavbě může mít mnoho podob, jejich základním předpokladem ovšem je to, aby všechny strany vnímaly ekonomický rozměr celého problému i jeho řešení. Vytvářet vize tisícovek bytů, jejichž cena se v přepočtu na metr čtvereční bude pohybovat kolem 70 000 korun, je dnes podle něj nerealistické. „V současnosti už lze těžko postavit metr čtvereční bytové plochy za méně než 45 000 korun. Když použijeme jednoduchý výpočet koncové ceny, to jest zdvojnásobíme cenu stavebních prací a přičteme DPH, pak se dostáváme do dnešní reality,“ tvrdí E. Forejt. A Petr Hána ze společnosti Deloitte oprávněnost tohoto výpočtu víceméně potvrzuje: „Na konci minulého roku se cena bytových novostaveb vyšplhala na 103 000 korun za metr plochy.“

Je jasné, že pokud se město a developeři neshodnou na základních ekonomických parametrech výstavby, pak se o kooperaci bude jednat obtížně. Problémů ale určitě bude více, a to i ve finanční sféře. „Mluví se o dvou tisícovkách bytů ročně – to je při velmi konzervativním odhadu nejméně šest miliard korun. Má na to Praha v rozpočtu peníze?“ upozornil Lukáš Makovský ze společnosti Deloitte na další, zatím jen málo zmiňovaný aspekt plánované městské výstavby.

Priorita = pozemky

„Město v nejbližší době stavět nebude, nechceme nahrazovat soukromý sektor. Nyní se musíme soustředit hlavně na přípravu pozemků pro výstavbu,“ relativizuje takové obavy Petr Hlaváček, první náměstek primátora Prahy. Právě jemu v současném vedení pražského magistrátu připadl úkol vpravdě nelehký: zajistit Pražanům dostatek dostupného bydlení, jinak řečeno: dodat hlavnímu městu v co nejkratší době co nejvíce nových bytů. Už z jeho citované, velmi střízlivé proklamace je zjevné, že  někdejšímu šéfovi IPRu z elánu, optimismu a nápadů, jimiž sršel ještě na sklonku minulého roku, už mnoho nezbylo. (Trochu to připomíná start bývalé primátorky Krnáčové, která sice chtěla na radnici hlavně „makat“, ale nakonec se jen držela v naprosto neefektivním klinči se svými partnery.) Není divu – každá myšlenka či plán někde naráží. Tak třeba chvályhodná idea centrálního stavebního úřadu, který by řešil zásadní stavební projekty, narazila na odpor už v samotné magistrátní koalici, když v jejím čele nikterak překvapivě stojí hnutí Praha Sobě a její protagonista Jan Čižinský, někdejší starosta Prahy 7. A fikce souhlasu, která měla rovněž být jedním z hlavních nástrojů na urychlení povolovacích procesů, má odpůrců ještě více.

Družstevní problémy

Idea družstevní výstavby má  také mnoho zádrhelů. Město chce hledat partnera – družstvo, které má s výstavbou zkušenosti. Takové tady ale není – pokud dnes družstva staví, pak si berou na pomoc developerské firmy, jedině ty totiž spolu s některými státními institucemi „umějí“ stavět. Není to jediné slabé místo magistrátem plánovaného bytového družstevnictví. Vkladem města do družstevních projektů by v zásadě měly být pozemky. „Praha ale žádné vhodné pozemky nemá. To, co je k dispozici, postačí k výstavbě desítek, možná několik stovek bytů,“ říká Jaromír Hainc z IPRu. A i v těchto případech magistrát naráží na zájmy jiných vlastníků či městských částí, které městskými pozemky disponují. Nebo na odpor místních obyvatel. „Třeba lidi na sídlištích mají za to, že jejich výstavba je už kompletní a dokončená,“ popisuje J. Hainc další projev všudepřítomného fenoménu NIMBY.

A i tady je samozřejmě ve hře hlavně rychlost povolování nových staveb. Za současného stavu věcí může Praha jen stěží sázet na často zmiňovaná „baugruppe“, tedy družení zájemců o bydlení, která se za podpory státu i obcí stala třeba v Německu nikoli nevýznamnými stavebníky. „Stěží bude mít dnešní třicátník zájem o byt, kterého se dočká nejdříve ve svých pětačtyřiceti,“ upozorňuje L. Makovský.

Střídmé výhledy

Deskripce aktuální bytové krize i slabin návrhů na jejich řešení (za zmínku stojí jistě i nepříliš šťastná idea vyvlastňování neobývaných bytů) už nicméně bylo dost – a je nutno říci, že dnes už se mluví hlavně o cestách k nápravě. A něco málo se i děje, koneckonců už se rodí i nová stavební legislativa. „Já věřím v mírný pokrok v mezích zákona!“ – shrnul své expozé na posledním semináři SF Petr Hlaváček. To je vysoce pravděpodobně maximálně realistická prognóza toho, co nás stran bytové krize čeká v dohledné době. Ale trochu přichvátnout by si Praha měla. „Situace na kancelářském trhu je neméně nešťastná!“ upozorňuje E. Forejt. Dnes česká metropole nemá potřebný prostor pro bydlení svých obyvatel. Jak se město bude rozvíjet, když přestane mít i dostatek budov, kde by pracovali? Kanceláře jsou totiž fabriky 21. století.

Petr Bým