Nájemní bydlení očima developerů (I.)

O nájemním bydlení u nás v posledních letech i development hodně mluví, ale zejména u nich jaksi skutek utek! Dva nové projekty společnosti Trigema – Nová Invalidovna a Top Tower – sice jsou deklarovány jako nájemní a jsou tu i jiné záměry, ale jde stále o výjimky. Důvody toho, proč se rezidenční development v Česku stavbě nájemních domů zatím spíše vyhýbá, se pokusila zmapovat naše anketa.

Leoš Anderle, Sekyra Group

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Prozatím to nebylo možné, podmínkou financujících bank pro čerpání úvěru byl vždy předprodej. Nájmy byly také příliš nízké. Trh se však mění, nájmy vzrostly, je tu vysoký převis poptávky, také jako důsledek snížené možnosti investovat do vlastního bydlení, banky přicházejí s novými produkty – takže řada developerů včetně naší společnosti nyní nájemní bydlení chystá.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Je třeba si uvědomit, že na trhu nejsou portfolia novostaveb nájemního bydlení, právě z výše uvedených důvodů. Je tedy přirozené, že tu tento produkt investoři v současné chvíli nehledají. Jsme ale přesvědčeni, že je to pouze otázka nabídky, Praha je velmi atraktivní investiční trh.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Dnes je neexistující institucionalizovaný trh substituován drobnými investory, kteří tuto investici mnohdy vnímají jako jakýsi důchodový pilíř. Je přirozené tento mezičlánek obejít a trh v tomto směru institucializova a standardizovat. Drobní investoři mohou investovat nepřímo do dluhopisů nebo akcií společností či nemovitostních fondů, které zajistí a standardizují službu ve vztahu k nájemníkovi.

Evžen Korec, Ekospol

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Nájemní bydlení je v přímém rozporu se základním fungováním developerské firmy. Jejím cílem je připravit, postavit a projekt prodat. Utržené peníze pak použít do nákupu nových pozemků a vybudování dalších projektů. Hlavním problémem nájemního bydlení je z tohoto pohledu příliš dlouhá návratnost investovaných prostředků. Developer má v nájemním domě dlouhodobě umrtvené peníze, které nemůže využít na novou výstavbu. Proto developeři nájemní domy až na malé výjimky nestaví.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Dosud u nás nikdo takový nebyl. Na rezidenčním trhu na rozdíl od kancelářského trhu jsem zatím žádné institucionální investory typu fondů, kteří by skupovali celé rezidenční domy, neviděl. U kanceláří to přitom funguje. Jakmile se dosáhne minimálně osmdesátiprocentní obsazenosti kanceláří, hned přijde nějaký zájemce a celou budovu koupí. Většinou jde o penzijní fondy vyhledávající méně rizikové investice.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Češi se o nájemní bydlení začnou zajímat až tehdy, pokud nemají peníze na vlastní bydlení a nedosáhnou na hypoteční či jiné úvěrové financování. Nájemní trh sice bude v Česku stále existovat, ale nikdy nedosáhne takového podílu jako v západních zemích. Vlastnictví bytu je totiž pro Čechy stále symbolem úspěchu a společenského postavení. Souvisí to mimo jiné ze způsobu života, který je odlišný od západních zemí. V Česku prakticky neexistuje vnitřní migrace za prací, Češi nejsou zvyklí opouštět bydliště kvůli práci. Pokud jsou propuštěni, tak si většinou hledají novou práci v nejbližším okolí. Naopak v Německu, kde jsem několik let žil, je to zcela jiné. Lidé tam počítají s tím, že se mohou klidně v rámci několika týdnů stěhovat z jednoho konce země na druhý – a berou to jako samozřejmost. Proto je v Německu i dalších zemích na západ od nás výrazně vyšší podíl nájemního bydlení. Důvodem vyššího podílu vlastnického bydlení v Česku je také privatizace bytů – v devadesátých letech získala spousta nájemníků státních či obecních bytů tento byt za zlomek tržní ceny. Nicméně počet lidí odkázaných na nájemní bydlení po nedávných opakovaných zásazích ČNB vůči hypotečnímu trhu zcela jistě vzroste.

Martin Svoboda, JRD

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Nevýhodou je nižší zhodnocení investic, výhodou je dlouhodobý výnos.
Výstavba nájemních domů tedy vyžaduje konzervativní přístup a konzervativní peníze, které preferují dlouhodobý a bezpečný, byť nižší výnos. Nicméně konzervativní investoři vyžadují standardní, bezpečné, stabilní a předvídatelné prostředí. A to české takovým požadavkům zcela nepochybně neodpovídá. Zejména v oblasti plánování termínů, objemů výstavby, podmínek pro povolení výstavby, vymahatelnosti práva či práv pronajímatelů vůči nájemcům. Tyto okolnosti výrazně komplikují a omezují vstup konzervativních investic nebo investorů do oblasti nájemního bydlení.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Jsou, ale zaujmout investora s ohledem na nestabilní prostředí je obtížné. Na druhou stranu, růst zájmu o nájemní bydlení z důvodu nedostupnosti možnosti koupě, zájem investorů podporuje.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Procento nájemních bytů roste, protože řada domácností nedosáhne na koupi vlastního bytu. V současné době je u nás podíl nájemního bydlení více než 20 %. Obecně chtějí Češi více bydlet ve svém než v nájmu.

Petr Palička, Penta Real Estate

Proč u nás developeři nestaví nájemní domy?
Podle mne je to pouze otázka poptávky a nabídky. Při současné poptávce po bytech developer nemá důvod prodávat něco pod cenou a velcí bytoví investoři nejsou ochotní platit současné tržní ceny, protože by jim to nevycházelo. Pro developery je zase dlouhodobý zisk plynoucí z provozování nájemních domů obvykle nepřijatelně nízký. Navíc jsou tu vysoké náklady na provoz, právní podmínky nevýhodné pro pronajímatele a pomalé soudnictví řešící případné spory.

Jsou u nás zájemci (nejspíš institucionální investoři) o koupi nájemních domů (nikoli bytů)?
Jsou, ale nechtějí respektovat tržní ceny novostaveb sestávající ze součtu tržních cen bytů.

Jaký zájem podle vás má český klient o nájemní bydlení?
Je zde vytvořen mýtus nutnosti a výhodnosti vlastnit bydlení. Proto po nájmu sahají spíše lidé, kteří buď nedosáhnou na vlastní byt, nebo řešící dočasné bydlení. Myslím ale, že s nastupujícími generacemi se tento trend bude měnit.

Petr Bým