Nájemní bydlení je na vzestupu

Aktuálně žije v Evropě 31 % domácností v nájmu, což je o 5 % více než před deseti lety. A tento trend se bude prosazovat i v budoucím období – říká nejnovější analýza poradenské společnosti CBRE.

Mezi hlavní důvody analytici CBRE řadí nejen současné sociálně-demografické trendy, ale také menší dostupnost vlastnického bydlení. Podle Oxford Economics rostly ceny domů v Evropě od roku 2000 o 3,2 % ročně. Oproti tomu reálné mzdy pouze o 0,5 %. To znamená, že zatímco současné příjmy jsou pouze o 9 % vyšší než v roce 2000, ceny domů se mezitím zvýšily o 80 %. I když nájemní bydlení není na rezidenčním trhu žádnou novinkou, zásadně se proměňuje způsob jeho poskytování. Zatímco historicky je nabízel především stát anebo jednotliví pronajímatelé, nyní se k nim stále častěji připojují velcí soukromí a institucionální investoři.

„Nájemní“ investice rostou

„Produkty nájemního bydlení se stávají významným investičním aktivem, které vlivem pandemie ještě nabylo na atraktivitě a zaujímá stále rostoucí podíl na celkových investicích do komerčních realit. V současné době tvoří 17 % všech investic v Evropě, přičemž před deseti lety to byla pouhá 2 %. Dokládají to i výsledky za loňský rok. Zatímco celkové investice do komerčních nemovitostí v Evropě loni poklesly o 17 %, investice do nájemního bydlení naopak posílily – meziročně o 27 % až na 47 miliard eur,“ komentuje vývoj v oblasti bydlení Jakub Štěpán z CBRE. A dodává: „V našem lednovém průzkumu mezi investory v regionu EMEA celkem čtvrtina respondentů uvedla svůj aktuální zájem právě o produkty nájemního bydlení, a to hned po kancelářských budovách. Očekáváme proto, že do roku 2025 budou investice do sektoru rezidenčních nemovitostí, na kterých se nájemní bydlení podílí zhruba ze 75 % – zbytek mj. připadá na ubytování pro studenty v soukromých kampusech a podobně – tvořit téměř 80 miliard eur, což znamená 20% nárůst během pěti let.“

Evropa a nájemní bydlení

Globální tahák

V poslední době významně posílily investice do evropských produktů nájemního bydlení od severoamerických společností: ze 7 % v roce 2017 na loňských 17 %. Nájemní trh v USA je již velmi vyspělý a produkty nájemního bydlení zde posledních šest let představují nejvyhledávanější investiční aktivum. Dalším zajímavým faktorem na evropském nájemním trhu je velikost transakcí. V roce 2020 významně vzrostl počet obchodů překračujících hranici 50 milionů euro. Zatímco ještě v roce 2017 tyto transakce tvořily 20 % celkového objemu, tak v roce 2020 již 34 %.

Žádné dva evropské rezidenční trhy nejsou totožné, každá země je stran nájemního bydlení v jiné fázi vývoje. Jedním z nejzralejších evropských trhů, kde je také zdaleka nejvyšší úroveň investic do produktů nájemního bydlení, je sousední Německo. Ovšem vzhledem k faktu, že zdejší trh s komerčními nemovitostmi je zároveň největší v Evropě, podíl investic do nájemních aktiv tady v roce 2020 činil „pouhých“ 20 % z celkového objemu. To bylo méně než třeba v Dánsku, České republice, Irsku nebo Nizozemsku. Nicméně právě na menších trzích může jedna velká transakce zásadně ovlivnit celkový poměr jednotlivých sektorů. To je i případ ČR a Dánska, kde investice do produktů nájemního bydlení loni dosáhly neobvykle vysokých 50 % na celku. V obou případech ale podíl významně navýšila „sólo“ transakce v hodnotě přesahující jednu miliardu eur. Při srovnávání evropských zemí je proto vždy nezbytné brát v potaz nejen velikost jednotlivých trhů, ale také strukturu tamních poskytovatelů nájemního bydlení, dostupnost vhodných produktů i platnou regulaci trhu s bydlením. Za vyspělé státy je v tomto směru možné považovat Německo, Rakousko, Švýcarsko, Dánsko, Nizozemsko, Švédsko a Finsko. Česká republika se společně s Francií, Polskem, Norskem, Španělskem a Velkou Británii řadí mezi rozvíjející se trhy s velkým potenciálem do budoucna.

České změny

V České republice dlouhodobě dominuje bydlení „ve vlastním“, které se na bytovém fondu podílí 70 %. Přitom v sousedních západoevropských zemích, jako je Německo, Rakousko nebo Švýcarsko, je to až o 30 % méně. Nájemní byty u nás představují 20 % celku a zbylých 10 % připadá na družstevní byty. Nicméně jakkoli je vlastnické bydlení v tuzemsku velmi populární a podvědomě podtrhuje společenské postavení majitelů bytů, na trhu je možné pozorovat postupné změny. Mj. roste počet nových developerských projektů, které se zaměřují na byty k pronájmu (např. projekty společností AFI Europe, Daramis, Trigema, Sekyra Group či YIT).

Nájemní byty však mohou vznikat i přeměnou stávajících budov – třeba hotelů nebo starších činžovních domů, které v centru Prahy rekonstruuje například společnost Zeigeist Asset Management. I přesto je produktů na prodej na trhu jen omezené množství. Developeři dlouho neměli důvod zvažovat změnu své strategie ve prospěch nájemního bydlení, protože většina bytů se prodá ještě před jejich dokončením. Ale i to se postupem času mění v závislosti na rostoucí poptávce velkých investorů.

Aktuální zájem o produkty nájemního bydlení je u nás z pohledu investorů hned na druhém místě za kancelářemi. Právě odprodej rezidenčního portfolia vlastněného společností Round Hill Capital společnosti Heimstaden Bostad za 1,3 miliardy eur se stal největší českou transakcí loňského roku. „Vzhledem k velké poptávce investorů předpokládáme, že se výnosy z nájemních nemovitostí dostanou na úroveň 4 % – v Ženevě činí 1,9 %, v Berlíně 2,25 %, ve Vídni 3 % a ve Varšavě 5,25 %,“ uvádí Jakub Štěpán.

Pražané už na vlastní byt nedosáhnou

Současný objem nové výstavby v Praze zdaleka není dostatečný a silně pokulhává za poptávkou. Experti CBRE odhadují, že v metropoli chybí kolem 20 000 bytů a při současném tempu výstavby tento deficit do roku 2030 vzroste na 100 000 bytů. Nedostatek nemovitostí na trhu tlačí jejich ceny nahoru, a to navzdory pandemii. Průměrná cena nových bytů v metropoli v posledních letech rostla, až se v závěru roku 2020 vyšplhala na 106 000 Kč za metr čtvereční.

Na nákup nového domova o výměře 90 m² tak průměrná česká domácnost potřebuje naspořit 14 čistých ročních platů, zatímco v hlavních městech Belgie, Dánska nebo Estonska jsou to úspory za 6 – 7 let. Důsledkem tohoto vývoje je, že vlastní bydlení se pro řadu lidí stalo nedostupné a musí volit pronájem. Plocha nejvyhledávanějších nájemních bytů se pohybuje v rozmezí od 60 – 80 metrů čtverečních. Poptávku tvoří především tzv. singles či dvojice – ať už se jedná o přátele, kteří se rozhodnou pro spolubydlení, anebo životní partnery. Většina nájemních bytů na českém trhu je prozatím poskytována soukromými pronajímateli a průměrný roční nájem se pohybuje kolem 3 560 Kč za metr čtvereční.

SF/pb