Pokles cen rezidencí v nedohlednu

Nedávno publikovaný Knight Frank Global House Price Index mapuje situaci v 50 zemích světa. Jenom letmý pohled naznačuje jasně, že v prvním čtvrtletí 2021 zaznamenaly ceny rezidenčních nemovitostí ve světě rekordní růst. A ve 13 zemích jsme svědky dvouciferných procentních nárůstů.

Synonymem pro atmosféru minulého i tohoto roku je nejistota. Vlády se snažily v maximální míře podporovat své ekonomiky, mimo jiné prostřednictvím mimořádně nízkých úrokových sazeb. To mělo za následek zvýšenou nabídku peněz, a tedy vysokou likviditu. Vzhledem k levným finančním zdrojům a obavám z budoucího vývoje lidé dnes vyhledávají investice do bezpečných aktiv, kterými rezidenční nemovitosti bezpochyby jsou. Vznikl tak začarovaný kruh – růst cen vytváří atmosféru způsobující tlak na zájemce o koupi nemovitosti, kteří se obávají, že se jedná o setrvalý trend, a vzhledem k jejich poptávce ceny dále stoupají. Je pravděpodobné, a náš průzkum to rovněž zmiňuje, že se vlády jednotlivých států budou snažit růst cen přibrzdit.

Jaká je situace v ČR?

Michaela Tomášková ze společnosti Central Group nedávno ve Stavebním fóru zmínila růst cen surovin i práce. Vedle toho je na trhu dlouhodobě nedostačující nabídka bytových projektů. Navíc současné nízké úrokové sazby a podmínky hypoték umožňují levné financování. Návratnost investice do bytu je sice velmi dlouhá a výnosy mnohdy zanedbatelné, nicméně se se jedná o aktivum, které se v čase zhodnocuje a je oprávněně vnímáno jako bezpečná pojistka proti inflaci. Nehledě na fakt, že rezidenční nemovitost má pro majitele nespornou užitnou hodnotu.

K tomu jsou zde ještě další dva velmi důležité faktory, které je zapotřebí vnímat. Za prvé – u nás je oproti jiným evropským zemím velice silná tradice vlastnického bydlení. A za druhé – velkou otázkou zůstává důchodová reforma; výnosy z penzijních fondů nesplňují očekávání střadatelů. Obyvatelé ČR tak stojí před naléhavou otázkou, jak se na důchod nejlépe zabezpečit. Značnou část zájemců o byty proto tvoří lidé, kteří si chtějí pojistit úspory na stáří a eventuálně k tomu využívají dostupné financování.

Nájemní místo vlastnického 

Při stávající nedostatečné úrovni nabídky, růstu stavebních nákladů, levného financování, aktuální atmosféry a zvyšujících se nároků na developery je zcela nepravděpodobné, že by ceny bytů klesly. Stavitelé jsou navíc ve stále větší míře vedeni k odpovědnosti za rozvoj a podporu lokalit, tedy k investicím do občanské vybavenosti, veřejného prostoru a infrastruktury. I to má vliv na celkové náklady výstavby a následně na ceny.

Domnívám se, že bychom se měli přestat spoléhat na dostupnost vlastního bydlení. Cestu vidím v posílení nájemního bydlení. Například v Praze je výše nájemného přiměřená a na rozdíl od prodejních cen bytů nevzrostla. Nájemní bydlení navíc umožňuje uživateli větší flexibilitu i mobilitu. Lze tedy očekávat vyšší příklon k bydlení v nájmu tak, jak je tomu v jiných evropských zemích. Výjimkou budou senioři, pro které je vlastní byt důležitou jistotou skýtající stabilitu do budoucna. Alternativu vidíme v rostoucí nabídce projektů zaměřených na ubytování seniorů včetně poskytování doplňkové péče.

Ceny bytů dnes rostou i v ostatních státech Evropy i světa. Ve čtrnácti zemích, zahrnutých do našeho indexu, dokonce vzrostly ještě více nežli u nás. Opatření, o kterých mnohé vlády uvažují, mohou tento trend zpomalit, nicméně pokles cen rezidenčních nemovitostí z výše uvedených důvodů nečekáme.

Studii Knight Frank Global House Price Index najdete zde.

Autorka je ředitelkou realitní poradenské společnosti  Knight Frank.

Zdenka Klapalová