Praha: další vlna suburbanizace

Velká města mají tendenci se neustále měnit a vyvíjet. Jednou z takových vývojových fází a možností rozvoje města je suburbanizace. A právě tu zažívá Praha zase právě teď. Bydlení v české metropoli je totiž drahé a hned tak se to nezmění, protože byty se v metropoli špatně stavějí. Developery a jejich klienty to proto stále více láká za hranice Prahy.

Prodejní ceny bytů i nájemné v metropoli neustále rostou. Při porovnání s rokem 2015 stojí dnes nové byty v Praze o téměř 90 % více.  V pozadí je zdlouhavý povolovací proces, který zdržuje výstavbu, a také rostoucí ceny stavebních prací. Tristní situaci dokumentuje fakt, že by se v Praze mělo ideálně postavit 10 tisíc bytů ročně, za loňský rok jich však úřady povolily jen 2 700.

Trh si pomůže

O něco lepší je situace na okrajích Prahy a ve Středočeském kraji. „Trh si vždy pomůže. A nyní si vypomáhá výstavbou za Prahou. V objemu zahájených i dokončených bytů je Středočeský kraj před Prahou, ovšem se všemi návaznými efekty, jako je třeba zatěžování příjezdových cest dopravou. Z řady obcí už totiž přestává být Praha dojezdná,“ říká Pavel Kliment z KPMG.

Podle údajů Českého statistického úřadu bylo v roce 2018 v Praze dokončeno 5 290 bytů, přičemž ve Středočeském kraji jich bylo 7 243, tedy o téměř dva tisíce více. „Cítíme, že přichází další vlna suburbanizace. Hlad developerů po zastavování obcí kolem Prahy je extrémní. Je mnohem jednodušší měnit územní plány ve středních Čechách než v Praze, a to může vyvolat další osídlování prstence kolem metropole,“ upozorňuje Martin Kupka, starosta Líbeznic, které leží dva kilometry severně od hranic Prahy. Navíc takový vlastní dům za Prahou vychází cenově levněji než pražský byt.

Neefektivní dekoncentrace

Rozrůstání měst do krajiny je neefektivní, a to zejména z hlediska dopravy. Stále více obyvatel se stává závislých na osobním automobilu. Lidé bydlí v jednom místě, ale za prací či zábavou se musí přesunout do jiného. Pro mimopražské řidiče, kteří do metropole každý den dojíždějí (je jich více než 150 tisíc), sice existují P+R parkoviště, ty ovšem mají v současnosti kapacitu jen něco málo přes 3 400 míst. Ta zjevně není dostatečná, proto by v budoucnu měla vyrůst další parkoviště na Černém Mostě, Zličíně, u Depa Hostivař či v blízkosti ruzyňského letiště.

Kolik má Praha skutečně obyvatel?

Na základě analýzy mobilních dat společnost CE-Traffic spočítala, kolik lidí v Praze reálně bydlí, kolik do ní dojíždí a kolik je v ní turistů. Podle údajů Českého statistického úřadu má v Praze hlášený pobyt 1,3 milionu občanů. Reálná čísla jsou však zcela jiná, vyšší. V CE-Traffic spočítali, že přesně 1 551 489 občanů v Praze dlouhodobě žije. V jeden určitý moment se v ní pak klidně nachází i přes 1,7 milionu osob. Toto zjištění zamávalo např. s průměrným počtem osob, které obývají jeden pražský byt. Od roku 2001 se toto číslo pohybovalo kolem hodnoty 2,1. Vzhledem k „novému“ počtu obyvatel jsme se však vrátili někam do osmdesátých let, aktuálně jsme skoro na úrovni 2,5 obyvatel na jeden byt.

Jedním z viníků pražské suburbanizace je nedostatečný počet bytů v hlavním městě. „Vidíme, jaká nevyrovnanost zde byla v bytové výstavbě v Praze za posledních šedesát let. Asi bychom všichni byli rádi, pokud by tu fungoval nějaký standardní ekonomický a společenský systém a nějaká stabilní bytová politika. Byla tu masivní bytová výstavba v sedmdesátých a osmdesátých letech, pak hluboký propad, trend suburbanizace v 90. letech, pak nárůst a současný pokles, který neodpovídá ekonomické situaci,“ komentuje situaci demograf Martin Červinka.

Kdo staví za Prahou

Stavět za Prahou, ve Středočeském kraji, je v současnosti nikoli snad jedinou, ale určitě snadnější šancí pro developery. Nové projekty vyrostou nebo nedávno vyrostly v Berouně, Vysokém Újezdu (v obou případech je developerem Crestyl), Úvalech (Jaro Real), Horoměřicích (Hoziron Holding), Pyšelech (Sladek Group), Lysé nad Labem (MS development), Říčanech (Amadet), Horoměřicích (VI Group), Podlešíně (Bakdevelopment) nebo na Mělníku (TIS & Co.).

Zájemci o bydlení u Prahy tak mají docela sušný výběr, navíc bydlet ve Středních Čechách se vyplatí i finančně. Průměrný Pražan musí na nový byt vynaložit plat za 14,4 roku. Středočechovi stačí o tři roky kratší doba – navíc může ještě ke všemu využít možnosti pracovat v Praze.

Výstavbě za hranicemi Prahy a velkých měst vůbec je věnováno diskusní setkání Stavební fóra „Suburbanizace aneb cesta z města“, které se koná 29. srpna v pražském hotelu Grandium. Na akci vystoupí Omar Koleilat (Crestyl), Miroslav Linhart (Deloitte), geodemograf Ondřej Špaček (CE-Traffic), Marek Vinter (Asociace brněnských architektů a stavitelů – ABRAST) a Tomáš Lápaček z IPRu. Více informací a přihlášku na diskusní setkání Suburbanizace aneb z města cesta najdete na http://archiv.stavebni-forum.cz/cs/diskusnisetkani/suburbanizace-aneb-cesta-z-mesta/

SF/tk