PRAHA, BYTOVÁ KRIZE A DEVELOPMENT (2)

Na pražském magistrátu to stran bytové výstavby v poslední době přímo vře. V diskusi o tom, jak pro metropoli zajistit dostupné bydlení, padá mnoho nápadů, návrhů a plánů. Samozřejmě hodně se jich týká rezidenčního developmentu a toho, jak by právě ten mohl přispět k eliminaci současné bytové krize v hlavním městě.

K probíhající diskusi chce přispět i Stavební fórum. Proto jsme velkým pražským developerům položili následující dvě otázky:

1. V souvislosti s bytovou krizí se právě nyní hodně mluví o spolupráci města (Prahy) a soukromého sektoru. Diskutují se možnosti „společné“ družstevní výstavby, také se mluví o městské developerské firmě (její zárodek na IPRu je ostatně už ustaven) a podobně. Jakou podobu by podle vás měla a mohla mít kooperace developerských firem a Prahy?
2. V této diskusi padají i jiné návrhy, mj. na povinné přenechání části bytů v nových developerských projektech městu – to by posílilo obecní (městský) bytový fond. Tyto návrhy se odvolávají na zahraniční vzory. Váš názor?

**********************************************************

Eduard Forejt, Passerinvest Group

1. Na otázku není jednoznačná odpověď, neboť stav nedostatečnosti bytové výstavby v Praze dozrál do situace, kdy jediné univerzální řešení neexistuje. Pro zlepšení situace bude nutno pracovat na všech alternativách urychlení, ale i zlevnění výstavby. Nejdůležitější tedy není forma spolupráce města a soukromého sektoru, kdy se nabízí nejedno potenciálně funkční řešení jako joint-venture, tedy společné projekty, družstevní projekty, podpora zvýšení obejmu staveb s alokací části developmentu na sociální či dostupné nájemní bydlení, jak se ostatně již ověřilo v zahraničí. Klíčové bude nalezení proveditelných modelů z hlediska ekonomiky. Developeři disponují nezpochybnitelným know-how, které Praha v minulosti ztrácela, neboť prostě sama takřka nestavěla. Nabízí se tedy, aby úloha developera nebyla jen na bázi obchodně-partnerského vztahu, ale aby vystupoval i v roli edukativní. Z vlastní zkušenosti vím, že město umí naslouchat racionálním faktům a hledat funkční řešení. Bude-li v tom město ochotno pokračovat, je vysoká pravděpodobnost, že budou nalezeny modely realizovatelné. I proto samotná myšlenka městského developera není lichá, nicméně podotýkám, že rozsah problému s bydlením v Praze jeden developer, a to ani městský, nevyřeší.
2. Domnívám se, že odpověď na tuto otázku je zahrnuta v odpovědi předchozí. Bude-li model ekonomicky racionální, je možno jej prosadit. Hledání takového modelu ovšem čeká nejedno úskalí včetně nalezení způsobů správného mixu a nastavení případných multi-level projektů, které budou funkční jak společensky, tak také ekonomicky. Často se totiž zapomíná, že pokud projekty nebudou vycházet takzvaně v číslech, prostě nebudou realizovány. Navíc se takováto řešení pohybují na samotné hraně chápání osobního vlastnictví. Je tedy zapotřebí najít shodu na principech spolupráce a především otevřeně hovořit o limitech všech zúčastněných stran.

Marcela Fialková, Central Group

1. Předmětem činnosti městského developera by podle informací vedení města měla být v první fázi především práce s pozemky, koordinace v území, koordinace požadavků města, spolupráce se soukromým sektorem… Podle slov prvního náměstka primátora na Summitu architektury a rozvoje by město v tomto volebním období rádo vyhodnotilo pilotní projekty a koncepty. Soukromý sektor jistě uvítá, pokud město bude chtít hrát aktivnější roli při vyjednávání s vlastníky velkých rozvojových území. Jen to nesmí znamenat další stagnaci na roky zabrzděných projektů a další množství analýz, ale aktivní kroky, které otevřou brownfieldy a v krátké době pomohou soukromé sféře uvést na trh byty, které ve městě zoufale chybí.
2. Asi bychom neměli problém s tím, abychom nové byty v každém připravovaném projektu nabídli přednostně městu. A pokud by město o ně řekněme do měsíce neprojevilo zájem, pak by teprve šly na trh. Ale město by je muselo koupit za běžnou tržní cenu sníženou o množstevní slevu, kterou standardně poskytujeme při koupi více bytů. Odkupování za takzvanou nákladovou nebo režijní cenu je nemožné, protože výše a konstrukce takové ceny je u každého developera zcela jiná a záleží na mnoha faktorech. Nařizovat developerům prodávat městu byty za jiné než tržní ceny, by byl zcela neoprávněný požadavek, který by deformoval trh a kterému bychom se logicky museli bránit. Povinné přenechávání bytů je návrh podobného ražení.

Petr Bým