Petr Michálek, Skanska Reality: Povolování staveb je neuvěřitelně komplikované

Musíme se starat hlavně o to, co Praha a její obyvatelé v oblasti bydlení a bytové výstavby potřebuji – říká Petr Michálek, který od ledna tohoto roku stojí v čele společnosti Skanska Reality. Ta má na území metropole v chodu spoustu zajímavých a nezřídka i velkých a mýtotvorných projektů, ale současně už expanduje do Středočeského kraje.

Nedávno jsme se oba zúčastnili několika developerských setkání. Všiml jsem si, že vy se k tomu všeobecnému hořekování nad poměry ve výstavbě moc nepřidáváte?!

Máte pravdu. Důvodů mám víc. Ten první je, že už to všechno bylo mnohokrát konstatováno ve všech možných podobách. Ale hlavně: mně se tak úplně nelíbí stále mluvit o tom, co my, tedy developeři, potřebujeme. Měli bychom se bavit spíše o tom, co potřebuje Praha. Jakým směrem se chce rozvíjet, s jakým populačním přírůstkem počítá – a tedy kolik nových bytů by se mělo postavit. Praha bude růst, to je zřejmé, urbanizace je globálním jevem. Ptejme se tedy, jaké byty lidé chtějí, jaký komfort bydlení vyžadují, kolik jsou za své byty ochotni platit. A pak samozřejmě na to, čím my jako developeři můžeme městu přispět, jakou roli v jeho rozvoji máme hrát a podle jakých pravidel.

Leckdo by namítl – ale vždyť právě taková vize Praze chybí!

To je určitě velmi palčivý moment života Prahy. Město je strašně roztříštěné – jeden magistrát, ale 57 městských částí, k tomu 22 stavebních úřadů. Ve finále je metropole nikoli jednolitý celek, který někam směřuje, ale puzzle, jehož jednotlivé části do sebe bohužel nezapadají. Neustále narážíme na nekonzistentnost, jednu a tu samou věc si každá městská část vykládá po svém. V takovém prostředí je opravdu složité formulovat a hledat nějakou dlouhodobou strategii, kterou by developeři mohli dešifrovat. Nicméně přesto všechno se o to musíme snažit.

Možná si tolik nestěžujete, protože vás se ta krize bytové výstavby v Praze netýká. Podle tiskových zpráv i vašeho webu stavíte hodně, snad i více než kdy jindy – nebo ne?

To je ale hodně mylný dojem. I nás se velmi dotýká složitá situace v bytové výstavbě. Naše výsledky prodejů z posledních let mluví za vše. Loni jsme prodali méně než 350 bytů, zhruba o 15 % méně než v roce 2016 a o přibližně 30 % méně než v roce 2015. A letos pražský bytový trh, respektive prodej nových bytů, nepochybně čeká další propad. Staví se skutečně těžko. Povolování staveb je neuvěřitelně komplikované, plné očekávaných, ale i nahodilých prodlev, plánovat v takovém prostředí je skutečně obtížné.

Přesto realizujete spoustu velkých projektů, třeba Čtvrť Emila Kolbena ve Vysočanech, Modřanský cukrovar …

Ano, ve Vysočanech, mluvím o Čtvrti Emila Kolbena, už stavíme první fázi a brzy chystáme zahájit prodej druhé, po které budou následovat ještě tři. Také náš další vícefázový projekt na karlínském břehu Vltavy, Port Karolína, stavebně vstupuje dokonce už do třetí ze čtyř plánovaných fází. Ale třeba Modřanský cukrovar – to je ještě běh na hodně dlouhou trať. Podobné je to u rozvoje našeho velkého území v Malešicích. A v případě Michelských pekáren jde o ještě dlouhodobější záležitost. Tady totiž potřebujeme i změnu územního plánu. A to je dnes velmi náročná disciplína, nicméně věříme, že nakonec uspějeme. Domníváme se, že tyto projekty budou pro naši budoucnost velmi významné.

Ale v těch Modřanech se přece něco děje?

Rozhodli jsme se část našeho pozemku otevřít a zpřístupnit veřejnosti. Ve spolupráci s městskou částí a ČVUT jsme pro areál hledali nějaké dočasné využití, které by ocenily místní spolky a obyvatelé blízkého okolí. Tak vznikl komunitní prostor pod modřanským komínem Cukrkandl, kde se momentálně nachází cyklokavárna se servisem, komunitní zahrada, bikrosová dráha, sportovní hřiště a venkovní posilovna.  Přes léto je v provozu i letní kino a provozovatel kavárny provádí zájemce podzemím, které je pod komínem a je velmi zachovalé. Navázali jsme spolupráci s oddílem rychlokanoistiky Spartak Modřany a malí sportovci chodí na Cukrkandl trénovat. Reakce jsou zatím skvělé a my jsme za to rádi.

Takový počin by bylo jistě možné označit za jistý druh participace, to je dnes hodně frekventovaný pojem. Myslíte, že vám to později usnadní získat všechna ta potřebná razítka a podporu veřejnosti?

Proto to určitě neděláme. Zrychlené povolování si od toho neslibujeme. Smysl tohoto počinu vidíme třeba v tom, že aktivity, které se zde uchytí, v budoucnu přesuneme i do samotného rezidenčního projektu. Také chceme místním nabídnout to, co v jejich lokalitě doposud chybělo. Celá myšlenka dočasného využití prostoru zároveň podporuje hodnoty Skanska, mezi které patří naše snaha být dobrým sousedem v lokalitách, kde působíme.

Ještě k těm vašim stávajícím projektům. Zmínili jsme všechny?

Určitě stojí za zmínku bytový dům Gemma na Chodovci s 51 byty, jehož výstavbu zahájíme letos na podzim nebo o něco menší exkluzivní projekt Čertův vršek v Libni, který chceme stavebně zahájit na přelomu roku. Výrazným počinem je pro nás i vstup na mimopražský trh, a to projektem v Libčicích nad Vltavou, jehož první etapa se nám také pomalu blíží do realizace.

Skanska tvrdí, že má ve svém DNA inovaci. Tak to prověřme – chystáte něco ve sféře řekněme netradičních segmentů bydlení, třeba nájemní domy?

Mapujeme situaci, máme vytipované lokality, myslím, že v nějaké nepříliš vzdálené době se pustíme do projektů seniorského i nájemního bydlení.

Tomu druhému u nás ovšem údajně brání nezájem investorů – počítáte s tím, že budete takový projekt, respektive dům pak i provozovat?

S tím nepočítáme, na to nemáme kapacity, ani zkušenosti. Držíme se svého obchodního modelu: vytipovat pozemek, vyvinout na něm kvalitní produkt, získat potřebná povolení, postavit, prodat byty a pak následuje exit. Takto přistupujeme i k myšlence projektu nájemního bydlení jen s tím rozdílem, že dům nerozprodáme po jednotlivých bytech, ale prodáme jako celek jednomu investorovi, který v něm bude byty pronajímat. A nebojím se, že by mezi investory nebyl o takovýto produkt zájem. Samozřejmě – celé to musí všem zúčastněným stranám dávat ekonomický smysl.

Co regiony? Pokud si dobře vzpomínám, svého času měla Skanska zájem o severní Čechy?

To si pamatujete dobře, my jsme tam dokonce i jeden projekt realizovali – bytový dům Nová Ruda v Liberci. Myslím ale, že načasování celého projektu nebylo tehdy ideální. Ostatně dnes stejně jako v minulosti je pro nás primárním trhem Praha. Díváme se nicméně i do jejího širšího okolí, kde jsou především nižší ceny pozemků, díky kterým bychom mohli nabídnout i nižší finální cenu bytů. A současně by tam povolovací procesy mohly být pružnější. Patří sem právě již zmíněné bytové, řadové a rodinné domy v Libčicích nad Vltavou, které se nachází v krásné lokalitě se skvělou dopravní dostupností, kde je velkou výhodou rychlé vlakové spojení do centra Prahy. Myslíme, že zájem bude velký.

Jaké jsou parametry tohoto projektu a jaký je harmonogram?

V první fázi projektu připravujeme do prodeje 57 bytů ve třech bytových domech na přelomu tohoto roku a stavbu plánujeme zahájit na jaře roku příštího. Povolovací procesy, pro přibližně třikrát větší druhou etapu, chceme zahájit v příštím roce.

Jste ve funkci od ledna tohoto roku, Co jste do firmy přinesl, jaká je vaše mise ve Skanska Reality?

Rozhodně jsem nepřišel dělat žádné revoluce, ani nějaké zásadní změny. Mým úkolem je plynule navázat na to dobré z minulosti a v tom pokračovat a nadále naši společnost rozvíjet.

Ve společnosti Skanska pracujete od roku 2002 a zastával jste v jejích strukturách řadu různých pozic. Máte zjevně spoustu zkušeností, ale přece jen – co jste v lednu nevěděl a dnes víte?

Řadu věcí. Víte, Skanska není firmou nějakých supermanů, jednotlivců, kteří všude byli a všechno vědí. Tady sázíme na týmovou práci a sdílení zkušeností a znalostí. Což samozřejmě dobře vím, jak říkáte, je to už více než patnáct let, co jsem členem jejího týmu. Pravda je, že jsem se ale až dosud pohyboval spíše ve stavebnictví – a development je přece jen trochu jiný obor. Snad jsem se proto měl ještě více ptát a poslouchat druhé. A méně mluvit.

Petr Bým