Nová pravidla pro práci realitních makléřů

Zákon o realitním zprostředkování, jehož příprava si vyžádala osm let, bude účinný od začátku letošního února. Norma úspěšně prošla Sněmovnou a Senátem, podepsal ji i prezident. Zákon dosti zásadním způsobem ovlivní práci realitních makléřů – dosavadní volná živnost se mění na živnost vázanou s požadavky na odbornou kvalifikaci.

Pro vykonávání profese realitního obchodníka bude napříště třeba splnit kvalifikační předpoklady, přičemž zákon v tomto ohledu přináší více možností. První je vysokoškolské vzdělání v právních, ekonomických, stavebních nebo jiných odpovídajících oborech. Druhou pak jiná vysoká škola, vyšší odborné nebo středoškolské vzdělání. V tomto případě jsou ovšem nutné tři roky praxe v oboru. Dále jsou podle zákona kvalifikačními předpoklady mezinárodní uznání nebo bakalářské vzdělání společně s titulem MBA v oboru nemovitostí a rok praxe. Poslední variantou je – bez ohledu na vzdělání – složení odborné zkoušky.

Jak prokazovat praxi

Na žádost o změnu z volné na vázanou živnost, tedy doložení vzdělání, praxe nebo absolvování zkoušky, má realitní zprostředkovatel šest měsíců. Ti, co do oboru nově vstupují, musejí tyto dokumenty předložit ihned při podání žádosti.

Pokud jde o uznání praxe, při zaměstnaneckém poměru by to neměl být problém. Složitější situace je u samostatně výdělečně činných osob. Podle představitelů MMR, kde zákon vznikal, bude jednou z možností doložit praxi skrze daňové přiznání, ze kterého bude zjevné, že příjmů bylo dosaženo převážně z realitní činnosti.

Za adekvátní praxi bude možno uznat také v práci v příbuzných profesích, jako jsou například developer, zprostředkovatel pojištění či hypotečních úvěrů.

Ochrana klientů

Zákon se věnuje i ochraně klientů realitních kanceláří. Tak například má zamezit tomu, aby si makléř nárokoval provizi od prodejce i kupujícího. Upraveny jsou i náležitosti zprostředkovatelské smlouvy, která napříště bude muset být výhradně písemná a nebude klienta zavazovat k pořízení či prodeji nemovitosti.

Zákon počítá s pojištěním profesní odpovědnosti zprostředkovatele realitního obchodu na částku minimálně 1,75 milionu korun. Makléřům, kteří působí pod obchodní značkou realitní společnosti, ale bude stačit poloviční pojištění. Pokud by se makléř nepojistil, riskoval by až milionovou pokutu.

Při přípravě zákona se také hodně diskutovalo o problematice úschovy peněz v realitní kanceláři. Zákon poskytnutí této služby nakonec umožňuje, ale výhradně na písemnou žádost klienta a na zvláštních účtech.

V Česku bylo podle údajů ČSÚ ke konci roku 2018 celkem 14 602 podnikatelských subjektů, které se hlásily k realitní zprostředkovatelské činnosti. Na jednoho makléře tak připadlo asi 720 obyvatel, což je evropský rekord. Třeba v Německu je počet obyvatel na makléře desetkrát vyšší.

Jako to vidí makléři?

Zákon je po dlouhých letech příprav na světě a co nevidět se podle něj profese realitních obchodníků bude řídit. Právě realitním makléřům SF položilo dvě otázky:

Byl tento zákon vůbec zapotřebí?

Co trhu přinese?

Prokop Svoboda, Svoboda & Williams

Těžko říct, jestli byl zákon zapotřebí – stále ještě věřím v neviditelnou ruku trhu a jakékoliv regulace vnímám spíše negativně.

Naši kancelář nový zákon nijak neomezuje, jelikož praxi, kterou ukládá, provozujeme už dlouhá léta. V současném znění mu tedy nelze nic vytknout. Nicméně na místě je obava, aby v budoucnu na jeho základě nevzniklo podhoubí pro další regulace, které budou naši práci administrativně zatěžovat. Dalším negativním aspektem je možné posilování vlivu preferovaných subjektů, tedy ohrožení zájmů spotřebitele, kterého by měl tento zákon chránit v první řadě.

Jaroslav Novotný, RK Rak, prezident ARK ČR

Motivace, aby tento zákon vůbec vznikl, se objevila v 90. letech minulého století; tehdy došlo k několika zpronevěrám finančních prostředků klientů realitních kanceláří. Naše asociace i proto dlouhodobě usilovala o zdokonalení přístupu k živnosti „realitní zprostředkovatel“, a to v podobě tří základních kriterií. Jsou jimi odborná zdatnost, pojištění z odpovědnosti za způsobenou škodu a ochrana prostředků klienta. Tato naše iniciativa se nakonec setkala s pozitivní reakcí parlamentu a poté MMR začalo na zákonu pracovat. Jsem tedy toho názoru, že zákon, který je na stole, hlavně dává najevo, že činnost realitního zprostředkovatele je pod monitoringem státní správy a že makléře nemůže dělat kdokoli, což vlastně až doteď bylo možné. Z tohoto pohledu vidím zákon jako potřebný.

Možná odpověď na tuto otázku už plyne z předchozí odpovědi. Doposud je problematické dovolat se nějaké odpovědnosti či nápravy, pokud zprostředkovatel někde pochybí. Na druhou stranu členové ARK kriteria uvedená v předchozí odpovědi dlouhodobě naplňovala a případná pochybení řešila i trestala dozorčí rada asociace. Podle nového zákona tak mohou činit živnostenské úřady či MMR. Pro klienty to znamená, že v případě pochybení mají větší šanci dovolat se nápravy.

Pavel Velebil, Tide Reality

Zapotřebí určitě byl. Konečně přichází zákon, který specifikuje, jaké povinnosti mají realitní zprostředkovatelé, ale zároveň definuje vztah mezi klientem a realitní kanceláří. Chrání spotřebitele, ale i realitní kanceláře.

Pomáhá také zájemcům o realitní služby pochopit, že exkluzivní smlouva může být rovnoprávným vztahem a že se jí nemusí bát.

Požadavek praxe nebo kvalifikační zkoušky a povinného pojištění realitních zprostředkovatelů je krok správným směrem. Nový zákon ale naopak neřeší dostatečně problematiku úschov. Povoluje realitní kanceláři vystupovat jako uschovatel, pokud ji o to zájemce výslovně písemně požádá – to je odůvodnitelné jen v případě rezervační zálohy, ale nikoli u milionových částek, o které obvykle jde. Zákon také reaguje na nešvar tzv. rezervačních smluv. Ty byly u mnohých nesolidních kanceláří zvláštní směsí zprostředkovatelské smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí, kde ale stranou povinnou byl pouze kupující! Zákon dnes jednoznačně říká, že smlouva o zprostředkování musí být oddělena od realitní smlouvy, tedy od smlouvy kupní, smlouvy o smlouvě budoucí, nájemní smlouvy a podobně. Zákon také odmítl zajištění úhrady provize nebo smluvní pokuty směnkou. To vše jsou kroky správným směrem.

Petr Bým