Panorama Kyje v proměnách času

Praha má novou městskou čtvrť. Velkorysý projekt společnosti Ekospol – Panorama Kyje – je už vlastně dokončen. Na zhruba sedmi hektarech „zelené louky“ na okraji někdejší vsi Kyje (ta k Praze byla připojena až v roce 1968) vyrostl v průběhu uplynulých deseti let celý rezidenční komplex: nové ulice, náměstíčka, zastávka MHD a především dvacetjedna domů s takřka tisícovkou bytů. Do těch naposled dokončených se jejich majitelé budou stěhovat ještě letos.

„Celý areál jsme koncipovali jako ideální místo pro rodinné bydlení uprostřed zeleně a přitom velmi dobře dopravně dostupné. Že nám náš záměr vyšel, potvrdily i prodeje jednotlivých etap. Vždy jsme totiž všechny byty vyprodali už před dokončením stavby,“ říká generální ředitel společnosti Ekospol Evžen Korec.

Projekt byl odstartován v roce 2008, první etapy vznikaly doslova na poli, pár set metrů od „starých“ Kyjí. V průběhu dalších let nová čtvrť takřka splynula se starou zástavbou a díky autobusovým linkám i se samotným městem. Panorama se stavěla poměrně dlouho, ale evidentně podle neměnného konceptu – jejím hlavním prvkem je víceméně jednotná uměřená výška domů, důraz na balkony a terasy, široké ulice. Vzhled více než dvou desítek domů není jednotný, ale má stejný styl. „Pro všechny etapy jsme organizovali architektonické workshopy,“ vysvětluje E. Korec s tím, že nakonec se firma vždy rozhodla pro práci vlastního týmu architektů.

Panorama v proměnách času

Jakkoli jde o jeden projekt, která má řadu „unifikačních“ prvků, bližší pohled na domy všech etap, respektive na jejich vnitřní uspořádání, dobře ilustruje, jak developer rychle reagoval na měnící se situaci na realitním trhu. Není divu – právě z hlediska tohoto vývoje bylo období 2008 – 2018 poměrně dramatické.  Spadá do něj závěr jednoho boomu, poměrně hluboká odbytová krize, pak pomalý proces zotavování až po současnost, která přinesla dosti specifické poměry – na bytovém trhu ceny trhají rekordy, ale stavitelé vzhledem k už mnohokrát pojmenovaným potížím na to nejsou schopni reagovat a výstavba spíše živoří.

Tyto změny pochopitelně odrážel i vývoj cen. „U první etapy projektu byla průměrná cena 45 900 korun za metr čtvereční. Byty v poslední osmé etapě se začaly prodávat s průměrnou cenou 63 000 korun,“ říká E. Korec. Ekospol, který od počátků své existence sázel na cenovou dostupnost své produkce, sice tuto politiku zjevně neopouští (průměrné pražské ceny dnes oscilují kolem 100 000 Kč za metr bytové plochy), ale ceny prostě rostou všude.

S cenovými posuny koresponduje i struktura nabídky. „Ve všech etapách jsme nabízeli byty s dispozicemi od nejmenších 1+ kk až po velké rodinné 5+ kk. Chtěli jsme se do nově vzniklé městské čtvrti nalákat různé typy lidí, proto jsme se snažili zachovat nabídku co nejpestřejší. Skladba bytů se nicméně měnila, například v 1. etapě jsme měli výrazně vyšší podíl bytů 3+ kk než máme nyní.,“ vysvětluje E. Korec.

Pohled na nabídku bytů v jednotlivých etapách je ilustrativní. Třeba v kritických letech, v rámci druhé etapy nabídku představovaly hlavně byty 1 + kk (61 %), paralelně s rostoucí solventnější poptávkou se později zvyšovala nabídka bytů 2 + kk (v 5. etapě 54 % všech bytů), které sice dominují i nabídce v rámci VIII. etapy, ovšem podílejí se na ní už jen 38 %, když bytů s dispozicí 3 + kk je zase už 26 % a bytů 4+ kk  dokonce 12 %, což je nejvíce v celé historii projektu (ve IV. etapě nebyly v nabídce vůbec).

Panorama Kyje – vývoj dispozic bytů

(8 etap, 2008 – 2018)

Ekospol staví ve velkém

Panorama Kyje s takřka tisícovkou bytů patří k největším rezidenčním projektům nejen v historii Ekospolu, ale celé Prahy. „Podobný počet bytů jsme postavili také v rámci projektu Nové Měcholupy, ale už brzy oba překonáme. Chystáme totiž hned dva projekty, které budou ještě větší. Na Praze 5 chceme postavit projekt se zhruba 2 000 byty a v projektu na Praze 13 počítáme se 1300 byty. Nyní připravujeme všechna potřebná povolení,“ líčí E. Korec budoucnost Ekospolu.

Na otázku, jaké zásadní zkušenosti jeho firma získala při realizaci velkých projektů a zejména v Kyjích, protagonista Ekospolu odpovídá: „Zásadní poznatek se týkal koncepce nebytových prostor. Potvrdilo se nám, že je lepší postavit prodejnu na zelené louce jako samostatný objekt, který není součástí bytového domu. O komerční prostory vyčleněné v přízemí bytových domů mezi prodejci zájem není. Toto se nám osvědčilo už v našem projektu v Roztokách,  kam jsme přilákali maloobchodní řetězec Tesco. Také v Kyjích jsme našli investora, který zde chce postavit samostatnou prodejnu.“

Petr Bým