Oblíbenci investorů: Rusko, Polsko, Česko

Od roku 2008 prokázaly investiční trhy realit v Rusku, Polsku a České republice nejvyšší odolnost vůči krizi a také největší atraktivitu v rámci střední a východní Evropy. Téměř tři čtvrtiny investiční aktivity celého regionu se uskutečnily právě v těchto zemích – na Rusko připadalo 39 % všech investic, na Polsko a na nás 25 a 11 %. V roce 2013 tento trend pokračuje. Přitom většina z téměř 4 miliard eur, investovaných v 1. čtvrtletí v tomto regionu do nákupu nemovitostí, směřovala do Ruska. To představuje skokovou změnu investičních toků – Rusko se pro realitní investice postupem let stává stále větším lákadlem.

Jak konstatuje analýza poradenské společnosti Colliers, až do konce roku 2008 se většina realitních investic v postkomunistickém prostoru realizovala v Polsku (30 %) a dále v Maďarsku, České republice a Rusku – tyto tři země přilákaly každá zhruba 17 % celkových investičních toků. Tento žebříček se tedy nyní zjevně poměrně značně proměnil. Rusko se stalo jeho jedničkou, naopak Maďarsko na atraktivitě výrazně ztratilo. Mělo by tomu tak být i do budoucna, přičemž většina investorů se bude koncentrovat na metropole zmíněných tří zemí. Situace na investičních trhu se ovšem změnila i jinak – v posledních letech na něm převažují hlavně velké investice, a to statistiky značně deformuje. „Když hodnotíme investiční data, musíme si uvědomit určité zkreslení způsobené velkými transakcemi, jelikož obchody o objemu přes 100 miliónů eur tvoří v období po krizi až 80 % objemu trhu,“ upozorňuje Damian Harrington, ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu v Colliers International.

Kanceláře forever

Krize nicméně celkem nijak nezměnila preference investorů ohledně jednotlivých segmentů trhu. Ty se od roku 2009 nijak neposouvají. Největší objem stále tvoří transakce s kancelářskými nemovitostmi (37 %), těsně následované maloobchodními objekty(36 %) a dále – v českém kontextu trochu překvapivě – hotely (10 %). Podíl investičních transakcí s průmyslovými nemovitostmi na celém trhu dosahuje pouhých 9 %, ovšem právě tady vidí analytici Colliers největší potenciál růstu. Kancelářské trhy v oblasti CEE přitom procházejí spíše kvalitativním růstem – namísto výstavby nových kapacit jsou rozšiřovány či modernizovány stávající budovy. To ovšem vede k tomu, že na trhu je stále větší počet objektů, které se stávají „prakticky zastaralé“, a nedaří se jim přilákat nové nájemce – nebo dokonce ztrácí ty stávající, a to kvůli horší kvalitě budovy a slabé atraktivnosti lokality. Platí to i pro českou metropoli. Tak například citovaná studie Colliers odhaduje, že nemalá část celkové neobsazené kancelářské plochy v Praze ve skutečnosti připadá na malý počet budov, právě těch, které svou kvalitu už nestačí. Vede to zase k jistému zkreslování statistik. Míra neobsazenosti podle Colliers sice v I. čtvrtletí vzrostla na 13 %, ale skutečná provozní míra neobsazenosti se spíše blíží 11 %. „Drtivá většina kancelářských budov v Praze, kolem 80 %, má neobsazenost nižší než 20 %. To podtrhuje sílu a přitažlivost trhu pro klíčové investory z hlediska příjmů,“ upozorňuje Damian Harrington.

Metamorfózy maloobchodu

Navzdory tomu, že maloobchodní trh přitahuje v současnosti velké objemy investic, zdá se, že celý segment prochází největšími změnami vzhledem k nárůstu on-line obchodů. To by mohlo elimitovat některé tradiční funkce obchodních kapacit, což následně vytvoří tlak na obsazenost mnoha nevýdělečných „retailových“ center a lokalit. Stejně tak se zdá, že plocha obchodních center v přepočtu na jednoho obyvatele dosáhla ve většině hlavních měst regionu střední a východní Evropy svého vrcholu. Tím spíše, že maloobchodní obrat v celé oblasti bude kvůli utlumenému ekonomickému růstu v několika následujících letech stagnovat. Dobře etablovaná obchodní centra s přitažlivou strukturou nájemníků, respektive obchodů, a ve stejně kvalitní lokalitě nepochybně nebudou mít větší problémy. Také pro investory budou stále stejně nebo dokonce i více atraktivní – vzhledem k tomu, že v současnosti je z jejich strany poptávka zejména po stabilitě příjmů z pronájmů. Na druhé straně bude pravděpodobně stále častější výskyt maloobchodních center, kde budou muset zvažovat, co dál, protože se potýkají s nedostatkem návštěvníků.

Logistika – budoucí investiční premiant

Jakkoli dnes nejsou investory příliš vyhledávané, vyhlídky logistických areálů jsou s ohledem na zájem ze strany výrobců, distributorů i poskytovatelů logistických služeb (tzv. 3PL) docela optimistické. Analytici Colliers ve své nejnovější zprávě „Logistic Cities, a European Comparison“ (Logistická města, evropské srovnání) konstatují, že střední a východní Evropa má ve srovnání s ostatními evropskými regiony velký a nadějný potenciál růstu. Zatímco Kyjev, Istanbul a Bratislava se ukázaly jako tři nejlepší lokality pro nákladově orientované výrobní činnosti, region CEE jako celek je charakterizován jako dobrá volba jak pro distribuci, tak pro výrobu. V celkovém pohledu se šance rozvoje realitních trhů střední a východní Evropy jeví v pozitivním světle, jakkoli některé jejich segmenty v konkrétních lokalitách už zjevně mají za sebou etapu překotného kvantitativního růstu – přechod ke zvyšování kvality lze ovšem hodnotit zase jen pozitivně. „Trhy střední a východní Evropy mají velmi dobrou pozici pro růst poptávky z různých zdrojů. Celý region poskytuje dobrý základ pro růst investic i úrovně nájmů,“ uzavírá Damian Harrington z poradenské společnosti Colliers.