Praha: rezidenční „zásoba“ se rozpouští jen pomalu

Z celkové nabídky 7 081 nových bytů, které podle statistik společnosti Ekospol developeři v současné době nabízejí v Praze v projektech s 50 a více byty, je aktuálně dokončených a připravených k nastěhování více než dva tisíce. I přesto se stále dokončují další developerské projekty, které nabídku – více než bohatě převyšující aktuální poptávku – doplňují. Tempo prodeje bytů v Praze je přitom dnes tak nízké, že by stávající nabídka vystačila na více než pět let – pokud by ovšem neustále nebyly dokončovány další bytové domy.

Ke konci letošního třetího čtvrtletí napočítali analytici společnosti Ekospol celkem 2 003 dokončených neprodaných bytů. Vezmeme-li v úvahu fakt, že vedle velkých developerských projektů s 50 a více byty tvoří část pražské nabídky také menší rezidenční areály, je velmi pravděpodobné, že celková suma neprodaných dokončených bytů šplhá k hranici 2 500. Přitom celkový počet dokončených a neprodaných bytových jednotek v metropoli v projektech s 50 a více byty klesl od začátku letošního roku do konce třetího čtvrtletí o pouhých 273 bytů. Za celá tři čtvrtletí letošního roku jich tedy zmizelo jen 13,63 % celkové nabídky. Pokud by ubývaly i nadále tímto tempem, vystačí jejich zásoba na dalších 5 – 6 let (!!!).

„Největším problémem takzvaných ležáků není jejich absolutní počet, ale neustálý přísun nových dokončovaných projektů na trh, které jejich developeři nedokáží prodat,“ vysvětluje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva Ekospolu. Podle něj lze za normální považovat stav, kdy je developerský projekt v době dokončení vyprodaný alespoň z 90 %. „Samozřejmě, nejlepší je mít všechny byty v době dokončení vyprodány. Nicméně těch pět, maximálně deset procent volných dokončených bytů developer vždycky nějak doprodá. Skutečným problémem jsou projekty s desítkami, někdy i sto a více neprodanými byty,“ komentuje Evžen Korec.

Nedostatečná krizová „očista“

Zmíněné „ležáky“ se nacházejí v dokončených projektech s celkem 11 384 byty, relativní nevyprodanost bytů v Praze tedy dosahuje v průměru 17,6 %. Nejhorší situace dlouhodobě panuje v městském obvodě Prahy 3, kde je z celkem 770 dokončených bytů stále neprodáno 397, tedy více než polovina. Následuje centrum města, obvody Prahy 1 a 2, kde marně hledá kupce přes 38 % dokončených novostaveb. Naopak nejnižší nevyprodanost hlásí Praha 5, tam chybí doprodat pouze 9,4 % dokončených bytů.

Paradoxní situace, kdy byty v centru a širším centru města zejí prázdnotou, zatímco novostavby v lokalitách dále od centra se relativně dobře prodávají, má podle Evžena Korce jediný důvod – přemrštěnou cenu. „Někteří developeři se stále domnívají, že za byty v centru města jim kupci utrhají ruce, ať je cena jakákoli. Tak už tomu ale dávno není. Pokud se ceny bytů v dobře dopravně dostupných lokalitách dále od centra dnes pohybují mezi 38 až 50 tisíci korunami za metr čtvereční včetně DPH, pak férová cena za bydlení v centru je mezi 50 až 60 tisíci maximálně. Jsou-li byty dražší, pak jsou nesmyslně předražené,“ myslí si Evžen Korec.

Přísun dalších dokončovaných a neprodaných bytů ve vyšších cenových relacích je jasným signálem, že očištění trhu vlivem recese zřejmě nebylo dostatečné. „Velkou otázkou je, co se stane s těmi ležáky, které se nestihnou doprodat do konce letošního roku ještě se starou DPH. Kdo mohl nebo chtěl zlevnit, pravděpodobně již tak dávno učinil,“ uzavírá Evžen Korec.