Nájemní bydlení očima developerů (II.)

O nájemním bydlení u nás v posledních letech i development hodně mluví, ale jaksi skutek utek! Dva nové projekty společnosti Trigema – Nová Invalidovna a Top Tower – sice jsou deklarovány jako nájemní a jsou tu i jiné záměry, ale jde stále o výjimky. Důvody toho, proč se rezidenční development v Česku stavbě nájemních domů zatím spíše vyhýbá, se pokusila zmapovat naše anketa.

Petr Michálek, Skanska Reality

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy? 
Svou roli hrají především dva faktory. Na trhu je stále velmi silný zájem o vlastnické bydlení a ten není v Praze pokrýván dostatečnou nabídkou. Pro většinu developerů je také výhodnější stavět nové bytové domy a v nich průběžně během výstavby a po ní byty rozprodat jednotlivým klientům, než brzy dopředu dohodnout prodej celého domu jednomu investorovi. V případě, že si developer chce dům nechat a následně ho sám provozovat a pronajímat, musí totiž dlouhodobě v projektu vázat velký kapitál a zaměstnávat další odborníky na správu objektů, vztahy s nájemci a podobně.  Pak jsou tu také nevhodná legislativa, nevhodné daňové prostředí a povolovací procesy. V případě, že cílem je prodat dům jednomu zájemci, je třeba vyjasnit si řadu detailů již v rané fázi povolování projektu. A ta je u nás velmi nepředvídatelná. Takový obchodní vztah tedy přináší dost rizik a neznámých.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Zatím jich není mnoho, ale jsou. Pokud se něco jeví jako životaschopný obchodní případ, pak se investor vždy objeví. Nicméně podle mého názoru zatím spíš monitorují trh, než aby ve velkém uzavírali transakce. Volného kapitálu je v naší ekonomice dostatek, ale zřejmě jsou prozatím na trhu lepší dlouhodobé investiční příležitosti, než nákup bytového domu a jeho provoz.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Menší než o bydlení vlastnické, které má u nás stále silné základy. Nicméně je možné, že s příchodem nových generací a v důsledku rostoucích cen může zájem o nájemní bydlení narůstat.

Eduard Forejt, Passerinvest Group

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Jedná se o soubor negativních faktorů a nejistot, kdy především velice napnutá ekonomika takových projektů je hlavní  brzdou rozvoje nájemního trhu novostaveb.  Za největší překážky lze považovat limity na straně příjmu, ale i nejistot investičního uplatnění takového produktu nájemního bydlení. Výnos pro nájemní bytové objekty je stále otázkou odhadu, protože doposud nebyly realizovány transakce, aby se dalo hovořit o míře prime yield v rent housingu. Standardní developerský model, tedy postavit a prodat, v tomto případě postavit, pronajmout a prodat má tak od samého začátku zásadní trhlinu, kterou je nejistota za kolik byste nakonec prodávali. Zároveň je tu fakt komplikované legislativy kolem nájemního bydlení, a tím i další zátěž na administrativu developera, který by objekt vlastnil a pronajímal.

Třetím a asi nejdůležitějším faktorem je hranice výše nájemného, která je odvozena od kupní výše platů v ČR, kdy při dnešních vysokých cenách stavebních prací v podstatě vychází ekonomika projektů nájemního bydlení velice obtížně. Situaci navíc velmi zkomplikoval změněný přístup k DPH, které nově nebude k nájmu bytů možno fakturovat, což má přímý dopad na DPH stavby, již v podstatě neuplatníte, a tím se zjednodušeně projekt o DPH prodraží.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
V Evropě a světě takoví zájemci jsou a obecně jde o tradiční investorský produkt. V ČR i díky historickým privatizacím bytového fondu nebo regulacím nájemného stejně jako nižší kupní síle je proti západní Evropě stále spíše pionýrským trhem.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Zde je odpověď jasná. Vlastnické bydlení se prodražuje natolik, že nájemní bydlení musí přebírat větší podíl na trhu bydlení v ČR. Otázkou je, zdali si i nájem budou moci rodiny dovolit, nebo zdali půjde při nízkých nájmech se vší tou administrativní, normovou i daňovou zátěží kolem výstavby vůbec nájemní byty developersky realizovat.

Petr Beneš,  Geosan Development

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
V českém DNA je vrozená touha nemovitost vlastnit. Je to zřejmé v porovnání se západní Evropou, kde naopak velká část obyvatel bydlí v nájmu. Developeři přirozeně reagují na poptávku na trhu, takže bydlení do osobního vlastnictví převažuje. Nicméně v posledních několika letech dochází k postupné proměně. Jednak se mění celá společnost, kdy generace mileniálů již nemá takovou touhu nemovitost vlastnit, ale spíše upřednostňuje volné cestování, studium a zábavu, jednak dostupnost vlastního bydlení klesá. Hlavně pod vlivem růstu cen nemovitostí, což – rád bych zdůraznil – není zlovůle developera, ale především důsledek nepřiměřené délky schvalovacího procesu staveb, a také kvůli zpřísnění podmínek pro získání hypotéčního úvěru. Díky tomu roste zájem o nájemní bydlení, a s tím roste i jeho nabídka v Česku. Sice u nás nikdy nepřevýší zájem o vlastní bydlení, přesto bude silná. A proto i my nájemní bydlení zvažujeme.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Ano, jedná se především o investiční fondy z Česka i zahraničí.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Rostoucí. Především u mladých lidí, kteří se nechtějí vázat hypotékou anebo na ni nedosáhnou. Proto se také většina investičních bytů v Praze pohybuje v dispozicích od 1+kk do 2+kk.

Omar Koleilat, Crestyl

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Pro nás by nájemní dům byl produktem, který by dával logiku – má to hodně synergií s tím, co děláme, jen bychom místo prodeje nabízeli pronájem. Bohužel to ale v současné době nedává finanční smysl: návratnost je nízká, úrokové sazby jsou vysoké a banky chtějí na financování vysoký podíl vlastních prostředků  – u projektu nájemního bydlení dvojnásobnou proti vlastnickému projektu. A to nelze financovat tak, aby se to vyplatilo.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Fondy by nájemní domy chtěly kupovat, ale problém je, že nájem je korunový produkt. A návratnost projektu versus to,  co musejí splatit bance a samy do toho vložit, se nevyplácí.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Skutečné nájemní bydlení tu v zásadě neexistuje, lidé bydlí v nájmu v investičních bytech. Obecně by dávalo smysl opravdové nájemní bydlení systematicky podpořit, aby se stalo konkurenčním produktem v rozhodování o bydlení. Nyní lidé od pronajímatelů vesměs dostávají smlouvu na rok, není tam jistota ani pro obyvatele, ani pro developery. I vzhledem k růstu cen nemovitostí ale poptávka po nájemním bydlení výrazně roste, zájem lidí tu bezpochyby je.

Petr Bým