Investiční byty: výnos až 12 %?

I v éře vysokých prodejních cen nemovitostí představují pražské byty lukrativní investiční příležitost – při správném výběru a zážení všech klíčových faktorů. „Ceny pražských bytů spadajících do prémiového segmentu vzrostly za poslední dva roky o zhruba 30 % – průměrná cena za metr čtvrteční u bytů v naší nabídce se přibližuje 100 000 korun. I nadále však byty v hlavním městě představují velmi zajímavou investiční příležitost,“ upozorňuje Cyril Dejanovski, obchodní ředitel realitní kanceláře Svoboda & Williams.

Při pořízení bytu z vlastních zdrojů může výnos z pronájmu dosáhnout až 4,5 %. V případě typického investičního schématu, kdy 30 % vlastních zdrojů doplňuje hypotéka ve výši 70 %, může návratnost na vlastním kapitálu (při aktuální průměrné úrokové sazbě 2,2 % a zohlednění faktorů ovlivňujících výši čistého zisku z nájemného) dosáhnout přibližně 12 %. Tato kalkulace vychází z výpočtu „čistého nájemného“ jako 85 % tržního nájmu. Uvedená „srážka“ vychází z existence případných prodlev v nájmu, provize realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu, údržbu nemovitosti, investice do vybavení, příspěvky do fondu oprav a danění příjmu z nájmu.

Souběžně s cenami bytových jednotek výrazně rostou i ceny na trhu nájemního bydlení – u novostaveb a nově zrekonstruovaných bytů v prémiových částech Prahy růst nájemného dokonce kopíruje růst prodejních cen. „V posledních letech sledujeme významný přesun zájmu klientů směrem k pronájmu. Je to dáno ekonomickým nástupem generace mileniálů, která je méně orientována na vlastnictví a preferuje flexibilitu nájemního bydlení. Díky zpřísňování podmínek pro poskytování hypoték a postupnému růstu úroků se navíc pronájem stává pro mnohé jedinou možností, jak si dopřát bydlení podle svých představ,“ doplňuje C. Dejanovski.

K investičně nejzajímavějším patří menší nemovitosti v centru a širším centru Prahy, které jsou z hlediska potenciálních nájemců nejžádanější. „Z našich dat o realizovaných transakcích je zřejmé, že tržní výše nájemného se odvíjí spíše od dispozice, než podlahové plochy. Byt 2+kk o rozloze 50 m² se například obvykle pronajme za prakticky stejnou částku jako šedesátimetrový byt o stejné dispozici,“ vysvětluje Cyril Dejanovski. Akviziční náklady na takové byty se přitom mohou lišit o 15 až 20 %.

„V době dlouhodobého nedostatku kvalitních nájemních bytů by navíc investor měl zvážit, zda se mu vyplatí připlatit si za byt s balkonem, terasou, zahrádkou či garáží. Tyto faktory se totiž podle našich dat nijak výrazně nepromítají do výše nájemného, jakkoli mohou přispět k tomu, že se daný byt pronajme rychleji,“ uzavírá C. Dejanovski.

SF/pb