Praha: nové byty v bezvětří

„Různí čarodějové předvídali, že se trh zhroutí a developeři konečně sníží své astronomické marže!“ – tak Marcel Soural, šéf společnosti Trigema, uvedl svou prezentaci aktuálních výsledků pražského trhu s novými byty. Tu jeho společnost už tradičně připravuje každé čtvrtletí společně s Central Group a Skanska Reality. A dodal: „Nestalo se nic!“

Nebyl daleko od pravdy, byť něco málo se přece jen událo. Z nemnoha výrazných změn, k nimž na největším bytovém trhu ČR za minulé tři měsíce došlo, stojí za zmínku především slabší prodej. Právě v tomto ohledu se čekal největší pohyb, ale nakonec nebyl nijak výrazný. V druhém kvartálu se v metropoli prodalo 1 100 bytů, což je meziročně o stovku méně a totéž platí pro celé pololetí – celkových 2 400 prodaných bytů za stejným obdobím roku 2019 zaostalo právě o zmíněných sto bytů. Pokud by byla ve druhé polovině roku poptávka obdobná, nebo dokonce vyšší, znamenalo by to, že si své zájemce najde za celý tento rok okolo 5 000 nových bytů. Tedy podobně jako v roce 2018 a o něco méně než loni. (Mimo Prahu se ve druhém čtvrtletí prodalo 1 671 bytů, což je zhruba o procento více než v prvním kvartálu.)

Praha: prodej nových bytů

Ceny dále rostou

V oblasti cen někteří ekonomové čekali viditelnější změny a někteří (například mediálně proslulý Lukáš Kovanda, člen vládního NERV-u) stále předvídají jejich pokles. Co se týká nových bytů v Praze, realita je zatím jinde. Prodejní ceny vzrostly na 108 261 korun za m², mezičtvrtletně o 2 %, meziročně o zhruba 6 %. Poměrně pozoruhodná je skutečnost, že v rozdělení na městské části se vlastně všude prodávalo za méně, ovšem s výjimkou Prahy 5, která dnes představuje čtvrtinu pražského trhu a právě tady bylo dráž.

Přitom nabídka, a to po dosti chabé úrovni ještě nedávno, docela razantně narostla na současných 5 800 bytových jednotek, z nichž dvě třetiny připadají na byty malé, tedy o dispozicích 1 + kk a 2 + kk. „Zásoba nových bytů oproti minulému čtvrtletí posílila o 1 050 jednotek, což je vůbec nejvyšší nárůst, jaký jsme za dobu sledování trhu zaznamenali. Developeři totiž reagovali na v poslední době opětovně rostoucí poptávku po bytech a rozhodli se s uvedením nových projektů nečekat. My sami jsme původně kvůli koronavirové situaci uvažovali, že některé projekty odložíme až na podzim, ale nakonec nebyl důvod,“ popisuje situaci na trhu zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.

Proč se nic neděje?

„Dopad pandemie na ceny nových bytů se doposud nepotvrdil. Naopak sledujeme dvouprocentní nárůst cen oproti předcházejícím třem měsícům. Dochází k naplnění prognózy, že ceny realit v dobrých lokalitách z důvodu nedostatečné nabídky, vysokých cen projekčních a stavebních prací a zdlouhavých povolovacích procesů budou pravděpodobně i nadále stoupat, a to v řádu jednotek procent,“ říká Petr Michálek, generální ředitel Skanska Reality.

Svou roli ve stabilitě cen (relativně nejvyšších v celé Unii) nepochybně sehrály i uvolnění regulace hypotečních úvěrů ze strany ČNB a pokles jejich sazeb. „Dnes je standardní úrok pod 2 %. My jsme nicméně zjistili, že finančně vzato, Trigema na úvěr prodává jen třetinu své produkce,“ konstatuje Marcel Soural. Podle něj to svědčí o neutuchajících investičních nákupech – stejně jako ve světě je i v Česku značný objem „volných“ peněz a vzhledem ke všem okolnostem právě nemovitosti představují nejjistější investiční instrument. „Zatímco hodnota peněz spíše klesá, u nemovitostí je to přesně naopak. Jejich hodnota se průběžně zvyšuje. Pokud k tomu navíc připočteme fakt, že průměrné sazby hypoték klesají, představuje investice do nového bytu perspektivní příležitost. Do dalších měsíců lze očekávat, že se poptávka po bydlení bude ještě zvedat a celkové prodeje budou stejné jako před dvěma lety, nebo dokonce ještě vyšší,“ dodává Marcel Soural.

Praha: ceny nových bytů

Covid – 19 je na trh zatím krátký

Pouze jediný segment bytového trhu Prahy je tak pandemií skutečně zasažen naplno, a to krátkodobé pronájmy. Těm na nějakou dobu víceméně odzvonilo a navíc je zřejmé, že město chce využít situace a na problematické „turistické“ pronájmy uvalit nějakou restriktivní regulaci. Odrazilo se to na nabídce standardních pronájmů. Ta v průběhu tohoto roku vzrostla ze 6 000 na současných 14 738 bytů. Na výši nájemného se to ale zatím moc neprojevilo, stále zůstává nad úrovní 300 Kč za metr čtvereční, dnes je to konkrétně 319 korun. Totéž platí pro nabídku „second-hand“ bytů. Ta se dokonce meziročně snížila o 40 % na 4 660 bytů; je zřejmé, že poptávka směřuje i na starší byty a že majitelé turistických bytů zatím vyčkávají.

Zdá se tak, že zejména cenová očekávání se dosud nenaplnila. Ceny stále akceleruje silný zájem o vlastnické bydlení i o výhodnou, a jen minimálně rizikovou investici. Za touto poptávkou nabídka stále a dlouhodobě citelně pokulhává. Podle M. Sourala to bude platit i pro nejbližší období: „Dokud nabídka nepřesáhne úroveň 10 000 bytů, ceny se nehnou.“

Petr Bým