Petr Beneš, Geosan Development: Pražské ceny bytů už nemají kam pokračovat

Povolovací proces je ještě horší, než jsem si ho pamatoval – říká Petr Beneš, který před časem opustil developerskou společnost Hochtief, aby se po krátkém intermezzu v firmě Arcadis jako ředitel společnosti Geosan Development opět vrátil k výstavbě. Její budoucnost v Praze hodnotí s mírným optimismem.

Po několika letech jste se vrátil zase k čistokrevnému developmentu – změnilo se něco za tu dobu?

Tak úplně jsem se z developmentu nevytratil. Ale samozřejmě, něco jiného je dělat pro developery, něco jiného být developerem. Ale zpátky k vaší otázce. Změnilo se to, že povolovací proces je ještě horší, než jsem si ho pamatoval. V době, kdy jsem odcházel z Hochtiefu, to bylo obtížné, ale nyní je to už vysloveně špatné. Nevím, čím si to vysvětlit, ale prostě je to tak.

Co role architektury ve výstavbě, nyní se o tom poměrně hodně mluví …

Také vnímám jistý posun a je na místě říci, že je to změna logická. Klienti rezidenčních developerů jsou prostě náročnější. Chtějí bydlet v hezkém domě, což už pro ně není jen kvalitně provedená stavba, dobrá lokalita a slušné dispozice, ale také to, aby dům pěkně a zajímavě vypadal. Snahou developerů je proto klást větší důraz na výrazové prvky, takže v současnosti má architekt v bytové výstavbě rozhodně významnější slovo. Kvůli nedostatku volných bytů na trhu musí řada zájemců o nové bydlení ze svých požadavků ohledně architektury domu často slevit. Jenže ono to jednou skončí! A nebude to trvat věčně, i nemovitosti žijí v nějakém cyklu. Těžko soudit, kdy trh, který je dnes asi na vrcholu, začne padat, ale určitě to přijde. A zákazníci si opět začnou více vybírat. Když budou volit mezi dvěma jinak srovnatelnými objekty, určitě si vyberou ten, který jim nabídne zajímavou architekturu.

Také se mluví o jistém nedostatku kapacit – počínaje kapacitou architektů a projektantů a konče stavebními pracemi?!

To je opravdu obrovský problém. Všichni mají spoustu práce. Architekti i projektanti nejsou schopni naše zakázky plnit v lhůtách, které očekáváme. Všude je to stejné: nejsou kapacity, nejsou lidi! A totéž platí pro oblast realizace, tedy pro stavařinu. Stavíme my, ale staví také veřejný sektor, poptávka je proto silná. Sehnat kvalitního subdodavatele nebo slušné řemeslníky, je úkol hodně obtížný. Nikoli překvapivě také naši dodavatelé zvyšují ceny. Hlavně ve sféře stavebních prací je to růst dost citelný. Velká část současného vzestupu cen na bytovém trhu padá na vrub právě tomu, naše marže se zase tolik nemění. My to máme trochu jednodušší než naši konkurenti, součástí skupiny Geosan je i stavební entita. Ovšem to ten problém zmírňuje, ale neřeší.

Máte v chodu tři projekty – Zbuzany, Vrchlického a Letňany. Jak pokračují?

Mluvil bych spíše o dvou – projekt viladomů ve Zbuzanech se trochu opožďuje, čekáme teprve na stavební povolení. Naopak Rezidence Vrchlického na Smíchově je ve finálním stádiu výstavby a letňanský Element už má základy.

Dva projekty – v pražských poměrech, kde trhu začínají vládnout velcí hráči, to není moc?!

Ono to dohromady představuje téměř dvě stovky bytů, a to zase tak málo není. Navíc na Smíchově, to je 73 bytových jednotek, máme vyprodáno, v Elementu je už třetina nabízených bytů rezervována. My jsme relativně malý tým, je nás přesně tucet, takže s objemem produkce i odbytem jsme spokojeni. Není naší strategií vrhat na trh stovky nebo dokonce tisícovky bytových jednotek. Rádi bychom na trh každým rokem dodali dvěstě třista bytů, a to v nadprůměrné kvalitě provedení a v zajímavých lokalitách.

Budete na to mít pozemky nebo dokonce už projekty? Všichni naříkají, že není co kupovat …

Naše skupina byla v oblasti akvizic minulá léta velmi aktivní. Dnes v Praze vlastníme parcely pro výstavbu zhruba 1 500 bytů, a to v atraktivních lokalitách, jako je například Smíchov či Dejvice. Ale pochopitelně – někde čekáme na změnu územního plánu, jinde na územní rozhodnutí či stavební povolení. Takže i proto hledáme dále. Nicméně jak jste říkal, v tomto ohledu je doba dost obtížná. Takřka všechno, co se dnes nabízí, má své „ale“. Nejčastěji to bývají nějaké územní restrikce výstavby a pak ceny, které jsou často doslova nehorázné. Všichni prodávající vycházejí ze současných, cenově vyšroubovaných poměrů na trhu – jenže to se může během krátké doby změnit. Dnes se metr nové bytové plochy prodává za přibližně 100 000 korun, ale jaké budou ceny za tři nebo také šest let, za které teprve získáte stavební povolení? Jinak řečeno – pro akvizice v současnosti není nejvhodnější doba.

Právě s ohledem na současný stav bytového trhu leckdo hledá jiné možnosti – development v regionech nebo třeba projekty komerční?! Geosan ostatně v regionech už nějaké projekty realizoval.

My se tomu nevyhýbáme. Projekty mimopražské, ke kterým se dostaneme, pečlivě hodnotíme, nicméně to není naše priorita. Možné je ale všechno. Naproti tomu o expanzi do oblasti komerčních realit vůbec neuvažujeme – jsme a zůstaneme rezidenční developer. Jsme přesvědčení, že pro nové byty bude na trhu vždy místo. Společnost bohatne, lidé chtějí bydlet kvalitněji, budoucnosti se nebojíme. Naopak!

To by ovšem umožňovalo také expanzi jinou – už jsou tady například úspěšné projekty nájemní bydlení?!

Nájemní bydlení už dnes obecně posiluje – stačí se podívat, kolik lidi žilo v nájmu před deseti lety a kolik dnes. Ale v porovnání s Německem nebo Rakouskem je u nás nájemní bydlení slabé. Do budoucna tak bude určitě  hrát větší roli, už jenom proto, že na vlastní byt při současných cenách leckdo nedosáhne. Ovšem stále tady chybí velký hráč, investor, který by si koupil stovky nájemních bytů, když pominu výjimky jako CPI či Residomo. Co se týká nás, ničeho se nezříkáme, ale priorita to pro nás určitě není.

Kdesi jste řekl, že v dnešních komplikovaných časech nechcete budoucnost bytového trhu nijak předvídat. Ale i během našeho rozhovoru se nějaká vaše očekávání už objevila. Takže – co nás čeká?

Dnes bytovému trhu v Praze vládne velký deficit, který za několik posledních let vzrostl na pěkných pár tisíc bytů. Právě v této době se zdá, že výstavba alespoň trochu nabírá nový dech. Dá se tedy předpokládat, že v horizontu jednoho či dvou let se na trhu objeví větší počet bytů. S cenami to podle mne ale nijak razantně nezahýbá – díky odložené poptávce z minulých let ten jistý přírůstek bude pravděpodobně rychle zkonzumován. Potencionálně může dojít k mírnému propadu cen v některých méně atraktivních lokalitách, ale i to spíše jen krátkodobě. Podobně nelze počítat s tím, že by ceny nadále rostly tak strmě jako dosud. Pražské ceny bytů už nemají kam pokračovat.

Petr Bým