Praha: realitní trh se vrátil před COVID-19

Půl roku od vyhlášení nouzového stavu, propadu prodejů i nájmů se pražský realitní trh vrací k dynamice před pandemií. Propad cen nájemného se zastavil a některé nemovitosti k prodeji dokonce zdražují. Důvodem je dlouhodobě nedostatečný objem výstavby a neustálý zájem o bydlení v metropoli. I pokud by se zhoršila ekonomická situace, poptávka bude převyšovat nabídku.

Ještě v dubnu pražský realitní trh fakticky stál a nájemné v bytech v centru rekordně klesalo pod tlakem nabídky bytů, které opustily turistické platformy krátkodobého ubytování. Už od června se však poptávka začala vracet a v létě už dosáhla úrovně před pandemií. „První dva měsíce pandemie znamenaly výrazné snížení počtu prodejů i pronájmů. Problém byl hlavně v omezené možnosti prohlídek a nejasnosti pravidel,“ říká Peter Višňovský, ředitel realitní společnosti LEXXUS.

Prvními, kdo se vrátil na trh, byli bonitní klienti nakupující nemovitosti za desítky milionů korun. „V červnu se zájem rozrostl z luxusní kategorie i do středního segmentu a od té doby objem pronájmů i prodejů roste. Kdybych si vzal půl roku dovolenou a dnes se vrátil, tak bych nepoznal, že se něco událo,“ říká Peter Višňovský.

Propad nabídkových cen

Nepříznivá situace a obava z hospodářského propadu se odrazily na cenových ambicích prodávajících, a proto dochází k rychlejší realizaci obchodů. „Nabídkové ceny secondhandových nemovitostí se částečně umravnily, protože trh opustili spekulanti požadující iracionální ceny. Realizované ceny ale už v červnu poskočily na 112 433 korun za metr čtvereční oproti 109 000 z prosince 2019. I přesto, že část zájemců vyčkává, poptávka pořád výrazně převyšuje možnosti pražského trhu – u většiny projektů v nabídce ceny nadále pozvolna rostou,“ konstatuje Peter Višňovský.

Větší šok zažil trh nájemního bydlení. Nejhlouběji se ceny propadly v Praze 1, z únorových 450 Kč za metr čtvereční měsíčně na srpnových 350 Kč/m2. Za tímto propadem stojí útlum turistického ruchu a přesun mnoha bytů ze segmentu krátkodobých pronájmů do těch dlouhodobých. „Propad způsobily nemovitosti, které se přesunuly z krátkodobých pronájmů. Tyto nemovitosti nejsou pro dlouhodobé užívání optimální a musely konkurovat relativně nízkou cenou. Skutečně kvalitní nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách si cenu podržely i během nouzového stavu. V současnosti to vypadá, že obchodní model Airbnb je ve své původní podobě mrtvý a nemovitosti na Praze 1 budou k dispozici za ceny odpovídající jejich skutečné kvalitě,“ říká Peter Višňovský.

Mimo Prahu 1 se ceny nájmů držely na relativně stabilní úrovni. Oproti únorovým 348 Kč za metr čtvereční a měsíc nyní činí 325 korun. „S půlročním odstupem lze říci, že úvodní panika na nájemním trhu je dnes již pryč. Po krátkodobém poklesu očekáváme, že nájemné začne opět růst, ač vzhledem k okolnostem pravděpodobně pomalejším tempem,“ prognózuje Peter Višňovský.

Chabá nabídka přetrvává

Silný převis poptávky nad nabídkou, preference klientů platících hotovostí a nedostatečná nabídka nasvědčují tomu, že pražský trh se k nějaké výrazné korekci neblíží. „Cenový propad spojený s hospodářskou krizí roku 2008 spustil převis nabídky a předzásobení trhu spojené s očekávaným zvýšením DPH na byty a úrokové sazby přesahující 5,5 %. Nyní jsme o dvanáct let dál a po celou dobu je výstavba nedostatečná. Bez zrychlení stavebního řízení a větší vstřícnosti samosprávy není k masovému zlevňování prostor.  Tyto problémy jsou nejvíc vidět při pohledu zvenčí. Existuje řada zahraničních developerů připravených v Praze investovat. Náš způsob schvalování výstavby je pro ně ale opravdu nečitelný. Zkrátka jsme si mnoho let tvořili zamrzlý, pomalý a neflexibilní trh. Výsledkem je chabá nabídka, a tedy i vyšší ceny. Korekci může reálně způsobit jen výraznější a dlouhodobější pokles poptávky. Jarní COVID drama s rezidenčním trhem nic zásadního neudělalo,“ dodává Peter Višňovský.

SF/pb