Naše tekutá legislativa

„Když se předkupní právo vztáhne třeba na garážová stání nebo sklepy v nových domech, vznikne problém!“ – konstatuje Martin Mládek z advokátní kanceláře INVICTA. Předkupní právo k nemovitostem opět zavádí novela občanského zákoníku s účinností od příštího roku. Jaké martyrium bude muset prodejce jedné kóje nebo stání absolvovat v domě, kde jsou jich desítky? Oslovit všechny ostatní majitele bude nejen časově a prakticky náročné, skoro nemožné, ale ještě vytvoří prostor pro sousedské naschvály.

Na nedávném diskusním setkání Stavebního fóra, věnovaném aktuálním novinkám v oblasti realitní legislativy, podobných příkladů nepraktických, nešikovných či nějak nepovedených ustanovení zaznělo více. Nelze zpochybňovat prospěšnost novel stavebního zákona či OZ; hlavně v prvním případě jde o chvályhodnou snahu napravit chyby minulosti, reagovat na měnící se podmínky a zvýšit efektivitu výstavby. A nepochybně bude dlouho očekávaná novela v těchto směrech také působit.

Po změně další změna

Horší ovšem je, že v okamžiku, kdy je – po často nekonečné době a takřka nadlidském úsilí – ta či ona novela nebo dokonce nový zákon schválen, už tehdy je všem zasvěceným jasné, že se co nevidět bude muset zase něco měnit. A bohužel to platí i pro už zmíněnou novelu stavebního zákona. Uveďme další příklad  – novela SZ umožňuje přezkum závazných stanovisek jen jeden rok od data jejich vydání. To ale vzhledem k dobře známým lhůtám povolovacích řízení znamená, že je nebude možné napadnout nikdy (neboť´to přichází v úvahu právě jen v rámci těchto řízení). Že by se rychlost práce stavebních úřadů v dohledné době nějak razantně urychlila (na jiných akcích SF byla opakovaně konstatována takřka katastrofální personální situace na tomto úseku státní správy), to jistě nelze předpokládat – bude tedy nutná další změna nedávno změněného zákona. Možná bude rychlejší než jindy. „V této souvislosti už byla podána ústavní stížnost a lze předpokládat, že Ústavní soud jí vyhoví,“ předvídá další vývoj advokát M. Mládek. Pravda, kdyby se u nás plnily lhůty dané správním řádem (a z nich asi zákonodárci vycházeli), pak by problém vůbec nevznikl.

Paragrafy novely SZ bohužel za praxí budou pokulhávat i v jiných případech. Například napříště má soulad toho či onoho projektu s územním plánem prověřovat nikoli stavební úřad, ale právě orgány územního plánování – a už dnes se upozorňuje na to, že na takový úkol nejsou připraveny. Zase tedy bude nutné něco měnit a upravovat, jakkoli v tomto případě to nejspíš nebude přímo zákon. Ono by to vlastně ani nemělo smysl – vždyť základní obrysy zcela nového stavebního zákona už má na stole současná vláda a bude se o něj jistě zajímat i vláda budoucí.

Praxe si poradí?!

„On si život nějakou cestu jako vždycky najde!“ – zaznělo nedávno na semináři SF z úst odpovědné ministerské pracovnice v diskusi o jiných nedostatcích realitní legislativy. Je to pravda a je to tak trochu i návod pro ty, kteří s ní každý den pracují. Situace to ale není ani zdaleka dobrá, ba je dokonce špatná – respekt k právu je do značné míry vystavěn na jeho funkčnosti a pak hlavně stabilitě. A to na jedné straně ne zcela ideální normy, na druhé pak jejich neustále změny, nejenže nepodporují, ale působí přesně opačně směrem.

Nelze čekat, že by se to v dohledné době změnilo. Světoznámý sociolog Zygmunt Bauman popsal naši dobu jako „tekutou modernitu“. Ti, co chtějí stavět nebo být aktivní na realitním trhu, si prostě budou muset tento okřídlený slogan vztáhnout i na legislativu. Na leckteré neduhy nakonec „život“ opravdu najde nebo už našel léky. Co se týká už zmíněného předkupního práva v nových bytových domech plných sklepních a garážových kójí, které jsou obvykle částí společných prostor s právem výlučného užívání, to může být třeba zápis do katastru, kde se ho všichni majitelé vzdají.

Petr Bým